新城控股股东会见闻 | 王晓松会上谈抢地热潮，正面回应小股东疑问

调研作者兮兮九儿

调研时间2021年5月20日

调研对象新城控股（601155）

公司概况 

新城控股集团股份有限公司创立于1993年，总部设于上海，已成为住宅地产和商业地产的全国综合性地产集团 ，主要致力于开发优质住宅物业和包含购物中心在内的综合体项目。立足长三角地区，目前已完成100家吾悦广场布局，也是与双100年机遇有了很好的契机。

根据2020年发布的年报显示，2020年新城控股实现营业收入1454.75亿元，同比增长69.46%，净利润152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利润130.56亿元，同比增长30.80%。截至2020年底，新城控股实现销售合同金额2509.63亿元，销售面积2348.85万平方米，销售面积位列行业第10位。

参会确认

在股权登记日后，浑水调研通过邮件发送了参会材料，并致电确认，负责登记的负责方未在网上到登录息，告知股东会当天早到半小时进行现场确认。

现场见闻

新城控股的股东会召开地在新城控股大厦A座3楼会议室（上海市普陀区中江路388弄6号）。在现场进行简单的登记和身份核实后，工作人员带领浑水调研进入了会场

议案分析

年度股东会主要审议公司2020年年度报告相关议案，现场均获得通过。

出席情况

公司在任董事出席7人，出席6人，董事吕小平因公务因未能出席会议，公司在任监事出席3人，董事会秘书陈鹏，财务负责人管有冬列席本次会议。出席本次年度股东大会的股东共52名。

现场交流

本次股东大会由董事长王晓松主持，整个议案的审议过程进行较为顺利，议案宣读环节也比较详细、流畅。本次会议的投资者交流环节在安排在投票完结之后，主要由董事会与股东以及研究员们进行现场交流。在交流环节开始前，有工作人员提醒大家的提问只限于公司经营层面。

提问在疫情之后，上海的房价发生了这样一个现象，郊区的房价和市中心的房价的价差越来越少，有的地方甚至出现了倒挂，很多人开始选择舒服又离上班比较近的地方进行购房，所以都选择了在郊区购房，我想问一下这种现象会是长期持续的一种趋势吗？以及这种现象在那个公司拿地的二三线城市是否也是会有这样的一个现象？

答上海的房价价差，我倒觉得我这么来理解的，一方面是内环现在的一些核心区域还不错的房子，二手房上得很快，那上去会倒挂的因很简单，就是因为限价，政府不让你卖这个价，这是没办法的，所以它不是一个市场化的行为。

另外一方面的话，确实现在上海也在去中心化，因为上海已经发布了十四五的规划，招商引资是对外的重要目标，要打造一个新的中心，一定要是先有产业落地，产业落地完了之后金融配套跟上，金融配套跟上之后的话，住房保障也要跟着出来，一旦居民进来之后，医疗、教育、物流等配套全部都要跟上，所以打造一个中心还是一个多方位可能需要花时间的，但是一旦中心成立，每个区花它比较大的资源去倾斜的话，这样一个中心一定会出来。一旦形成后，未来很有可能这个中心的房价跟市中心的房价来比，它的价差关系可能并不一定会有这么大了。

当然这个可能是仅限于一些大型的城市，在一些最核心的城市那是无法改变的。

提问请教一下目前的房地产市场，很明显大家对纯住宅地块有了担忧，就是内卷比较厉害，拍地比较竞争也比较厉害。想请教的是在纯拍住宅地块时，公司的策略是什么？是不是会保证一定的毛利率或者净利率？对于以售未接的那些部分纯住宅部分，毛利率是会进一步下降，还是到什么时候会有所向上？

答确实纯住宅型的不太好做，尤其是两集中之后，当然两集中出来的结果跟我们预期的差不多，低价是不会有所下降的，因很简单，因为现在拿的项目，大家在今年是可以开盘的，所以大家是会卯足劲去进场，因为大部分都是上市公司拿的，无论是业绩要求也好，还是规模要求也好，是迫于无奈的，所以在这个里面，无论是广州、杭州、无锡，重庆、天津跟北京我们都去参与了，热度还是比较大的，当然前两天大家也会到努力做到1%跟2%。

