房地产：房地产行业今年情绪升温，利好如何体现？

房地产：房地产行业今年情绪升温，利好如何体现？

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行业资讯：

官方首提套内使用面积度量方式，助于提升房屋息透明化。2月15日住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。我们认为该征求意见稿属于技术规范，并非法律法规，主要关注从施工端到交易端采用套内使用面积标准，而2001年颁布的《商品房销售管理办法》中，按整套、按套内建筑面积(不完全等同于套内使用面积)、建筑面积三种计价方式皆可的政策口径关注的是最终销售端的计价方式，两者无交集。该意见稿旨在从设计施工端开始到最终的销售端进一步清晰界定房屋专有建筑面积和共有建筑面的划分。

商品房及土地交易市场回暖：上周【成交】我们跟踪的重城市一手房成交面积环比-39.5%，同比-10.5%，较上月提升 12pct；上周一手房成交面积环比+68%，同比+302.7%，一二三线均回升；上周二手房成交面积环比+45.2%，一二三线均回升。【土地】上周百城土地供应建面环比+182.4%，同比+3664%，一二三线均回升；挂牌均价环比+39.5%，同比+146%，二三线环比均提升。【推盘】根据我们统计的 28 城动态数据，2 月推盘总量为 206 个，环比下滑63.4%，其中一线环比提升，二三线较大幅度下滑。【库存】库存回落，去化速度放缓。其中一线城市去化周期 11.5 个月，二线城市去化周期 11.3 个月，三线城市去化周期 17.9 个月。

一、 房地产行业开年数据总结

1.  土地市场

上周100 大中城市供应土地规划建面共计 657.38 万平米，环比下降 3%，同比增长 82%；成交土地建面共计 360.05 万平米，环比下降 64%，同比下降 53%，土地市场持续 2018 年末下滑行情，预计今年触底后地价有相对下滑空间，土拍成交量或有回暖机会。

图1：100 大中城市供应土地规划建面/周 万平米

数据来源：国家统计局

图2：100 大中城市成交土地溢价率/月 %

数据来源：国家统计局

图3：100 大中城市土地成交楼面均价/周 元/平米

数据来源：国家统计局

图4：2月土地成交价

数据来源：公开资料

2.  商品房成交

【一手房】全国 41 城一手房成交套数 3.39 万套，同比上升 11.59%，环比上升 118.76%，累计同比下降 2.45%；其中，一线 4 城成交套数 0.47 万套，同比上升 44.63%，环比上升 82.99%，累计同比上升 13.62%；二线 19 城成交套数 1.85 万套，同比上升 40.99%，环比上升 193.66%，累计同比上升 7.64%；三线 18 城成交套数 1.07 万套，同比下降 23.59%，环比上升 61.40%，累计同比下降 25.35%。

图5:41城一手房成交套数

数据来源：国家统计局

图6：41城一手房成交套数增速

数据来源：国家统计局

全国 41 城一手房成交面积 397.39 万方，同比下降 22.62%，环比上升 117.82%，累计同比下降 31.23%；其中一线 4 城成交面积 48.35 万方，同比上升 44.12%，环比上升 162.41%，累计同比上升 13.16%；二线 19 城成交面积 218.31 万方，同比下降 28.79%，环比上升168.32%，累计同比下降 38.50%；三线 18 城成交面积 130.74 万方，同比下降 24.62%，环比上升 58.16%，累计同比下降 24.46%。

图7:41城一手房成交面积

数据来源：国家统计局

图8:41城一手房成交面积增速

数据来源：国家统计局

【二手房】全国 15 城二手房成交套数 0.98 万套，同比下降 13.27%，环比上升 133.01%，累计同比下降 8.95%；其中，一线 2 城成交套数 0.22 万套，同比下降 18.23%，环比上升 123.82%，累计同比下降 14.61%；二线 9 城成交套数 0.72 万套，同比下降 6.08%，环比上升 139.24%，累计同比下降 3.04%；三线 4 城成交套数 0.04 万套，同比下降 55.32%，环比上升 90.99%，累计同比下降 47.95%。

图9:15城二手房成交套数

数据来源：国家统计局

图10:15城二手房成交套数增速

数据来源：国家统计局

全国 15 城二手房成交面积 98.94 万方，同比下降 6.65%，环比上升 148.60%，累计同比下降 10.70%；其中，一线 2 城成交面积 24.90 万方，同比下降 16.09%，环比上升 143.85%，累计同比下降24.94%；二线9城成交面积69.39万方，同比上升3.93%，环比上升151.93%，累计同比上升 0.06%；三线 4 城成交面积 4.65 万方，同比下降 51.30%，环比上升 127.54%，累计同比下降 48.98%。

