新城上半年销售下滑35%，商业品牌“吾悦”成融资重要渠道，REITs仍处于筹划阶段

8月底央行召开的金融支持民营企业发展工作推进会，新城控股总裁王晓松参加了。

在这场会上，达成了房地产企业和金融机构发债的合作，其中与新城控股合作的是上海交易所。

去年的房企融资三支箭政策，并没有阻止民营房企走向违约，新城作为其中还未公开出现债务违约的房企，牵手上交所，算是对其用又加了一层保障。

9月4日新城控股的半年业绩会上，高级副总裁兼财务负责人管有冬表示“截至目前，公司年内到期的公开市场债务约20亿元，主要为以吾悦广场为底层资产的CMBS产品，公司将按计划兑付相关债务。”

从这个回答可以看到，商业板块吾悦广场正在成为新城控股重要的融资通道。

在业绩会上，新城管理层表示“2023年1-8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约110亿元。截至目前，公司已开业未融资吾悦广场近40座，对应投资性房地产估值约350亿元，根据不同融资产品抵押率的不同，可融资金有所差异，未来随着更多吾悦广场开业，将释放更多的可融资源。”

但另一个让人担心的事实是，新城的销售额处在下滑的通道。

2023年上半年，新城完成合同销售金额 424.00 亿元，比上年同期下降 34.93%;实现合同销售面积 516.65万平方米，比上年同期下降 21.39%。实现485亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为114%。

同时，新城的多项核心数据也出现了下滑，其中营业收入417.68亿元，较上年同期下降2.42%;实现归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，较上年同期下降24.28%。

根据新城在5月份的股东会透露的内容，其今年目标是800亿-900亿销售，平均每月70亿，即可确保经营性现金流的平衡。

如果以此计算，新城也算是完成了半年的销售任务。

今年下半年，新城计划新开工52个子项目，新开工建筑面积 405.34 万平方米。其中，住宅项目 212.03 万平方米，商业综合体项目 193.31万平方米。计划竣工129个子项目，实现竣工面积 1267.6万平方米，其中，住宅项目745.26万平方米，商业综合体项目522.35 万平方米。

在商业方面，2023年上半年新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%。

半年报显示，新城控股上半年实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

在业绩会上，有投资者询问新城REITs是否有进展，对此管有冬表示“ 消费类基础设施公募REITs处于筹划阶段。目前，公司尚在与相关监管机构密切沟通中。公司已开业自持吾悦广场约130座，后续将持续关注消费类基础设施REITs的相关进展。”

而在此前的股东会上，新城方面就透露，REITs需要等发改委、证监会最后启动，目前没有明确日期。

“之前为了新加坡REITs很多前期工作已经完成，比如很早就做了项目分立，补齐了各种手续，这些都是非常费时的。现在开业3年以上的吾悦广场平均以公允价值计算的年收益率平均达到5.5%以上了，轻松超过REITs的收益要求。如果REITs通畅了，新城可能还会并购一部分存量市场的商场，这个模式就通了。”