新城控股2022年商管毛利占比大幅提升，双轮驱动效果显现

融资端不断取得突破，财务稳健助力穿越周期

3月31日，新城控股（601155.SH）发布2022年年报。报告显示，公司实现营业收入1154.57亿元，实现归母净利润13.94亿元。

在行业调控持续和疫情困扰市场的双重压力下，2022年新城控股确保现金流安全并实现盈利，在民营房企乃至整个行业中均较为难得，体现出公司穿越周期的强大实力。

期内交付13.1万套房源

跨越2022年轻装上阵

2022年，新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元，合同销售面积约1191.52万平方米。根据中国指数研究院发布的数据，公司2022年度销售金额和销售面积分别位列行业第19位和第13位。

作为示范房企，2022年，新城控股积极响应政府“保交楼、保民生”的要求，实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

截至2022年底，新城控股共有295个子项目在建，总建筑面积达5367.22万平方米；公司已售未结转面积达到2913.60万平方米，提前锁定未来业绩。

房地产行业在经历多重挑战后，随着支持政策逐步落地，市场预期向好，行业逐步回归健康发展。伴随行业剧烈出清阶段渐近尾声，土地储备优质、自持物业占比合理、财务稳健、经营能力强，具备“管理红利”的优质房企将脱颖而出，成为行业下一阶段的领跑者。

近日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2023房地产开发企业综合实力测评”结果揭晓。凭借稳健的经营业绩和双轮驱动的战略优势，新城控股获得“2023房地产开发企业综合实力10强”，连续五年跻身十强；位列“2023房地产开发企业商业地产综合实力10强”第4位；并连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

作为示范房企，新城控股跨越充满挑战的2022年，在行业新的发展阶段轻装上阵。

商业运营总收入首超百亿

商管毛利占比大幅提升

2022年，新城控股保持“住宅+商业”双轮驱动战略聚焦，在确保财务安全的前提下持续发展。

在行业调整中，新城控股商管业务表现出良好的韧性，延续稳健发展势头。2022年，公司完成15座吾悦广场开业。截至2022年底，开业面积1319.74万平方米，出租率达95.13%。截至2023年3月25日，公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

目前，85%的吾悦广场布局于“十四五”规划的19个国家级城市群，覆盖了占全国GDP 80%的区域，服务所在城市80%的主流消费人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成了规模效应。

从年报来看，新城控股旗下商管业务占比持续提升，双轮驱动战略优势进一步显现。2022年，新城控股实现商业运营总收入首次超百亿，达到100.06亿元，同比增长15.82%。

公司实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元，占公司营业收入的7.99%；物业出租及管理业务毛利66.96亿元，占公司总毛利由2021年同期的16.83%提升至28.95%；物业出租及管理毛利率达72.60%，这一数据维持高位印证了公司不断提升的商业运营实力。

自2021年以来，新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示，该比例为1.64倍。

面对行业新格局，新城控股持续践行“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，不断扩大商管规模。商管业务占比和对公司收益的贡献持续提升，并提供了稳定的现金流，为公司抵御行业风险、穿越周期保驾护航。

据透露，2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

有分析指出，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会，新城控股商管业务大有可为。

在手现金充裕

债务结构持续优化

长期以来，新城控股恪守财务纪律、坚持底线思维，保持稳定安全的财务基本面，确保现金流安全。

截至2022年底，新城控股在手现金余额314.63亿元，在手现金充裕；公司经营性现金流净额为145.35亿元，经营性现金流连续五年为正。

新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，通过关键节点冲刺等方式，2022年实现1329亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%，回款率、归集率位于行业前列。

新城控股继续压降有息负债，债务结构进一步优化。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。

基于安全可控的财务结构，新城控股在偿债方面坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的提前或到期偿付，向资本市场展现了公司良好用和长远发展的心。2022年新城控股已偿还境内外公开市场债券 127.91 亿元。

在年报中，新城控股表示，公司将继续坚守底线思维，提升资金使用效率，降低财务杠杆，优化资本结构，提升经营能力，追求高质量回笼资金，保持良好的流动性，提前或按时全额偿还债务本息，全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

稳定安全的财务基本面，让新城控股在未来的行业竞争中占据有利位置。

融资端不断取得突破

拟定向增发用于保交楼项目

2022年，货币政策转向宽松，民企融资环境出现边际改善。

作为示范房企，获得监管机构和资本市场认可的新城控股在融资端不断取得突破。

2022年，新城控股成功发行三期合计40亿元中期票据。5月，公司通过中债民企支持工具推出的首单房企用风险缓释凭证，成功发行10亿元中期票据；9月和12月，在中债增全额担保支持下，分别发行10亿元和20亿元中期票据，票面利率分别为3.28%和4.30%，处于近年来发债最低利率水平。以上三笔中期票据的成功发行，一方面体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持，另一方面也体现出资本市场对公司稳定安全财务基本面的认可。

6月，新城控股境外子公司新城环球在境外发行金额为1亿美元的优先绿色票据，这是2022年4月份以来第一笔民企地产境外新发，也是2022年2月份以来第一笔纯公司用高级无抵押普通美元债。

12月，公司150亿元中票注册额度正式获批。

报告期内，新城控股在各大银行等金融机构的资情况良好，融资渠道畅通。截至2022年底，公司获得各大银行给予的集团授总额度合计为1206亿元；截至年报出具日，公司与各大银行签署全面战略合作协议，各大银行同意向公司提供共计1400亿元意向性授额度。

融资成本方面，截至2022年底，新城控股整体平均融资成本为6.52%，较上年同期进一步下降，在2022年较为严峻的行业融资形势下，显得尤为难能可贵，体现了公司出色的融资能力和财务基本盘。

迈入2023年，在多项利好政策支持下，房企再融资环境持续回暖。3月13日，新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案，拟向特定对象发行股票，募集资金不超过80亿元，用于6个保交楼项目的建设以及补充流动资金。本次发行将在一定程度上提高公司净资产规模，降低公司资产负债率，优化资本结构。

3月24日，国家发改委和证监会发布通知称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。值得关注的是，这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。业内人士分析认为，该政策对于商业地产公司而言意义重大，作为双轮驱动代表性公司，如果上述政策落地，新城控股有望从中受益。