商业运营总营收同比大增51%，新城控股“双轮驱动”稳步发力

地产行业变局进行时“房住不炒”进一步深化，地产年度成绩单接连发布。其中，新城控股“双轮驱动”战略持续发力，成为帮助其穿越寒冬的武器……

2021年，地产行业的坎坷之年。行业之内，房企们面临着不同程度的资金压力。

人们将这样一个年份，称为“地产寒冬之年”。

不过，在行业整体承压的大背景下，也有房企能依靠着稳健经营和长跑者心态实现价值绽放。

2022年1月7日，新城控股发布2021年12月份及第四季度经营简报。简报显示，2021年1至12月，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米。同时，公司2021年新增竣工面积3290.34万平米。

住宅物业稳步运转，新城控股“双轮驱动”战略另一个重要板块——商业运营业务也展露高光。经营简报显示，2021年新城控股实现商业运营总收入86.39亿元，同比大幅增长51%，超额完成年初85亿元的既定目标。

商业规模方面，新城控股全年新开业及管理输出的吾悦广场共30座，截至2021年12月31日，已开业及管理输出的吾悦广场累计达130座。据统计，新城控股已开业数量位居境内外上市公司首位。

作为新城控股第二增长曲线的商业运营，已经成为穿越行业周期的重要力量。

商业运营同比大增51%

地产下半场，传统住宅业务虽然仍是市场的中坚力量，但其增长空间早已不复从前。企业之间的竞争，从竞规模逐渐过渡为竞能力——综合能力。

新的背景下，商业板块异军突起，成为房企角逐的第二战场。在这场竞赛中，早早提出“双轮驱动”战略、发力吾悦广场的新城控股“先行一步”。

新城控股交出的年度答卷显示，眼下，其双轮驱动战略已经显现成效。过去一年，尽管疫情时有反复，新城商业依然超额完成85亿元的年度目标，实现全年商业运营总收入86.39亿元，同比增长约51%。

具体来看，2021年全年，新城控股累计新获取吾悦广场32座，其中重资产15座、轻资产17座，轻重并举；截至去年年底，新城控股开业、在建及拟建的吾悦广场总数量达189座，进驻全国135个城市。

申万宏源在今年1月7日发布的一份研报显示，截至2021年年末，新城控股已开业商场出租率高达98%。且从营收贡献来看，长三角经济区的核心区域江苏、浙江以及周边的安徽分别贡献了全年租管费收入的34%、18%和9%。

12月初，中建投曾在一份研报中指出，目前，新城控股开业的项目中有76.2%处于三年培育期，真正进入业绩释放阶段的项目仅占比6.9%。标普给出一组数据也可从侧面佐证这一观点新城2018年底前开业的购物中心，即使在2020年上半年遭受新冠疫情影响，其同店销售额也有61%的增长。

处于业绩释放过程中的一个个吾悦广场租金持续上涨，这意味着，随着吾悦广场开业项目在未来逐渐成熟，其业绩将迎来新一轮的释放。

据申万宏源估计，疫情影响逐渐减弱后，新城控股商业板块含税租管收入或达110亿元，同比增加27%。

连年攀升的租管收入为集团提供了源源不断的资金“活水”。

为了更好推动商业运营板块持续转动，新城控股还在持续探索着轻资产模式，轻重并举。去年上半年，孝感吾悦广场开业，作为新城控股开业的首个轻资产项目，其标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。

投融管退全流程打通在望

2021年7月底，新城控股拟把境外控股子公司持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的部分商业物业作为底层资产，在新加坡设立托基金上市。相继尝试吾悦广场经营性物业贷、CMBS 资产证券化产品等等之后，新城控股的资产证券化之路进一步扩大。

