乍见之欢
前段时间,来自发改委的一则通知,在行业内引发了不小的震动。
政策提到,支持消费基础设施REITs,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
这一举动,标志着“第三支箭”里的商业地产发行 REITs 政策,正式落地。
这个时间窗口里,商业地产REITs突然加速,号意义明显。那些拥有优质商业资产的企业,又打开了获取融资性现金流的新思路。
它不仅能在短期内为企业提供去杠杆的途径,缓解资金的燃眉之急;也能通过打通商业资产“投融管退”来反哺上市公司。
更重要的是,从长远发展来看,商业地产REITs是能转变传统商业地产依附住宅的格局,推进地产行业新模式转变。
难怪有人说,这个政策一出,地产行业玩儿法又要变了。
01
商业REITs对房企来说意味着什么?
新城控股董事长王晓松曾经做过一个形象的比喻,他说
商业通俗地说,就是买猪、养猪和卖猪。
公司做商业做了十几年了,现在懂买猪,但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个最高的水平,所以暂时也还不会卖猪。
如果说有一种方法可以既卖猪肉又不用杀猪,商业REITs大概就是。
REITs的一大优势,就是将流动性较弱的商业地产,转变为流动性较强的证券资产。
如果REITs通道若能打通,新城旗下的吾悦广场就能找到一个合理的变现、退出方式,对新城来说无疑是一次商业模式的重构。
其实在国内地产圈里,新城是最早尝试REITs的民营房企之一。
2016年的时候,新城控股就曾经成功发行过国内首单商业综合体REITs产品,如今面对国内REITs的窗口期,新城没有理由不去努力。
但机会出现是一回事,能否抓住机会则是另一回事。
商业REITs对发行人的资产质量的底色和资产规模,显然是有很高的要求。
02
前两天,新城控股发布了2022年上市公司的财报。
经历去年行业艰难一年,新城控股实现营收1155亿元,归母净利润约14亿元。在行业风险释放的关键一年里,新城控股能够继续保持盈利,在民营房企甚至整个行业中都是难能可贵的。
为新城穿越周期构筑安全垫的,是新城的商管业务。
在2022年,新城控股的商业运营总收入 100.1亿元,同比增长15.8%。
通俗来说,你可以理解为新城控股正成为一家靠收租就能收入近百亿的公司。
构成新城商业板块版图的核心是吾悦广场,过去一年,新城完成了15座吾悦广场的开业。
截至2022年末,新城已经在全国140个城市布局了194座吾悦广场,已开业面积达1319.74 万平方米,出租率达 95.13%。
商业运营业务属于高毛利业务,去年新城控股物业出租及管理业务的毛利率高达72.6%,把公司整体的毛利水平都抬升了一大截。
这项业务的另一大好处是稳定的持续性收入,新城控股经营现金流净额已经连续五年保持正值。
自2021年以来,新城控股商业持续性经营收入,就大幅超过当期利息支出,2022年的财报上,这一比例为1.64倍。
在行业遭遇剧变的情势下,持续稳定的现金流有多重要,应该不用说了吧。
毫无疑问,吾悦广场成了新城在这轮行业寒潮中的一个过冬的“棉袄”。
伴随地产开发大潮的缓缓落幕,存量物业的运营和管理在地产行业的重要性开始慢慢凸显。
新城控股用超10年的商业布局坚持,稳健迈向了行业前列。
03
更为重要的是,吾悦广场不仅能作为御寒的“棉服”,也能成为接下来新城珍贵的“水源”。
在去年监管支持下,新城连续发布三期共计40亿中期票据融资,也完成了境外优先绿色美元票据发行,募集资金1亿美元。公司全年平均融资成本降至6.52%。
