21理财私房课 | 事关3亿房奴！必转LPR只要一分钟！全程操作指南

21理财私房课

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来源复利投资（fulitouzi21）

作者包慧   编辑曾芳  江佩佩

存量浮动利率贷款的换锚工作已经从2020年3月1日开始启动了！

一为数亿房奴全解答房贷利率要不要换LPR？怎么换？1分钟懂操作指南。

1、要不要换？换！

房贷利率定价模式为

房贷利率=贷款基准利率*上浮比例/打折数

图片来源图虫创意

今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为

房贷利率=LPR+固定差（固定差可能为负数）

知道你不想公式和数字，我们直接上结论

专家普遍认为，不换短期来没有什么影响，但从长期来，经济下行压力依然较大，利率下行是一个趋势（参考欧洲、日本负利率的情况），不管你来的利率是上了浮还是打过折，转化成LPR利率都是赚的，有的折扣和上浮比例也不会变的，未来如果LPR利率下行，贷款利率可能降低。

图全球进入“低利率”甚至“负利率”时代，已有五个经济体推行“负利率”政策

图片来源招行银行

如果你是公积金贷款，是不能转的。公积金+商业组合，只能转商贷部分。如果来房贷是固定利率（贷款实际执行利率在整个贷款期限内始终保持不变），也不能转。

如果你拿不准自己的贷款能否转化，最简单的办法是登录你的手机银行，在转化LPR的入口一便知。

值得注意的是，部分银行直接将没有任何操作的存量房贷客户的定价基准批量转换为LPR。比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，希望仍维持合同才需要与银行联系。兴业银行则规定在2020年7月31日前没有操作的直接批量转换。

2、怎么换？

首选是手机银行，目前工农中建交五大行均可通过手机银行办理。

下图以中行为例，在手机银行的办理步骤，其实各大银行都是大同小异的。

下图是工行的手机银行操作实例

3 、什么时候换

那么，最后一个问题是，传说中转化需要选择的最佳时间是怎么回事，怎么选？

我们还是直接上结论，专家的意见，划重，选择重定价日应尽可能回避采用上述较易出现利率高位月度的LPR（当月1-19日作为重定价日采用的是上月LPR）。三季度前后通常是一年中利率较低的时期，可以争取作为重定价日。从整体测算结果，8月份似乎是最为有利的时间窗口。

问题是，虽然工行在其官方公告中表示可以选择重定价日，其表述为“定价基准转换的同时可重新约定重定价周期和重定价日”，但在实际操作中，并不能！你只能选1月1日或者是你的贷款发放日。

不仅是中行和工行手机银行中都不能自由选择，经咨询工行支行网，即使去线下网也不能自由选择重新定价日，所以你大概率也是不用劳神去选了。

一图懂存量浮动利率贷款定价基准转换常见十问

图片来源中国人民银行

这个房贷涉及到多少人？根据中国人民银行的数据，截止2019年底全国个人住房贷款余额为30万亿元。粗略计算涉及到1.5亿家庭，约为3亿人。

图个人房贷历年新增额

图全国房贷利率数据跟踪

图片来源国盛证券、华创证券

易居研究院智库中心研究总监严跃进3月4日针对30万亿余额的个人按揭贷款进行了简单测算。他认为，从购房者还贷的实际情况，第10年基本上就还完了。当前这30万亿的贷款是最近10年购房者贷款所形成的。

根据最近10年的房价水平、及假设单户购房面积为100平方米，估算出最近10年每个家庭的贷款本金数，基于每年房贷新增规模，可以计算出对应的家庭数。再考虑到每一年的差异，可以估算为1.5亿家庭目前仍然在还房贷。

最后悄悄说一句，各大银行的职员们都已经纷纷转了哦 ！

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