中新集团估值分析以及行业利润水平的变动趋势

12月11日【中新集团(601512)、股吧】中签率公布，因此大家可以多关注赢家财富网的消息公布。接下来我们来先看一下【中新集团(601512)、股吧】估值分析。

　　中新集团基于二十多年综合开发与运营方面积累的专业优势以及对中国区域城镇化综合开发与运营未来发展趋势的判断，树立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国潜力城市、适度探索“一带一路”的发展战略，并将深入推进“集团化、市场化、品牌化”的经营策略。公司的战略定位为打造中国知名的“园区开发运营领军企业”。围绕此战略定位，公司将构建起以园区开发运营为主体板块，以载体配套和绿色公用为两翼支撑板块，通过板块联动、资源集聚，实现高水平产城融合的“一体两翼”协同发展格局。基于此定位，公司将积极实施“走出去”战略，在巩固现有的土地一级开发、房地产开发与经营和绿色公用等核心业务基础上，推动规划设计、基础设施建设、配套设施、市政公用、招商引资、软件升级等各种业务的整合。公司将秉承规划引领、产业先行、产城融合、以人为本的开发理念，不断拓展园区开发运营项目，将园区的开发运营模式复制到其他区域，并适度探索“一带一路”，进一步强化纵深发展，并最终推广到各个区域。

　　中新集团行业利润水平的变动趋势:公司的土地一级开发收入系【【中新科技(603996)、股吧】(603996)、股吧】城、苏通科技产业园、苏宿产业园、乐余项目、苏滁项目和海虞项目的土地一级开发收入，由于土地一级开发单笔业务金额较大，开发时间较长，收入实现受市场情况及土地出让情况的影响，因此报告期内公司土地一级开发业务收入有一定波动。2016 年度，公司土地一级开发业务实现营业收入 70,769.67 万元，较上年同期减少 20,278.64 万元，减幅为 22.27%，主要是公司考虑到苏州市持续高涨的土地市场行情和苏州市土地限价拍卖政策规定，当地政府与公司协商，调整了土地出让计划，未安排中新科技城项目土地出让，主要为苏宿产业园项目等其他项目土地出让。2017 年度，公司土地一级开发收入较上年同期增加 23,419.98 万元，增幅为 33.09%，主要系苏滁项目实现土地出让。2018 年度，公司土地一级开发收入较上年同期增加 19,846.67 万元，增幅为 21.07%，主要系苏滁项目、海虞项目、苏通科技产业园本年结算金额增长较快。2019 年 1-6 月，公司土地一级开发收入较上年同期减少 44,575.35 万元，降幅为 51.38%，主要系公司苏宿工业园项目、海虞项目和苏通科技产业园项目本期结算金额减少所致。

　　本公司的房地产开发与经营收入包括公司开发型物业的销售收入和持有型物业的出租收入。2016 年度，公司房地产开发与经营板块实现营业收入 425,617.23 万元，较上年同期增加 191,187.25 万元，增幅为 81.55%，主要原因是受房地产市场回暖影响，公司房地产开发项目销售理想，且本期达到竣工结转的项目相比上年同期增加。2017 年度，公司房地产开发与经营板块实现营业收入 207,310.11 万元，较上年同期减少 218,307.12 万元，继 2016 年房地产市场交易活跃后进入相对平稳阶段。2018 年度，公司房地产开发与经营板块实现营业收入 137,364.03 万元，较上年同期减少 69,946.08 万元，房地产市场交易继续降温。 2019 年 1-6 月，公司房地产开发与经营板块实现营业收入 270,004.40 万元，较上年同期增加 203,282.84 万元，增幅为 304.67%，主要系公司集中处置住宅和商业房地产项目，导致 2019 年 1-6 月房地产开发与经营板块占营业收入比重大幅上升，但为一次性处置住宅和商业房地产项目资产所致。截至本招股说明书签署日，公司已去化完毕住宅和商业房地产项目资产，未来房地产开发与经营主要从事长租公寓、工业厂房、商业租赁等国家政策鼓励的不动产相关业务。

　　公司的市政公用收入主要包括供水供电管网、道路桥梁、驳岸、土方、基础设施 BT 建设等市政工程收入及供水、污水处理、燃气、供热发电及生态环保技术等公用事业收入。2016 年度，公司市政公用业务板块实现营业收入 49,057.63 万元，比上年同期减少 28,343.81 万元，减幅为 36.62%，主要原因是在激烈竞争环境下，公司处置市政工程，导致本期承接的工程量同比减少。2017 年度，公司市政公用业务板块实现营业收入 43,302.92 万元，较上年同期减少 5,754.71 万元，主要系在激烈竞争的环境下，公司处置市政工程及苏通市政等子公司，导致承接的市政工程量有所减少。2018 年度，公司市政公用业务板块实现营业收入 44,384.65 万元，与上年同期基本持平。2019 年 1-6 月，公司市政公用业务板块实现营业收入 24,179.14 万元，较去年同期增长 2,651.16 万元，增幅为 12.31%，主要系环境技术等业务产能逐步释放所致。

　　公司的多元化服务收入主要包括专业服务收入（招商代理服务、企业服务代理费、工程代理服务费）、咨询服务收入、物业管理服务收入、酒店管理服务收入、销售商品收入等。2016 年度，公司多元化服务业务板块实现营业收入 44,733.89 万元，比上年同期减少 2,339.39 万元，减幅为 4.97%，主要原因是上年同期苏通科技产业园有根据拍地情况确认软件转移收入，而本期没有土地出让，故相应减少与此挂钩的软件转移收入。2017 年度，公司多元化服务业务板块实现营业收入 45,103.20 万元，与上年同期基本持平。2018 年度，公司多元化服务业务板块实现营业收入 46,985.92 万元，比上年同期增长 1,882.72 万元，增幅为 4.17%，主要系高毛利率的咨询服务收入增加。2019 年 1-6 月，公司多元化服务业务板块实现营业收入 19,847.05 万元，较上年同期下降 5,883.85 万元，降幅为 22.87%，主要系专业服务和咨询服务业务收入同比下降所致。

　　内公司其他营业收入主要包括转让投资性房地产的收入及代建管理费收入。2016 年度，公司其他营业收入 60,566.22 万元，比上年同期增加 54,820.16 万元，增幅为 954.05%，主要原因是出售翡翠湖项目 203 套公寓（面积约 16,877.94 平方米）以及 5 套商铺（面积约 224.30 平方米）实现收入 37,825 万元，出售福斯厂房实现收入 8,018 万元，出售中新科技城综合服务楼（约 22,639.72 平方米）实现收入 9,392 万元，出售新国际学校（房屋面积 309.77 平方米、土地面积 44,954.59 平方米）实现收入 3,559 万元。2017 年度，公司其他营业收入 14,663.63 万元，主要系出售老国际学校项目实现收入 7,484.77 万元，出售中新翡翠项目实现收入 3,933.52 万元，出售姑苏会项目配套设施实现收入 37.15 万元等。2018 年度，公司其他营业收入 3,107.60 万元。2019 年 1-6 月，公司其他营业收入为 3,388.74 万元。