从整体的负债表看,新城控股去年的有息负债保持在712.7亿的低位水平,同比压降185.97亿。
与之相对的是,新城的存货也同比下降18.37%至2043.65亿元,有息负债的降幅高于存货的降幅,新城整体的财务情况更加趋于稳健。
在新城完善财务结构的过程中,吾悦广场扮演了相当重要的角色。
根据新城的管理层介绍,2022年,新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座,替换金额约64亿元,为融资性现金流提供了重要补充。
但这还不是新城融资的全部实力,吾悦广场身上,还有更大的融资空间。
根据新城管理层介绍,新城吾悦广场的融资余额约为260亿元,但整个吾悦广场资产接近1200亿元。
未来,伴随未融资的广场形成增量,以及新广场不断开业,以吾悦广场作为底层资产进行融资的空间十分广阔,新城也将凭借此实现债务的总体置换。
04
对新城来说,商业REITs这种模式的推出,显然让新城燃起了新的希望。
一方面,REITs能更进一步优化吾悦广场的估值体系,同时也能让吾悦广场在“投融建管退”上形成一个闭环。
这个模式一旦在国内跑通,无论对于新城还是对于整个地产行业来说,都是具有革命意义的。
根据新城方面透露,发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%,公司基本上三年以上的广场都能够满足。显然这种模式与新城的战略特色具有天然的契合点。
因此,新城的管理层在2023年的一大目标,就是推动REITs,在他们看来
这对新城具有战略意义。
同时在投资者会议上,“搭建资管平台”同样成了新城控股管理层重点提及的内容。
在王晓松看来,无论是第三支箭定增,还是REITs放开,都能彻底改变目前整个公司这种“发债支撑规模”的小马拉大车的状态,会让未来公司运营更加稳健。
据说,新城一直将骆驼当做精神图腾,大概因为这个动物身上有让人敬佩的组织纪律性、目标念感、强大的忍耐力……
王晓松说:“我相风再大,骆驼总是专注前路,道路再崎岖,骆驼总能抵达远方。”
在增量时代我们听了太多的“狼性”故事,或许“驼性”精神,才更适合眼下的存量时代。
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答:新城控股公司 2023-12-31 财务报详情>>
答:新城控股所属板块是 上游行业:详情>>
目前CPO概念在涨幅排行榜排名第二 新易盛、铭普光磁涨幅居前
目前覆铜板概念涨幅3.79%,胜宏科技、华正新材等股领涨
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周二IPV6概念早盘低开收出上下影中阳线
乍见之欢
这个政策,可能让地产行业再度变天
前段时间,来自发改委的一则通知,在行业内引发了不小的震动。
政策提到,支持消费基础设施REITs,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
这一举动,标志着“第三支箭”里的商业地产发行 REITs 政策,正式落地。
这个时间窗口里,商业地产REITs突然加速,号意义明显。那些拥有优质商业资产的企业,又打开了获取融资性现金流的新思路。
它不仅能在短期内为企业提供去杠杆的途径,缓解资金的燃眉之急;也能通过打通商业资产“投融管退”来反哺上市公司。
更重要的是,从长远发展来看,商业地产REITs是能转变传统商业地产依附住宅的格局,推进地产行业新模式转变。
难怪有人说,这个政策一出,地产行业玩儿法又要变了。
01
商业REITs对房企来说意味着什么?