图11:15城二手房成交面积

数据来源：国家统计局

图12:15城二手房成交面积增速

数据来源：国家统计局

【分区域成交】统计上周重城市商品房交易环比增速显示，成都环比增长244.66%位居榜首，武汉、深圳、上海增速接近200%，杭州商品房交易增速为1.58%增速缓慢而北京商品房交易上周处于下降形势。

图13：重城市商品房交易环比增速

数据来源：公开资料

二、 “套内使用面积”征求意见稿的发布

件称房屋应由套内使用面积进行交易，但并未涉及计价方式改变

2 月 15 日，住建部于官网公布了 38 项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中以《住宅项目规范（征求意见稿）》中第 2 章第 4 小节“使用维护”中的第 6 条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”最为引人瞩目。经我们询，这也是住建部官方首次于件政策层面提出住宅交易端采取单一套内使用面积。

该征求意见稿属于技术规范，并非法律法规，主要关注从施工端到交易端采用套内使用面积标准，而建设部 2001 年颁布并实施的《商品房销售管理办法》第十八条规定中，按整套、按套内建筑面积（不完全等同于套内使用面积）、建筑面积三种计价方式皆可的政策口径关注的是最终销售计价层面，两者没有交集。而在当前我国商品房销售端市场，除重庆等极少数城市外，开发商普遍采用按建筑面积而非按套内面积的计价方式。概念明晰：套内使用面积为最直观的口径国内的商品房制度主要发轫于对于香港地区房地产制度的借鉴，近年来饱受争议的公摊面积的概念同样来源于此。1995 年建设部发定义了一套商品房的面积包括“套内建筑面积”和“公用建筑面积”两大部分，其中套内建筑面积包括了此次意见稿中提出的套内使用面积，再加上套内墙体面积和套内阳台建筑面积共三部分；而公用建筑面积则由可分摊的公用建筑面积（即公摊面积）和不可分摊的公用建筑面积两部分组成。具体到公摊面积来，是指由整栋楼产权人共同所有的公用部分建筑面积，主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。而独立使用的地下室、车棚、车库，为多栋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室，为不可分摊的公用建筑面积，不计入公摊建筑面积。

图14：我国商品房面积构成

资料来源：天下财经

件主旨：在于规范住宅设计，提升房屋息透明化以减少纠纷

当前对于公摊面积的争议及由此引发的矛盾纠纷主要来源于如下几个因：

（1）虽然理论上公摊面积依据“谁使用，谁分摊”的则进行界定，但实际楼况中功能区的设置往往较复杂，故通常由开发商实际主导了“谁使用”这一界定权，致使不同开发商不同地区及不同楼盘的标准难以统一，叠加公摊这一概念的详细界定对于多数购房者而言过于专业，最终导致具体的公摊内容和面积往往缺乏权威性和公力，进而引发业主的争议。

（2）我国现行的商品房预售制度下存在签订合同与交房的时滞，进一步加剧了购房者对于销售端采用的建筑面积口径和实际体验到的套内使用面积的观感差异。

而该意见稿的主旨亦在于在由设计施工端开始到最终的销售端，进一步清晰界定房屋专有建筑面积和共有建筑面的划分。对购房者而言，采取“套内使用面积”这一最贴近实际观感的最小口径指标，也有利于降低公摊面积内容和面积划分引发的争议，减少相关的法律纠纷和相应的行政成本。

图15：香港取消公摊面积的实施

资料来源：天下财经

届时套内面积计价若能落地，我们预计对市场整体量价影响也仍然有限。

一方面，在城市配套相对有限的环境下，住房不可或缺的公摊成本依旧需要房企承担，房企将其分摊到套内单价合情合理，尽管单价因变换衡量标准而上涨，但最终对购房者总购买成本没有实质影响。另一方面，参照香港在口径调整期的地产市场，口径变化未影响市场走势。香港正式施行《一手住宅物业销售条例》的 2013 年，香港房地产市场量价正处于调整期，主要是由前期加收额外印花税和买家印花税，以及香港金管局的限贷政策所致，之后 2014-2018 年年均楼宇买卖合约数量重新由 2013 年的 70503 份回升至 78732份，房价则仍然保持上涨趋势。由此可见，房地产市场量价受计价方式改变的影响十分有限，核心仍然在于政策导向下的供需关系。

本来源：天下财经（北京）证券咨询有限公司

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