打造第二增长曲线，新城控股稳中求进！

地产监管收紧，房企比拼内功。

2021年上半年，百强房企迎来洗牌。其中，规模房企仍然保持增长势头，但平均增速已经出现下滑。行业下行之际，“苦修内功者”的时代到来。

去年，新城控股掌舵人王晓松表示不会追逐排名，而是坚持“增量”转“提质”，希望新城控股能够走得更好、走得更稳健。

新的一年早已过半，8月27日，新城控股发布2021年半年度报告。报告显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。整体经营业绩实现持续稳健增长。

全面向好的背后离不开新城控股“双轮驱动”战略的持续发力。

1   业绩稳中求进

2021年上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长了23.87%。

同时，截至报告期末,新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

申万宏源在6月份的研报中分析指出，新城控股2021年全年可售货值4200亿元，按照去化率62%（2020年实际去化率70%）保守估算对应今年销售额为2600亿元、同比上涨4%，预计全年大概率将超额实现销售计划。

地产下半场，行业迈入存量时代，要想继续保持稳健增长，企业需要向管理要效益。在新城，这样的管理策略首先叫做“地域深耕”。

“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”，这一战略之下，从区域销售情况来看，新城控股在江苏、浙江两省的签约金额分别达到了424亿元及182亿元。仅江苏一省的销售额就足以跻身Top50房企。

受益于地域深耕战略，新城控股在温州、苏州、常州、西安等地的项目市场份额居于前列，天津、江苏、浙江等深耕区域的市场份额也不断提升。

新城控股的“地域深耕”仍在持续深化。上半年，新城控股于南京、天津、杭州、温州、福州、南昌、常州等重点一二线及强三四线城市获取项目，稳步扩大土储池。半年报显示，上半年公司新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米。

从分布来看，新增土储中，一二线城市占比45%，长三角强三四线城市占比32%。当前的地产市场，一二线、长三角地区发展正当时，去化风险较低。这意味着新城的这批土储相对稳健。

截至6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中，一二线城市约占土储约37.75%，长三角区域三四线城市土储约占29.38%。

值得注意的是，依托综合体拿地优势，新城控股上半年拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米。

新城控股双轮驱动战略的另一轮，“商业”，已在发力。

2   吾悦广场打造第二曲线

上半年，房企高利润的“幻象”被滨江的一席话直接戳破。净利率只有一到两个点，这意味着，在某些地区，房企已经和制造业看齐。

在这样的背景下，行业出现了一些悄然的变化商业已经成为了住宅业务后，房地产业务的第二增长曲线。

以“先行者”新城控股为例，伴随吾悦广场开业项目数量逐步增加，以及不断提升的精细化运营水平，上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%。新城控股商业板块的支柱产品“吾悦广场”功不可没。

报告期内，新城控股新开业5座吾悦广场，已开业面积达到950.67万平方米，同比增长62.06%。截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等。

中证券研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。由于公司购物中心大部分为近几年新开，加权平均开业年龄约为2年，预计同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且销售额、人流增长可能快于运营收入增长。

资料还显示，新城控股仍在持续加大商业拓展力度，上半年新获取18座吾悦广场，其中重资产13座。在新城控股的预期中，商业板块全年拟新开业吾悦广场将有30座、商业运营总收入将达85亿元。

规模增长是一方面，如今，房地产企业更追求有质量增长。具体到吾悦广场身上则体现为高出租率以及高毛利率。上半年，新城控股商业运营平均出租率达97.12％，物业出租及管理毛利率高达70.58%。

此外，新城控股还在持续探索轻资产模式。

上半年，孝感吾悦广场开业，作为今年新城控股开业的首个轻资产，属于净地项目，这标志着新城控股从商业开发建设、定位规划，到品牌招商落位、商业运营推广，实现了轻资产运营的完整闭环。

新城控股联席总裁曲德君表示，新城商业经过多年发展，已经形成行业领先的规模优势和成熟的管理运营体系，也已经具备商业品牌和资源输出实力，通过轻资产布局，能不断扩大新城商业在管规模，也利于进一步强化吾悦商业管理品牌形象。

将住宅地产和商业地产两种地产模式相互打通，让二者互辅与反哺，这样的双轮驱动战略为新城控股持续带来活水。

当行业承压之时，这支活水，就成为企业稳健经营的重要保障。

3   负债结构持续优化

8月29日，中泰证券发布研报，维持新城控股买入评级。

对于评级理由，中泰证券表示，一是源自新城控股的双轮发力，收入利润实现高质量快速增长；二是因其轻重并举的模式，上半年新开5座吾悦广场；三是因合同销售稳健，精准投资优化土储结构。最后一点，则是因新城控股通过多渠道拓宽融资途径，融资成本持续优化。

中泰证券的观点是机构对新城控股所持观点的一个剪影。

半年报显示，截至半年度末期，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%；同时，净负债率为60.48%,维持行业低位。

至于三道红线的最后一道，现金流，截至报告期末，新城控股在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

财务表现持续优化，新城控股也得到了资本市场的认可。

7月16日，国内规模最大的评级机构中诚国际旗下的中诚亚太宣布，将新城控股的境外长期用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定；并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

此外，去年年底以来，国际三大评级机构惠誉、穆迪以及标普已经在数月内纷纷将新城控股的主体评级上调。

资本市场的认可还体现在发债层面。

上半年，新城控股曾于2月成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%；6月底，新城控股又发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍。

值得注意是的，新城控股还在进行着资产证券化尝试。

7月30日，新城控股发布公告称，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立托基金，再申请向相关投资者发行托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。