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我主要商业能量,一个旗舰购物中心,能吸引的消费者

  • 作者:WalterZLi
  • 2019-07-08 01:15:48
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我主要商业能量,一个旗舰购物中心,能吸引的消费者级别,数量,是很大的,购物中心能做生意,能树立品牌,灵活性也比较高,比如造作这种家具品牌,就会做购物中心,因为有大量的客流和良好的展示效果,换个角度,红星【美凯龙(601828)股吧】基本没法做其它业态,因为都是低频客户,客流数量养不起其它业态
一个城市,家居卖场的市场容量小于购物中心,我之前招股书,中国大多城市家居卖场就是不到200万平方的容量,购物中心这种业态,容量比这个大多了,上海一年要开20个左右的大型购物中心。
你假如了红星美凯龙的项目租金,就会发现,租金高的,非常集中于北京上海,二线城市基本没有高租金的,但是,购物中心,在成都,西安,长沙,南京,武汉,广州,等等地方,都能出10亿级别租金的,在二线城市,家具卖场想都别想这么高租金 。
大悦城(000031)股吧】现在主力拓展就是二线城市,土地价格温和,政府有很大的消费升级诉求,需要大悦城,华润置地这类开发商来帮助开发。
在博弈过程中,还能扎到一些低价的住宅土地回补现金流,并且实现短期利润诉求。
但综合体开发,最大问题,可能是办公楼的问题,没什么利润,还得沉淀一定时间的现金,现在华润置地和大悦城都在想办法尽快出手不好的办公楼。
你要仔细家居卖场每个城市的竞争分布,红星美凯龙和居然之家在很多城市没什么竞争力,地头蛇很厉害,因为商户组合,业态重叠度很高,但购物中心,可以做到很大的差异化,因为租户的变化更多,空间营造水平,差异也很大。 现在超级猩猩这种健身房,据说能付得起每天10块钱一平米的租金,这种租户就是业态创新,前提是有足够的客流量做支撑。
家居卖场就是个巨型的专业店,因为业态单一,它的波动也比购物中心要大,客流相对又少。
还有一个就是现金流证券化,家居卖场买家相对少,一二线城市购物中心,已经有了相对稳定的市场,尤其一线城市,估值还比较高,假如开发做的好,在证券化过程中,能有好的获利,也能把部分收入变为资产管理收入,释放资产负债表的风险。
大悦城最近扎的几个综合开发项目,购物中心未来行不行不好说,住宅目测利润是很不错的,比一般开发项目应该要高不少,这也是一种地方政府给的红利吧。 红星美凯龙也有地产公司,红星地产,没有在上市公司。
住宅在能拿到便宜地的情况下,还是个好生意。好几次到  兄把大悦城和美凯龙一起说道。我也掰一下肤浅的对比理解。
· 竞争环境:
        o 美凯龙所面临的同类型的竞争对手,规模优势/资金实力上主要对手居然/月星等处于劣势。
        o 区域性对手虽然单运营既有城市格局的优势,但是从长期来,大吃小未来是大概率事件,市场总是会整合。没有规模,总是被整合的命。
        o 对大悦城来说,当然也形成了细分市场的品牌力,当似乎在对手群中站出来的(可持续性的)独特性没有那么强。大悦城竞争优势很多依靠运营依靠人。不像美凯龙从规模/资金等竞争优势具备更大的确定性和持续性,相对而言更小的依赖于人。
· 细分市场地位:美凯龙似乎更胜一筹。
· 估值角度来说: EBITDA倍数/自由现金流倍数来说,美凯龙明显便宜一些;
· 利益的一致性: 美凯龙员工2.x%的股份,实控人68%的股份,利益总体一致。大悦城员工激励方面是不够完善的。当然不像美凯龙,大悦城对管理层的依赖要小很多,这也避免了一些潜在的实控人风险。
· 瞎扯些更远一些的:simon现在580亿美刀;lowes是800亿美刀;homedepot是2000多亿美刀;建材家装行业是否天然就比shopping mall未来市场整合的更加厉害,玩家会更少但是更强大。而shopping mall则会相对更加的多样化一些。
都是些年报中所呈现的相对表面的东西,虽然没有深入到企业内生能力的程度,但是表象似乎能说明一些问题。
对 兄大悦城远放在美凯龙之上,有些不解,求解。

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