关于重估投资性房地产的小记

以下部分会计方法有借鉴之处，个人对于模型的参考来自百度及知乎。

最近小瀛我在关注【美凯龙(601828)、股吧】的时候，对于投资性地产的会计使用有些许疑惑，地产行业从1988的土地转让制度确立，到1998的经济危机和住房分配货币化改革，2008的次贷危机和四万亿计划，再到如今货币紧缩时代。许多老旧的、不仅限于投资性地产的物业及项目都面临着折价和重估问题。

目前投资性地产的会计使用大多分布在商业地产中，投资性房地产假设比较正常。目前如果用成本法记账，将使得房产及老物业面临着严重低估的情况，毕竟土地使用权的价值与一般性生产工具还是有本质差别的，前者大概率会升值。无论升值空间是大是小，从近来年楼市和地价走势来，基本还是呈现上升的趋势。后者，即一般性生产工具基本确定会贬值。

从某些角度来，使用投资性房地产会计假设，将物业价值重估进利润表虽然并不能直接否定为不合理，只是由于其估值相对假设参数敏感度较高，需要重考察。而相比较而言，用成本法计量则更为不合理。我大多投资建议，均同意将在利润表扣除重估收益，在资产负债表则上接受价值重估，直接进所有者权益。

于是价值重估是否合理就会成为问题

对已商用项目，由于已有存量租金及空置率数据，估值思路较简单，模型为基本的二段法估值，租约期内，即第一段，采用稍高的线性复合增长率；后一段，使用较低的复合增长接近长期CPI水平的，永续增长率。两段现金流用固定折现率折现后相加。而对于完工尚未交付项目及在建项目则相对难估值，采用假设开发法（参考市场平均利润率率）及成本法进行模拟。
但是参考值很大程度上也依据了个人对其公司的判断。

那么拥有投资性地产的公司该如何评判其溢价或折价呢？

总体而言，典型的商业地产，基本都是自营和委管模式。小瀛认为把投资性地产作为溢价特主要需要：

1）品牌本身影响力大。优秀的投资性地产，可以依仗CBD商圈来抵御电商的冲，本身拥有一定的品牌效应，如年轻活力主打的【大悦城(000031)、股吧】或是精品集结的IAPM（新鸿基地产）。其本身的品牌有足够的热，（大悦城常年的动漫卡通合作主题展览以及摩天轮项目）使得物业本身存在租金升值空间。

2）投资不能舍本求末。对于遍地开花的那种投资性地产，或者根本不能称作为投资性地产。因为在披露时存在息不明的情况，我们对于公司投资性地产不可能完全了解其分布，只能通过公司发布息了解公司战略策略。如果一个公司不分质量，用近乎扩张的方式去买投资性地产，那对于未来此类公司的投资性地产减值，要更留意。而如同美凯龙（主体自营投资性地产主要分布于一二线城市，委管部分多建立在三四线）这样投资性地产都存在于有一定跌价抵抗的区域，那重估方面就可以相应的加分。

要说折价因素，应该是某些公司本身定位较高，非必需品属性较强，受经济周期影响也不小，未来社会贫富差异继续分化的逻辑受到考验；如智能家电（苏宁电器）。这些公司目前对于线上的布局开始逐步显现，也就一定意义上削弱了实体店存在的意义。

其次就是那些将投资性地产作为存货计提的房企，如果一旦资产烂尾，那重估高减值就没啥好说的了。

暂时就想到那么多吧，之后再补充吧~~