从中期业绩出发，来看新城控股（601155.SH）双轮战略下的长期价值

在疫情反复爆发、地产政策持续收紧等一系列因素的扰动下，房地产板块迎来了一波巨大的调整。随着行业进入深度调整期，市场对于地产板块的投资情绪也趋于谨慎，但当中不乏一些值得关注的优良标的。

8月30日，新城控股发布了上半年业绩报告，整体而言稳中向好。笔者看来，尽管上半年来难免受到大环境下行的波及，但新城控股在“住宅+商业”双轮驱动2.0战略下，依旧保持了稳定发展态势，给了我们一个不错的观察窗口。

1、持续优化财务结构，“三道红线”保持绿档

据财报显示，上半年新城控股实现营业收入428.03亿元；归属于上市公司股东的净利润为30.10亿元，扣非归母净利润25.62亿元；经营性现金流净额转正，为115.03亿元；；整体毛利率为21.90%，同比上升2.29%。

值得一提的是，公司有效防范风险，三道红线持续保持绿档，剔除预收账款后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；现金短债比为1.75（按照货币资金除以短期金融机构债务来计算）。

同时，新城控股持续优化债务结构，积极推进债务管理。

例如，8月，公司按时兑付2亿美元债，年内已无到期美元债。2022年新城控股公开市场债务到期为126亿元，1-8月已到期偿还或提前偿还约103亿元，确保每笔债务如期兑付。此外，公司合联营权益有息负债为91.44亿元，较去年年底的115.13亿继续下降23.69亿元。

另外从融资层面上来看，新城控股上半年在行业融资难度持续加大的环境下，依旧取得了不错的突破。

例如，作为首批创设用保护合约发债示范房企，公司于5月成功发行10亿元的2022年度第一期中期票据，这也是银行间推出的首单房企用风险缓释凭证；同月，新城控股境外子公司新城环球发行了1亿美元的优先绿色票据，是今年以来首笔无增措施的美元债，这一破冰之举也将有效提振市场心；7月，新城控股61.72亿元的公司债获证监会批复，背后反映出监管机构和资本市场对公司资质的认可。

2、“住宅+商业”双轮驱动，打造可持续发展动能

进一步来看上半年新城控股双轮驱动所取得的成果

首先，面对融资环境的收紧，销售端的畅通无疑对现金流具有十分积极的意义。销售端的表现不仅能够反映出房企经营的稳定性，也是现阶段观察房企经营质素的重要指标。

据财报显示，上半年新城控股年实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积657.20万平方米；回款金额达760.30亿元，回款率117%，位于行业前列；已售未结转面积达到3468.92万平方米，提前锁定未来业绩。

同时，充足且优质的土储将进一步保障公司未来业绩释放，为后续发展做出强劲支撑。上半年，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米，其中一、二线城市占比37.05%，长三角区域三、四线城市占比29.46%。

其次，新城控股持续深耕商业板块，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，成功实现了从商业开发到运营推广的商业轻资产运营完整闭环，并且保持着良好的发展势头，商业板块已成为公司的第二增长曲线。

据财报显示，上半年，公司实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%，商管业务占比持续提升；实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占公司营业收入的10.23%。稳定的租金收入将为公司提供额外的流动性缓冲，有助于进一步保障业务稳定性。

从毛利率的角度来看，公司上半年商业物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占公司总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。逆市增长的毛利率不仅体现出公司在商管业务运营的实力，还有助于公司抵御行业中毛利率下行风险。

随着新城控股商业在管规模不断扩大，其吾悦广场商业管理的品牌形象也在进一步强化。

新城控股坚持“轻重并举”战略推动项目落地，并聚焦精细化运营提质。报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。截至目前，公司已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居我国境内外上市公司首位。

据悉，下半年吾悦广场将迎来集中开业期，公司预计今年将完成新开业吾悦广25座、实现商业运营总收入105亿元的目标。

同时，基于双轮驱动战略，新城控股还加大了经营性物业贷的推进速度。截至8月，公司已有近20座已开业吾悦广场完成了经营性物业贷融资方案的落地，累计获得融资62亿。

在笔者看来，基于新城控股深耕长三角以及全国化的布局，公司的商业综合体将与高价值高成长区域相互赋能，为公司持续增长提供动能。

3、小结

综上所述，上半年新城控股稳步增长的经营业绩及安全稳定的财务表现，足以体现出其在行业整体承压的情况下展现出来的发展韧性。

回到行业视角上，房地产主基调依旧是“房住不炒”，但政策端已经有宽松号逐步放出，促进房地产市场健康稳定发展，逐步修复市场心。再加上近来新城控股拟用自有资金不超过2亿元回购公司股份、管理层用1224.29万元购买公司债等，种种举措也在向资本市场释放积极号，展现出公司对于自身后续发展的心。

此外，新城控股已布局新能源赛道2年多，在积极探索房企新发展模式的同时也为实现“双碳”目标做出积极贡献。笔者相，基于公司已被验证的良好财务状况及经营能力，将助力其后续估值的提升以及长远发展。