新城控股董事长王晓松曾经做过一个形象的比喻,他说
商业通俗地说,就是买猪、养猪和卖猪。
公司做商业做了十几年了,现在懂买猪,但在养猪方面我们还并没有在行业里面达到一个最高的水平,所以暂时也还不会卖猪。
如果说有一种方法可以既卖猪肉又不用杀猪,商业REITs大概就是。
REITs的一大优势,就是将流动性较弱的商业地产,转变为流动性较强的证券资产。
如果REITs通道若能打通,新城旗下的吾悦广场就能找到一个合理的变现、退出方式,对新城来说无疑是一次商业模式的重构。
其实在国内地产圈里,新城是最早尝试REITs的民营房企之一。
2016年的时候,新城控股就曾经成功发行过国内首单商业综合体REITs产品,如今面对国内REITs的窗口期,新城没有理由不去努力。
但机会出现是一回事,能否抓住机会则是另一回事。
商业REITs对发行人的资产质量的底色和资产规模,显然是有很高的要求。
02
前两天,新城控股发布了2022年上市公司的财报。
经历去年行业艰难一年,新城控股实现营收1155亿元,归母净利润约14亿元。在行业风险释放的关键一年里,新城控股能够继续保持盈利,在民营房企甚至整个行业中都是难能可贵的。
为新城穿越周期构筑安全垫的,是新城的商管业务。
在2022年,新城控股的商业运营总收入 100.1亿元,同比增长15.8%。
通俗来说,你可以理解为新城控股正成为一家靠收租就能收入近百亿的公司。
构成新城商业板块版图的核心是吾悦广场,过去一年,新城完成了15座吾悦广场的开业。
截至2022年末,新城已经在全国140个城市布局了194座吾悦广场,已开业面积达1319.74 万平方米,出租率达 95.13%。
商业运营业务属于高毛利业务,去年新城控股物业出租及管理业务的毛利率高达72.6%,把公司整体的毛利水平都抬升了一大截。
这项业务的另一大好处是稳定的持续性收入,新城控股经营现金流净额已经连续五年保持正值。
自2021年以来,新城控股商业持续性经营收入,就大幅超过当期利息支出,2022年的财报上,这一比例为1.64倍。
在行业遭遇剧变的情势下,持续稳定的现金流有多重要,应该不用说了吧。
毫无疑问,吾悦广场成了新城在这轮行业寒潮中的一个过冬的“棉袄”。
伴随地产开发大潮的缓缓落幕,存量物业的运营和管理在地产行业的重要性开始慢慢凸显。
新城控股用超10年的商业布局坚持,稳健迈向了行业前列。
03
更为重要的是,吾悦广场不仅能作为御寒的“棉服”,也能成为接下来新城珍贵的“水源”。
在去年监管支持下,新城连续发布三期共计40亿中期票据融资,也完成了境外优先绿色美元票据发行,募集资金1亿美元。公司全年平均融资成本降至6.52%。
从整体的负债表看,新城控股去年的有息负债保持在712.7亿的低位水平,同比压降185.97亿。
与之相对的是,新城的存货也同比下降18.37%至2043.65亿元,有息负债的降幅高于存货的降幅,新城整体的财务情况更加趋于稳健。
在新城完善财务结构的过程中,吾悦广场扮演了相当重要的角色。
根据新城的管理层介绍,2022年,新城控股通过经营性物业贷盘活吾悦广场22座,替换金额约64亿元,为融资性现金流提供了重要补充。
但这还不是新城融资的全部实力,吾悦广场身上,还有更大的融资空间。
根据新城管理层介绍,新城吾悦广场的融资余额约为260亿元,但整个吾悦广场资产接近1200亿元。
未来,伴随未融资的广场形成增量,以及新广场不断开业,以吾悦广场作为底层资产进行融资的空间十分广阔,新城也将凭借此实现债务的总体置换。
04
对新城来说,商业REITs这种模式的推出,显然让新城燃起了新的希望。
一方面,REITs能更进一步优化吾悦广场的估值体系,同时也能让吾悦广场在“投融建管退”上形成一个闭环。
这个模式一旦在国内跑通,无论对于新城还是对于整个地产行业来说,都是具有革命意义的。
根据新城方面透露,发改委要求REITs未来三年派息率不低于3.8%,公司基本上三年以上的广场都能够满足。显然这种模式与新城的战略特色具有天然的契合点。
因此,新城的管理层在2023年的一大目标,就是推动REITs,在他们看来
这对新城具有战略意义。
同时在投资者会议上,“搭建资管平台”同样成了新城控股管理层重点提及的内容。
在王晓松看来,无论是第三支箭定增,还是REITs放开,都能彻底改变目前整个公司这种“发债支撑规模”的小马拉大车的状态,会让未来公司运营更加稳健。
据说,新城一直将骆驼当做精神图腾,大概因为这个动物身上有让人敬佩的组织纪律性、目标念感、强大的忍耐力……
王晓松说:“我相风再大,骆驼总是专注前路,道路再崎岖,骆驼总能抵达远方。”
在增量时代我们听了太多的“狼性”故事,或许“驼性”精神,才更适合眼下的存量时代。
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