荣盛发展VS新城控股未来1-2年哪个好

一直好【荣盛发展(002146)、股吧】。最近A股新城控股暴跌后也很有吸引力，比较一下二者哪个更有吸引力。结论是，目前价位两者都很有吸引力，差不了太多。

为什么1-2年？地产是周期股，估值跟着政策走。历史上一波大涨基本就是1-2年的行情。

两个公司各自的情况

l 荣盛是个优秀的住宅开发商，今年业绩在90-100亿之间，算95亿吧，同比增25%。其估值在13年顶部及15年顶部都在15倍pe左右，18年初是10倍。20年业绩预计同比增21%至115亿元，今明两年若有牛市给个19年的10倍PE就是950亿元，是目前市值的2.41倍。

l 新城是住宅+商业持有及运营，老王时代的新城拥有精良的商业模式以及快速的增长，一直是地产股中的王者。现在进入了小王时代，由于老王的事情，银行等金融机构比较谨慎，所以公司面临资金压力，不得已新城打包项目出售以缓解资金压力。小王也是个优秀的二代接班人，13-16年，以及18年在公司任总裁，对公司的业务比较熟悉，并非新手。不过掌门人从老王换了小王，新城速度还是不可避免的放缓，至少是一阵子。除了银行的因以外，还有个因是从常识来讲，小王独立当老大要经过一个过渡期。如果说老王时代的新城是最优秀的骑师配好马，多年急速奔跑后，好马也有累了。小王是个年轻骑手，以前在老王陪伴下骑过好马，现在完全独立骑好马，还得经过一个先减速适应的过程，然后再情况适当加速。虽然今年公司仍坚持2700亿合同销售额，但明年的增速大概率会放缓，而这一降速，市场给新城的估值不可避免的要下来。

l 对新城采用两种估值方法：（1）整体pe法。预计新城19年业绩130亿元，过去由于其优秀的模式及快速的成长，18年初高市值是17业绩的16.8倍，降速情况下打个7折，给个12倍PE（跟港股华润置地高PE差不多，两者都是住宅+商业，商业都有重估和租金收入），对应1560亿市值。（2）分项法：19年地产部分核心利润预计100亿（不含重估及商业租金），参照荣盛的10倍PE=1000亿；商业部分不含重估，租金收入预计40亿，对应16亿权益净利润，给25倍PE就是400亿（收租股【中国国贸(600007)、股吧】13-18年的PE区间22-34倍）。两者相加是1400亿元。总体来新城未来1-2年高估的话有望达到1400-1560亿的市值。是目前市值的2.28-2.54倍。

l 上述无论荣盛也好，新城也好，对应的估值都是预计下一波牛市高附近的估值。考虑到未来房价上行空间有限，地产公司业绩成长放缓，以及多年来多数地产股顶部估值都在不断下移，再保守，估值也可在上述基础上再打个八折。

荣盛有远虑，新城有近忧。

l 荣盛发展面临所有快周转的大型开发生都面临的长期问题，虽然未来3年左右业绩大概率增长，但更长期的不清。中国的新房销售面积不可能永远保持17亿平米，以后随着城市化进程的放缓，房屋质量的提升，人均建筑面积到顶，以及旧改的逐步减少，未来10多年内会倒退。不过售价可能长期跟着GDP增长，从而销售额表现比销售面积会略好。而大开发商的市场占有率提升到一定程度会稳定下来。所以多数百强开发商长期业绩会到顶不再增长甚至下跌。持有商业地产的公司由于有稳定的租金收入，以及租金稳定的上涨，未来业绩情况会比单纯的开发及销售的地产商要好。所以长远来，新城比荣盛的日子会好过一些。新城的近忧就是速度会阶段性放缓。

如果1-2年来一波地产股牛市（无论是因为行业因素，还是跟着整体市场），就目前的价位，综合上述计算的收益率情况，以及荣盛的远虑和新城的近忧，感觉1-2年两者并无特别明显的区别。如果未来一时间两者股价表现相差50%左右后再做新的判断。