苦苦支撑的新城控股

新城控股是为数不多的没有出险的民营地产公司，市场持续低迷，如果没有政策上的支持，他们还能走多远呢。

新城控股有大量项目在三四线城市，目前房地产市场不景气，受冲击还是非常大的。如下图所示（数据来源企业公告整理），新城2023年的销售金额全面低于2022年，而且仍在持续下滑，相比于2021年的上半年，销售额下滑了64%，销售情况非常不乐观。

根据公司的审计报告，2022年公司收入下滑了31.30%，销售现金回款减少了734.8亿，同比减少45.01%，销售回款资金几乎腰斩，对企业的现金流冲击还是很大的。

从融资的角度分析，新城控股从2021年就处于融资净流出状态，2021年净偿还负债113.41亿，2022年融资净偿还384.95亿，2023年一季度融资净偿还23.78亿。

所以造成，公司账面现金从2020年的624.24亿，减少到2021年的552.26亿，2022年进一步减少到314.63亿。在314.63亿中，有约100亿为保证金资金受限，减掉这部分资金后还有约200亿现金，再减去预售监管资金，对应公司4579亿的资产规模，公司灵活使用的资金量就显得很少了。

通过最近3年的资产负债表，可以计算出新城控股的偿付能力指标，如下图

新城的流动比率基本在1左右，金地在1.45左右，新城的速动比率0.31，金地为0.75，新城的资产负债率保持在80%以上，金地在72%左右。从财务的稳健性角度讲，没有金地稳健。

好在新城控股有1170.90亿的投资性房地产，均为自持物业，这块重资产给了新城不少融资的底气，目前已经有760亿用于抵押借款了。

2023年，新城控股发行了2期小公募，募集资金11亿，1期中期票据募集资金8.5亿。截至到目前，已经在公开市场募集资金19.5亿元。值得说明的是，这三笔融资均加了外部担保。

外部担保的融资规模是非常受限的，以中债用增进公司为例，截至 2023 年3月31日，中债用增进公司仍承担用增进责任的未到期项目 133个，涉及企业数量 104 家，未到期项目责任余额 646.76 亿元;用风险缓释工具项目 10个，责任余额 7.23 亿元。平均到每家企业，规模也只有6亿左右。这意味着，新城控股通过现有的担保公司进行担保发行债券募资，规模会很受限。

而2022年，公司通过发行债券募集的资金有40亿，即使这个规模，也还远远不够到期偿还的债券规模。2020年应付债券余额为241.40亿，到了2023年第一季度，还有剩下118.89亿。长期贷款的余额也从2020年的436.23亿降低至2023年1季度的338.35亿。可见，新城虽然取得了公开市场融资，但融资规模受限，依然存在巨大的资金缺口。

新城目前的融资严重依赖外部担保等增措施，独立融资的难度很大，这对公司既增加了公司的融资成本，又严重制约了公司融资速度和规模。而且担保融资的期限一般都不长，以中债用增进公司为例（如下图），存量项目期限多为2年以内。这对于房地产公司来说，只能做应急使用，无法与公司项目期限匹配，存在较大的资金错配造成流动性不足风险。

随着2023年上半年销售的持续萎缩，新城的现金也将越发紧张。

销售不畅还会带来更多的资产减值，反过来又影响财务报表。根据新城控股发布的公告，2022年净利润30.33亿，2023年1季度9.28亿。因2022年销售不畅，计提的资产减值损失就有59.57亿，资产减值很容易吃掉企业的所有利润。新城在三四线城市的资产又很多，今年大概率还会有大额的资产减值需要计提，财务报表差又会影响融资。

虽然新城控股没有出险，但真的苦苦在坚持，苦苦在等待市场好转，如果市场一直不好转，现在未暴雷的民营房企出问题也只是个时间的问题。