【穆迪：将新城控股和新城发展评级展望调为负面司融资仍受限】穆迪报告称，将新城控股和新城发展控股评级展望调整为负面，并将公司从观察名单中移除。报告称，负面展望反映了未来如果出现关于公司第一大股东王振华诉讼的更多负面消息，公司可能面临控制权变更和资金渠道恶化相关的风险。穆迪表示，公司合同销售增长和流动性状况可以为其应对王振华涉诉一事提供缓冲，因而维持公司评级不变。

这两家堪称宇宙级的房企今年的年销售额毫无意外都将超越6000亿。在国内，它们拥有最广阔的城市覆盖，最多的土地储备以及最多的在建在销项目，从一线的北上广深，到七八线的县城乃至城镇，凡是有人的地方，你们都可能到他们的身影。

它们是中国地产业的辉煌20年的典型代表，在过去的许多年中，在它们的带领下，全国房价步步攀升，似乎永无尽头。而现在，在它们的带领下，全国的房价似乎有了下调的苗头。

尽管这只是一个小火苗，但星星之火背后，可能蕴藏着一场历史的大转折。

可以佐证的是，在过去的9月份，恒大以831亿元的数字，刷新单月合约销售金额历史最好纪录，但其每平方米10054元的销售均价，却创造了近几年的新低。

如果与去年9月相比，恒大的销售均价每平米大约下降了450元，降幅为4.3%，也是近年来的第一次。

是的，在今年销售一直不畅的恒大，不再扭捏了，许老板举起了降价的大旗，开始以价换量了。

碧桂园也不例外。

过去的9月，碧桂园的权益销售均价则直接穿了9000元/平的大关（简单测算今年9月碧桂园销售均价为8939元/平）。

而一年前的这个时候，简单测算碧桂园的权益销售均价为9486元/平，也就是说，今年9月和去年9月相比，碧桂园平均降价为547元/平，降幅达到5.8%。

事实上，和恒大的扭捏不同，碧桂园今年在降价上坚决、彻底也低调——对外从不说，也不认，但降起价来，却一直都是认真的。

01

恒大降了，这次来真的了

最近一段时间，有关恒大降价的消息传得是满城风雨。

8月20日，恒大启动了一年一度的“全员营销月”，在 “金九银十”楼市销售旺季抢收意图明显。

跟往年比，今年恒大的促销力度明显加大。单从促销时间来，提前了10天，从8月20日起至10月8日结束，全国共有500多个楼盘参与促销。

折扣力度也超过了往年。

据财新网等媒体报道，按照规则，恒大购房者如满足一次性付款等一系列条件，可以7.7折购买部分房源。尾盘折扣可达6.2折，部分房源低至6折。这意味着，一套100万的尾盘，最低60万就能拿下。

而2018年同期，尾盘折扣约为8.7折，部分特价房低至8.5折。

即使是和上半年相比，恒大的促销力度也更强了。

2019年“金三银四”的营销月，恒大给出的优惠是限价产品以外的住宅产品9折，商铺产品8折。

除此之外，坊间还有更劲爆的消息称，恒大三四线城市基本全部执行精装修，但是价格为毛坯价，优惠在七折左右。

不要钱，装修通通不要钱。

面对愈演愈烈的降价传言，恒大很快就出来“辟谣”，表示此次活动只针对部分项目的清尾楼栋制定的特价政策，折扣力度8-9折不等，并非针对全国所有楼盘。

嗐，白激动一场。闹了半天，难道是干打雷不下雨？

开启促销的八月份，恒大卖了449.3万平的房子，折合销售额478.2亿元，合约销售均价是10644元/平。

和7月份相比，这一数据不降反升，大概高了101元/平的样子。也就是说，一套100平的房子，平均还贵了1万元。

房子卖得这么好，估计许老板的造车梦，又进了一步。人逢喜事精神爽，怪不得许老板换了个新发型。

不过，数字是诚实的。

最新公布的9月销售数据，恒大降价甩卖的事儿就一下子暴露了。

10月3日，中国恒大（03333.HK）披露了9月份的合约销售数据，以831.1亿元刷新了公司单月合约销售金额的历史记录。

公告显示，恒大9月份的合约销售额较8月份增长约73.8%，较2018年同期增长约31.9%，9月份合约销售面积约826.6万平方米，合约销售均价为10054元/平方米。