对于新城控股而言，此番计划设立托基金并上市，一方面侧面反映了外界对公司商业地产业务的认可，同时也代表着公司商业开发全流程打通的一次探索尝试。

公告中，新城控股方面强调，此番拟设立的托基金的底层资产仅包括公司持有的9个商业物业，规模相对较小，且于发行完成后公司预计仍将间接持有该托基金51%-55%的托份额，预计对公司财务状况和经营成果不构成重大影响。

房地产行业是典型的重资产行业，资金链代表着企业的生命线。长期以来，商业地产的“投、融、管、退”链条始终是房企盘活优质资产的研究重点。此次拟成立托并上市，或意味着新城控股商业“投、融、管、退”全流程打通有望。

翻阅有关新城控股的研报，各家研究机构不约而同提及了新城的一个优势——多渠道拓宽融资途径，融资成本持续优化。

落实到具体的操作上，新城控股还在去年成功发行了一笔 3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%。

这是新城控股发行的首笔绿色债券，据悉，该笔绿色债券获得了国际资本市场尤其是ESG投资者的广泛认可，账簿峰值认购超8倍。

2021年下半年，A股和H股地产公司风波涌动，评级机构内部悲观情绪弥漫。这种大背景下，新城控股依然逆势获得国际机构的认可。

2021年12月2日，国际三大评级机构之一标普发布报告宣布，维持新城发展和其子公司新城控股的长期发行人用评级为“BB+”，展望维持“稳定”；就在前一日，国际三大评级机构之一惠誉宣布维持新城发展及新城控股 “BB+”评级。

在更早之前的9月份，国际三大评级机构之一穆迪也发布报告宣布，维持新城发展及新城控股的“Ba1”企业家族评级；全球最大指数公司MSCI明晟同期表示，基于在产品安全与质量以及公司治理等多方面的优异表现，将新城控股的ESG评级上调至BB级。

国际评级机构为何纷纷垂青新城控股？

2021年6月底，穆迪高级副总裁Kaven Tsang曾表示，“新城控股的Ba1企业家族评级(CFR)反映了公司坚实的销售执行能力、可观的经营规模、不断增长的经常性租金收入、强劲的财务指标以及良好的流动性。”

稳健发展，锚定长期主义

疫情反复、行业下行，房企们的目标从“高速增长”转变为 “平稳发展”。

2021年全年，新城控股实现合同销售金额约2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米；）2021年前三季度，新城控股实现营业收入1091.22亿元，同比增长55.69%；归属于上市公司股东的净利润58.84亿元，同比增长24.24%。

除了良好的业绩底色，大股东的助力也为新城控股带来穿越周期的底气。

2021年11月5日，新城控股母公司新城发展发布公告称，公司大股东按平均价格每股股份约5.96港元购买合共3207万股，增持公司股权。彼时，大股东就表示，可能考虑在符合适用的法律及监管要求下，于适当时候进一步增持。

除了连续增持，去年12月2日，新城发展还发布公告称，将以供股的方式发行最多约2.96亿新股，募集约15.67亿港元，用于公司资金储备以及用作企业运营资金。

对于该笔募资，新城发展大股东富域香港及Set Hero Developments Limited承诺，将投入10.87亿港元认购2.05亿股，并有意向额外投入最多4.8亿港元进行全额认购，合计将以家族基金最多投入15.67亿港元。

今年1月10日，新城发展发布公告表示，控股股东富域已申请上市规则所允许的最多额外供股股份。

业内人士认为，富域此举体现了控股股东对公司的业务发展及未来前景充满心。

多方现金流至上市公司，汇成了保障新城穿越周期的护城河。

财务方面，截至2021年6月末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，现金短债比1.44倍。

基于充裕的流动性，去年11月，新城控股曾宣布原价赎回美元债。彼时新城控股对外表示，基于对自身价值及未来发展的心，公司计划提前赎回一笔将于2021年12月16日到期的3.5亿美元债，并予以注销，本次提前赎回境外美元债券也同样符合公司偿债计划及发展战略。

一个不为外界所熟知的事实是，新城控股也是当期A股首例提前赎回美元债的房企。