财鉴｜新城控股连续两年业绩缩水 商管资产成现金蓄水池

文｜路春锋    编辑｜Coral

3月的最后两天，新城控股（601155.SH）交上了一份差强人意的答卷。

3月30日晚间发布的财报显示，2021年新城实现销售金额2337.75亿元，同比下降6.9%。值得注意的是，2020年的销售额相较于2019年也曾下滑，降幅为7.33%。

此外，归母净利润增速也低于营收增速。去年，新城实现营收1682.32亿元，同比增长15.64%；而同期，归母净利润126亿元，同比则下降17.4%。中建投在研报中指出，这主要由毛利率下滑、销售管理费用提高，以及计提资产减值损失大幅增加所致。

并且，较之住宅业务，商管业务收入占营收比重日渐增大。新城控股联席总裁曲德君认为，“开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期，稳定收入的现金流。”

归母净利润下降近两成

在2021年总销售额中，新城的房地产开发收入为1581亿元，占比67.63%；累计销售面积约2354.73万平方米。据克而瑞数据，在2021年度销售金额榜单中，新城位列行业第16位，销售面积在行业内排名第13。

而新城销售金额已经连续下探了两年。2021年新城实现销售金额2337.75亿元，比上年的2509.63亿元下降6.9%；2020年的销售额相较于2019年也曾下滑了7.33%。

转至今年，新城的销售仍有下滑。2022年1-2月，新城累计合同销售金额约190.94亿元，比上年同期减少34.37%；累计销售面积约198.19万平方米，比上年同期下降37.94%。

值得注意的是，2021年，实现营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，“主要由于结算面积增加所致”，新城在财报中提到。而同期，实现归母净利润126亿元，同比则下降17.4%；扣非归母净利润102.45亿元，同比下降21.53%。

中建投在3月31日发布的研报中指出，归母净利润增速大幅低于营收的主因是第一，2021年公司毛利率为20.4%，下滑3.1个百分点；第二，销售管理费用率为4.3%，提高0.5个百分点；第三，计提资产减值损失48.4亿元，较上年大幅增加。

重仓三四线与“谨慎”拓储

种种迹象表明，新城似在放慢了发展的脚步。

按能级划分，一二线城市销售金额占比44%，三四线城市占比56%，新城相对更加倚重三四线城市。这一布局似乎也成为导致新城发展放缓的重要因素之一。

在去年下半年，与一二线城市相比，三四线城市楼市的相关数据下滑更严重；而进入2022年，三四线城市的回暖程度与一线城市相比，又明显更加乏力。

3月16日，国家统计局发布《2022年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，其中指出，受二三线城市修复力度相对不足的影响，一线城市价格修复超过二三线城市。

3月25日，龙湖管理层也在业绩发布会上表示，受人口流出、市场供大于求等因素的影响，“低能级城市在今年的市场是很难恢复的。”

新城的拿地也在减少。2021年，新城共计新增土储77幅、总建面2158万平方米，比上一年新增土储总建面4139万平方米几乎减半。“全年权益拿地金额仅390亿元，较年初计划节省近300亿元的支出。”在3月31日召开的2021年业绩会上，新城董事长王晓松表示。

而新城的“谨慎拓储”表现在去年下半年尤为显著。自2021年10月开始，新城的拿地近乎停滞，仅在11月获取山东日照一宗商业用地，支付土地款约570万元，此外无一处新增地块。

在业绩会上，新城管理层回应投资者何时重启拿地的问题时表示，“需要先实现经营性现金流和筹资性现金流的平衡。”

平安证券在研报中表示,2022年新城计划新开工1502.1万平方米，竣工2801.7万平方米，分别同比下滑52.6%、14.9%。实际上，自2021下半年以来，新城拿地就出现萎缩，叠加2022年开工计划下滑，这可能会对公司2022年可售货值有一定冲击。“考虑过去两年公司销售增速放缓、2022年竣工计划减少，可能会对后续结转产生一定影响。”

继续扩充商管业务作为资金蓄水池

2008年开始进行商业地产研究的新城，近年来一直走的是“住宅+商业”的双轮驱动战略模式。住宅方面，其以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部地区扩张，2021年实现合约销售金额2338亿元。商业综合体方面，2021年则已经在全国布局了189座吾悦广场，已开业及委托管理的有130座，合计实现商业运营总收入86亿元。

从数据来看，商管业务收入占营收比重日渐增大，2021年占比为5.1%，较上年提高1.4个百分点；毛利润占比17.2%，较上年提高5.8个百分点；毛利率72.6%，较上年提高1.9个百分点。中建投认为，新城商管业务毛利高且稳定，随着其占比逐渐提升以及高价地的逐步结转完成，公司毛利率具有较为明显的企稳趋势。

在业绩会上，新城强调将坚守“住宅+商业”的双轮驱动模式，同时坚持轻重并举，对商管业务也有最新“部署”。

“公司制定2022年相关经营目标包括新开业吾悦广场25座，商业运营总收入105亿元。商管需要开发更多的收入来源，包括提高非重资产收入占比及提高非租赁业务收入占比，不断提高对集团收益的贡献。”新城联席总裁曲德君说道。

此外，在新城看来，商管也在为新城带来更多的融资。“公司和其他企业相比的优势在于多年来沉淀的100多座吾悦广场目前，889亿元有息负债中，已有109亿元为通过吾悦广场进行的融资，2022年一季度也有新的经营性物业贷落地，未来有更大的空间可以去盘活。”新城管理层如是说。🔚