到了吧。

恒大的销售均价实打实的降了，而且降幅不小。

可以对比的数据是，去年9月，恒大的合约销售均价为每平米10504元，比今年9月的一平米高了450元，也就是说一个100平米的小三房，总价一下子就低了5万左右。

你可能要说，恒大以前也降过价，包括今年上半年。只能说，你被骗了。

数据显示，2017年、2018年及2019上半年，恒大的销售均价分别为9960元/平、10515元/平、10757元/平，其走势一直是一条上升的曲线。

哪怕是此前的8月，恒大的合约销售均价还是10644元/平。

你懂了吧！一旦降起价来，恒大不手软。降价带来的销售额增长，也是实打实的。

乐居财经发布的龙头房企黄金周销售排行榜显示，10月1日至7日，恒大地产全国销售额超过510亿元，继9月份831亿元创造房地产史上单月销售记录后，继续领跑行业。

02

碧桂园：偷偷的降，并且一直降

碧桂园继续在降价。最近的例子是桂林。

近日网上爆出，在桂林临桂新区召开的一个会议中，相关部门要求房企抱团自律，坚决抵制恶性扰乱市场、恶意降低抛售行为。而桂林碧桂园被名批评，恒大、新城控股等房企现场表态。

会议要求：

1）住建局对新区内碧桂园项目全部暂缓备案；

2）各房企要签订自律公约。

3）恒大、新城控股、金科等外来大鳄逐个承诺表态发言。

据爆料，桂林碧桂园之所以被名批评，是因为其旗下某盘精装改毛坯销售。房天下的数据显示，碧桂园剑桥郡的非毛坯房售价在5060元一平米，而中秋节前后临桂碧桂园剑桥郡的毛坯房均价在3900元左右，相当于打了7.7折。

不仅仅是桂林。

在南宁，碧桂园时代城、碧桂园公园壹号两大楼盘推出特价房源，首付比例越高，价格越低，最低7字头，而价在9800元/㎡-10500元/㎡。

根据网上流传的一份碧桂园公园壹号的置业计划表，有一个7字头房源，价格为7293元/㎡，总价约88万，要求全款。

有消息说，这是因为碧桂园全力抓回款，暂时不考虑利润率的问题。

碧桂园是否真的在降价？我们可以从集团公布的销售数据中一窥端倪。

整个上半年，碧桂园的均价是9013元/平，相较于2017年的9080元/平、2018年的9267元/平分别下降了67元/平、254元/平。下降幅度分别是0.74%和2.74%。（注：由于碧桂园2018年7月份后由来的只公布合同销售额和合同销售面积，改为只公布权益销售额和权益销售面积，因此其2017年销售均价数据为合同销售口径，2018、2019H1销售均价数据为权益口径。2019年H1和2017年可比性不是非常好，但是和2018年的比较足以说明问题。）

（除碧桂园2018、2019H1销售均价为权益口径外，其余皆为全口径）

即使把下半年7、8月份的情况算上，截至2019年8月，碧桂园今年的权益销售均价为9009元，依然低于过去几年。

“天底下最笨”的杨老板可能会哭了，房子真的不好卖了。

而这个9月，碧桂园的销售均价则直接穿了9000元/平的大关。

可以对比的是，今年9月碧桂园销售均价为8939元。而2018年9月同期，简单测算碧桂园的销售均价为9486元，今年9月和去年9月相比，碧桂园平均降价为547元，降幅达到5.8%。

而从桂林传出的消息，碧桂园对降价促销执行得较为彻底。从年初至今，其销售均价也一直在下探，而正是得益于此。时至今日，碧桂园仍是全国销售第一的宇宙第一房企，而恒大则在扭捏了半年之后，才放开手脚。

