美凯龙要保持行业第一，自有物业是必要条件

美凯龙的自营商场主要都是自有物业，不用承担物业租赁成本，可以保持营收的稳定性。

从公司战略角度出发，具有相当一部分的自有物业也是打造“百年老店”的必要条件，对比美国巨头沃尔玛、家得宝以及宜家等，都是重资产战略，除了保证盈利的持续稳定外，还因为做家居零售都是动辄几万平米甚至十几万平米的大店，商场面积大，且需要定制，如果没有自持物业，到期后将面临涨租甚至断租，以及装修成本被全部浪费的风险。

所以说，自有物业是家居连锁商场长远发展的压舱石和护城河。包括美凯龙的老对手对手居然之家，近两年来也开始“模仿”美凯龙，向重资产模式倾斜。

从2018年的经营数据来，美凯龙自有商场经营面积增加比较快，从起初400万+增长到500万+。

对比来，居然之家的直营门店还是以租赁物业为主，截至2018年底，公司经营的86家直营门店中，75家为租赁物业，11家为自有物业。但是近几年居然之家也逐渐向美凯龙的模式靠拢，增加重资产比重，自有物业不断增加。截至2018年底，居然之家报表范围内自有房屋建筑面积共计1,251,141.16平方米。当然与美凯龙相比还有一差距。

不过自有物业带来的最明显影响就是投资性房地产比例增加，反映到报表上就是公允价值变动损益的数额增长，从而对公司扣除非经常性损益前后的净利润差异产生较大的影响。关于这个我这边就不赘述了，美凯龙在回复上交所问询函里面讲的很清楚了，也没必要太执着于这一。在当前的市场环境压力下，手持这么多自有地产不一定是坏事，还可能起到“压舱石”作用。