一篇旧文：2012，房价拐点

这是我2011年写的一篇旧文。现在读来，仍然觉得不过时。

(2011-07-14 20:48:39)

媒体喊了半年多的房价拐点也许会真的来临了，原因很简单，加息了。目前的一年前存款利率达到了3.5%，虽然比当前的CPI低很多，但是五年期的贷款利率已经达到了7.05%，根据媒体所说，是10年来个人按揭贷款的最高水平，也就是说是全国住房商品化之后的最高按揭利率。

以前说过五年期贷款利率加到10%以上，房价必将。现在看来，7.05%已经是个很高的位置了。因为目前个人住房按揭贷款是10年来最困难的事情。

第一是首付提高。09年时候首付20%，目前首套房的首付却达到了40%-50%，如果是二套房则达到50%-60%。

第二是利率提高。09年的时候利率打7折，下来是4个点左右的贷款利率，但目前优惠取消，按照基准利率已经是7个点，如果二套房上浮10%，则基本达到了8个点。

第三是限购，这个不多说。

这相当于什么概念呢。现在太原市均价7500元，按90平米算，房价67万。如果是首套房，首付4成，贷款30年，则首付为27万，贷款40万，贷款利率按照基准利率，年息为3万，还本金按平均计算，每年还本金1万3，则每年连本带利还4万3，每月3600元。如果是二套房，那很惨了，首付5成，贷款30年，则首付34万，贷款利率上浮10%，年还2.6万，本金1.1万，一年本利3.7万，每月3100元。如果是三套房，对不起，限购了，没资格。

以上算法也许不是很准确，但基本差不多。

要说明的意思很简单。如果作为自住购房，按照目前的均价，目前的利率，首套房一个月要还3600的贷款。如果加上房屋的物业费、水电费、取暖费等各种费用，这套住房一个月需要花费4200左右的成本。太原市目前的人均收入是多少？好像不到3500吧。一个工薪阶层，一个月的住房费用已经超过了工资收入，即使夫妇两个人承担这个月供，加上各种家庭开支，也是很重的负担。所以目前这个按揭利率已经基本上将个人自主刚性需求撵出去了。

那投资住房呢？更跑远了。二套房8%的利率，加上5成首付，投资的意义还在那呢。投资者的资金是拆借的资金，拆借资金按基准利率是7%，按高利贷是20%,加上按揭利率8%，也就是说只有在房价上涨幅度超过15%到28%的情况下投资者才能赚钱，但目前这个房地产市场，这样的疯狂上涨已经过去了。所以炒房者已经离开房地产，去玩股票和黄金白银了。

所以来看，目前的利率环境下，住房价格已经停止上涨了。

会不会下跌呢？应该会，但不会很快。下跌的信号就是住房违约贷款出现，个人抵押贷款出现不良，如果真出现这个情况，那房价下跌就来临了。原因如下:10年之后接盘的购房者目前已经感受到了月供的压力，但他还可以承担，原因是房价还在高位，他的资产在增值。但如果继续打压房市，利率再加50个基点，月供再上涨，那他将不好承担，加上后期入市的房屋低开价格，势必对个人造成影响。如果加上个人失业、生病，那月供将无从说起，违约贷款出现，然后开始恐慌，然后抛售。这个过程将在未来1-2年内出现，2012年，地产拐点的准确时间，没错。