新城控股债务风险加剧，吾悦广场得赶紧续上

即便是经营业绩盈利了，也不代表上市房企就可以高枕无忧。

就拿新城控股而言，不久前公布的年报显示，该公司在2023年录得净利润5.6亿元，虽然较上一年下降六成以上，但也算是矬子里面拔大个儿了。

不过，虽说是盈利了，但国际评级机构穆迪转脸儿就下调了新城控股的评级。

归根结底就是，盈利并不意味着新城控股就没有了债务风险。

所谓的“示范性房企”能不能活下去，还真就不好说了。

用评级再遭下调，几百亿债务持续压顶

就在不久前，穆迪将新城控股的企业家族评级由“B2”下调至“Caa1”；并将由新城环球发行、由新城发展和新城控股担保下债券的有支持高级无抵押评级由“B3”下调至“Caa2”。

与此同时，穆迪维持了对上述评级的负面展望。

值得注意的是，自2022年下半年以来，国际评级机构已多次下调新城发展和新城控股的用等级。

需要注意的是，新城发展是新城控股的母公司，是一家港股上市公司。

此次，穆迪认为，新城发展的再融资风险日益增加，因房地产销售额持续下降以及未来12-18个月大量到期债务导致的融资渠道受限，公司流动性不断恶化。

瞧见了吧，人家国际评级机构可不管你盈利不盈利，人家盯着的是资金流动性，也就是有没有债务违约的风险。

所谓的债务违约，简单来说就是资金不足以偿还到期债务了。

那么，我们来看看新城控股的具体情况。

根据2023年年报，截至去年年底，新城控股的货币资金有189.71亿元，但是除去受限制资金，其账面上的现金及现金等价物，有128.22亿元。

而在同一时期，新城控股的短期借款有12.64亿元、应付票据17.59亿元、一年内到期的非流动负债有193.24亿元。

三者合计，新城控股的短期负债约为223亿元。

显而易见的是，新城控股账面上的现金，根本覆盖不了短期债务规模，资金缺口足足有百亿元。

要知道，这还是在没有算上经营性负债的情况下。

年报显示，截至2023年年底，新城控股的应付账款有466.69亿元。

我们知道，上市房企为了人为地减少短期负债规模，会将一部分负债放到应收账款这一栏目之下，以起到掩盖真实负债水平的作用。

不过，虽说是经营性负债，到期也还是要用真金白银来支付的，除非上市房企脸皮厚，拖着供应商、工程方的钱不给。

这种事情，已经屡见不鲜了。

就新城控股而言，这466.69亿元的应付账款中，绝大部分的账龄应该在一年以内。

换句话来说，就是新城控股应该在一年之内，支付几百亿的经营性负债。

连短债都覆盖不了，新城控股手上哪有资金来应付这部分负债？

销售回款和再融资遇阻，吾悦广场能否顶上？

正所谓欠债还钱，天经地义。

新城控股作为“示范性房企”，更应该为同行打个好样儿。

那么，这么多钱，从哪里弄呢？

正常情况下，房企要想获得资金，无非就两个途径，一个是抓销售回款，另一个就是借新还旧。

但是，这两个正常途径，都不好使了。

先来看销售回款。

最新数据显示，新城控股在3月实现销售金额约42.36亿元，比上年同期下降46.52%；销售面积约56.94万平方米，比上年同期下降37.93%。

整个一季度，新城控股累计销售金额约119.47亿元，比上年同期下降44.44%；累计销售面积约165.17万平方米，比上年同期下降34.40%。

去年一季度，新城控股的销售表现就够惨了。没想到，还有更惨的在后面。

销售都不行了，哪来的回款？

再来看借新还旧，也就是再融资。

在这一方面，穆迪下调其用评级的负面影响，就要体现出来了。

试想一下，新城控股的用评级一降再降，那么怎么还能从公开市场上借到钱？

穆迪讲得更直白新城发展（新城控股）流动性管理措施薄弱，无法满足其近期再融资需求。

销售回款和公开市场融资都难了，那么新城控股还能怎么办？

好在，新城控股还有吾悦广场。

近年来，新城控股走出了一条住宅地产与商业地产“双轮驱动”的战略模式。而商业地产，主要指的就是吾悦广场。

从年报来看，吾悦广场也是新城控股为数不多的亮点。

2023年，新城控股实现商业运营总收入113.24亿元，同比增长13.17%；其中物业出租及管理实现营业收入106.31亿元，主要系开业吾悦广场数量的增加所致。

当然，业绩上的亮眼表现还不是重点，吾悦广场更为重要的意义在于，能为新城控股提供经营性物业贷，说得更直白一点就是抵押贷款。

整个2023年，新城控股新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约140亿元。

总体来看，新城控股已经抵押的吾悦广场融资包括经营性物业贷和中债增担保的融资，一共是302亿元。

可以这么说，吾悦广场就是新城控股的“奶妈”。

不过，需要注意的是，吾悦广场虽然重要，但是数量有限。

相关息显示，新城控股已开业的吾悦广场有142座，仅剩下46座未做经营性物业贷款，对应的估值大概368亿元。如果按照50%到70%的抵押率，这些吾悦广场的融资额度，也就184亿元。

这些钱，不足以覆盖新城控股眼下的债务缺口。

值得一提的是，新城控股计划在2024年新开吾悦广场12座。

显然，新城控股心里也明白，要想活下去，吾悦广场得赶紧续上。