热门股票基本面新城控股、新城发展会雷吗？

之前有传闻说新城控股要爆雷的时候，力场君在和朋友们聊起，就谈到如果新城真的雷了，是挺悲哀的是一个事情，大体就意味着民营地产群体没得玩了；因为力场君觉得新城在民营地产里面算是最良性发展的一个，开发+商业的双轮模式对现金流持续性也有别的房企无法比拟的优势。

近一段时间，新城发展在港股市场上股价波动巨大，上一周跌幅竟然高达近20%；美元债方面也是连连下挫，100元面值的债市价只有50元，看起来也是有不小的爆雷预期的。新城控股A股这边相对倒还好。力场君与几位研究员做了番交流，特将重要息整理如下。

Q最近部分城市的首付比例和按揭有松动，请问公司销售端的边际变化是怎样的？

A新城的储备项目大多在二、三线城市，销售的回暖还需要看一线城市的热度往二、三线城市传导。目前来看，需求端的政策和一线城市的传导还都需要时间，从现在购房者的角度来看，对未来房价的心以及是否有购房资金都是未知数。基于民营企业和国企央企之间存在差异，在开发业务的销售上，民企的降幅肯定会比国企央企大。新城的销售状况可能要等到四五月份再来看，二月份的销售情况恢复并不理想。

Q目前项目公司层面对预售资金监管政策上有没有边际改善？受限的监管资金比例是多少？

A按照之前的息披露，截止到2021年半年报的时候，货币资金总共有五百多亿，其中受监管的是一百多亿；三季报公司货币资金总共四百多亿，受监管的是一百多亿。

预售资金监管政策目前只是有全国性的大方向，但地方还没有量化的细则，对于新城等没有出险的企业，之前的受监管力度还是处在正常的水平，过严监管针对的是已经出险的企业。

Q核心城市的土地出让出现了改善，公司的拿地策略和对土地市场的看法是怎样的？

A拿地方面新城现在比较保守，一季度没有拿地的规划，二季度取决于销售端和融资端的现金流能不能恢复；等这两部分的现金流有所恢复，公司拿地会回到常态化水平。

作为民营房企，在销售和公开市场的融资没有恢复正常之前，公司会以保障现金流的安全为第一要务，毕竟在拿地之后还有建安等成本的投入。虽然有些土地的利润率比较合理，但对于民营企业来说，还是先存活下来再看后期的市场情况。

Q商业物业这部分情况如何？

A商业物业运营目前是新城的亮点，公司拥有两百座吾悦广场，去年已经贡献了86亿的租管费收入，未来租管费收入也是比较有确定性的。

截止一月底，新城储备的广场是191座，已经开业的广场是125座，60多座广场能在未来两年开业；吾悦广场重资产的拿地拓展跟随公司的规划，去年下半年没拿地后，吾悦广场的重资产也没有进展，但公司在积极扩张轻资产的业务。去年新扩的商场一共有32座，15座重资产、17座轻资产，去年下半年获取的都是轻资产项目。

Q轻资产模式运营商业物业的获取方式是什么？今年外拓能到达怎样的水平？

获取轻资产的方式主要分为两类一类是净利型，在对方还没有拿地前就已经开始合作，这类项目对于公司较好，在设计、待建以及管理咨询过程中都会有收入；第二种属于存量改造的项目，公司帮助已经开业的广场进行管理输出，从收入来看，后期运营管理环节中公司拿净物业收入的三成，这也是目前市场上比较通行的比例。

当行业处在正常情况下，重资产能够带来资金回笼且质量上有保障，所以重资产更好做一些；但是现在阶段公司拿地的规划有所调整，所以轻资产可能会做的多些。轻重资产的配比要根据行业的不同时期以及公司的规划来做调整，公司不会对轻资产提出要求，但希望今年能维持轻、重资产总计三十座左右。

Q三四月是境内债到期的高峰期，公司资金准备的怎么样？

A2022年偿债的规划有两种考虑第一种是借新还旧，这是最好的处理方式；但是这也有个前提，公司希望控制融资成本；由于一些企业的爆雷，一些高收益债券以及投资企业债券在二级市场的波动较大，所以利率可能不太合适，是否仍然选择借新还旧，取决于是否有利率合适的融资。第二种就是用自有资金进行偿还。

Q公司是否会考虑国内REITs或者ABS的融资以补充现金流？

A会考虑国内的REITs，比如2020年公司用吾悦广场做了CMBS以及经营性物业贷，到了2021年公司的重心是做新加坡REITs，现在仍然在积极推进新加坡REITS，本来公司预期去年年底拿到新交所的批文，但是目前新加坡经管局还需要持续的沟通，因为对方考虑到国内房地产行业的波动。具体拿到批文的时间并不确定，公司在积极推进。之后公司还会积极关注融资的环境，包括国内商业地产，公司的整体想法是把以合理的价值把商业这部分盘活，这是公司关注的重点。