03

促销背后的资金压力

到目前为止，万科等巨头尚未公布其9月销售业绩，其均价走势暂时不得而知。

不过，从过去半年的数据，更强调一二线布局的万科的销售均价上涨势头继续保持，2017年、2018年及2019上半年，万科的销售均价分别为1.47万元/平、1.50万元/平、1.55万元/平。

无论真刀真枪“割肉”的碧桂园，还是扭捏之后纵欲降价的恒大，他们加大促销力度的背后，一部分因是今年的三四线城市楼市已经没有往年那么火爆了。

仅仅是上半年，就有开封等城市想要放开限售，虽然最后撤销，但是也显示了楼市下行压力。

8月28日，湖南省临澧县出台《意见》，在规定的时限内在县城区购买符合条件的商品房可享受购房货币补贴。 9月初，浙江嘉兴调整了公积金贷款额度。紧接着河南宣布，对全省农村教师购房给予优惠。
国家统计局的数据显示，三四线城市降温整体速度大于一二线，8月份31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅比上月均回落0.2个百分，同比涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分。 作为对比的是，一线城市新房销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分，二手房销售价格环比持平。 更能反映行情的成交量上，易居研究院的数据说，18个典型三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降4%，同比下降17%。 三四线棚改货币化持续退潮，高能级城市溢出效应减弱，消费者又属于价格敏感型，持币观望心态普遍。恒大碧桂园作为重仓三四线城市的房企，难免要在这种情况之下遭受阵痛。 两家房企的公告显示，碧桂园上半年实现权益销售金额2819.5亿元，同比下滑9.29%，接近十分之一；恒大上半年实现合同销售金额2818.1亿元，同比下滑7.35%。

在另一方面，两家房企在融资渠道收紧之下面临流动性压力，需要加强回款来减轻。

恒大2019年中报显示，截止6月底，公司的短期借款由2018年底的3183亿元上升至3758亿元，净负债率较2018年底上升0.15个百分至152.09%，依然居高不下。

而彭博社统计数据表示，截至今年6月底的上半年度，恒大负债金额增加至1137亿美元，居大陆非金融企业负债金额之冠。而且恒大约有530亿美元债务将于10个月内到期，75%债务将在未来2年到期。

据财新网报道，标普下调了中国恒大的评级展望，由正面下调至稳定。9月24日，评级机构惠誉亦下调了中国恒大的评级展望从正面至稳定。

上半年4月，恒大集团发行7亿美元5年期债券时，票面利率高达10.5%。而作为对比的是，今年中国地产开发商发行的68只美元计价债券中，平均票面利率为7.9%。彭博社的数据说，恒大目前在离岸美元债券市场所发行的债券，票面利率已是内房股中最高。

碧桂园的情况同样不轻松。

9月初碧桂园公布消息，拟发行总金额5亿美元、2025年到期的优先票据，年利率为6.15%。其中，公司主席杨国强和公司总裁莫斌带头认购，杨老板全资拥有的励国集团已购买8000万美元，莫斌购买1000万美元，用以解融资之难、融资之贵。

“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在上半年的业绩发布会上表示。

今年以来，房企面临的融资环境越来越严峻。用孙宏斌的话说就是，“史无前例”，对房企融资端切入的调控，不仅仅是影响到房企拿地，更可能会蔓延到下游的销售端。

根据克而瑞的数据，2019年前3个季度，房企累计境内债权融资为5144亿元，而在2018年债权融资尚且有8287亿元。一年之隔，总额少了3143亿元，房企的钱袋子以可见的速度瘪了下去。

无论是托、海外债、银行，还是股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后等几大曲线融资方式，都被一一围堵。

但对早前高价购房的老业主来说，房企大幅降价的举动，也让他们的资产遭遇突然“缩水”。网上流传的截图显示，“房企降价，业主维权”的剧本，可能又开始上演了。