对我们来说的话，我们还是有一些选择性的对吧，所以得出来前几个拍的比较火热的地方，我们内部已经不能用火热来形容了，因为你火热也好，激进也好，好歹会觉得上去还有一两个或者说有利可图的，现在是我觉得有拍到梦幻了。所以在几个比较火的地方的话，我们算是颗粒无收。

对于利润的要求，包括现金流的要求都还是有一定的诉求在的，尤其是针对于现金流，因为本身我们是做双轮驱动的，所以非常先需要纯住宅的一些项目提供一些包括周转和现金流，在这样的话才可以支撑整个双开这一部分的广场能够建造出来，所以我们可以得出来，现金流才是一家房地产企业最最大的一个密码，

对于预售未结的情况，未来1-2年内会是一个低谷，往后的话可能会是一个上升期是存在的，因为我们也在监控去年和今年所获取项目的毛利是有一些改善和变化的，我还是比较有心的，在未来的一两年之后是可以平滑的往上走的。

提问我们很关心估值这个问题，想请教一下，当下的估值都是按照纯住宅来评估的，商管还未被纳入投资评估体系，觉着两边的估值比重不对等，觉得是不应该按纯助开的估值来估。所以，想请教一下！

答就商管所带来这个毛利的利润在整个公司总的利润里面超过10%之后，不管是跟个人投资者还是跟机构投资者，包括分析师，一直都是在阐述这个理念。在这个机会之后，我们可能就不是一个纯粹的地产开发商，我们是在往一个商业的运营上来转变。所以大家也能到现在有了部分的效果，可能有些表现还是稍微有些不太一样，当然我们肯定会继续努力的去实现刚才您讲的价值发现。

其实可以到的，比如说前年我们是40多亿的商管收入，去年的话是60多亿，今年的话给的目标是85亿，这个明显的增长的幅度，就本身开发业务相比的话会快很多，所以我相比重会有比较快速的提升。

提问未来三年公司是否会继续搞股权激励，作为股东我们希望股权激励能作为公司的一个化，也是对于广大的股东、散户是一个心、一个目标，能不能告知一下？

答这个肯定不太能告知。当然对于整个公司有利于发展的任何的政策肯定会运用的，现在主要研究的方面是，一个是公司具体往什么方向来走，业务模式会是什么样的，第二就是整个公司的组织架构和体系是什么样的，第三个就是激励。所以现在基本上大部分时间都在花在这三个上面，所以我们会研究研究。

提问我是一个新城8年的股东，我代表有几个老股东，因为我们持股很久，对公司也很了解，就是商管目前成了第一业务曲线，住宅一发展到现在是第二业务曲线，就今年提出的30个重资产，10个轻资产，这个是一个保底的，是说每年拿的数量是不太确定目标，还是说未来可能随着市场变化我们在加速？就住宅而言未来的纯利有没有在提升，提升过程中有没有什么行动保证纯利提升？未来公司的一些路径，有没有可能去拆分我们的物业单独上市？关于未来的一些方向或者一些相对的指标，这些东西可不可以给我们讲一讲？

答几个问题都不错。当然关于整个吾悦广场的一些情况，我觉得30个重资产可能算是一个极限值了。从现在来，未来越来越多的布局完了之后，是不可能一年比一年少的，如果说要在这个上面去增量的话，很有可能有很多是我为了拿地来拿的，所以我觉得30个是一个极限值。

今年为了完成30个，我们也是比较努力的。当然轻资产的话，这真的是一个问号，是很难评估的。因为有可能到某一天它突然之间变成一个质变，从10个、20个变成40个、50个这这都有可能的，那么这个是没有办法、来衡量的，主要是我们未来的发展如何能够带领商管更好的去拓展轻资产的业务，但自身还是要有足够强的运营能力。

关于纯住宅利润的提升，我倒觉得这两年可能会是一个低谷。但是现在也在从另外一个方向来思考，一方面我们想把整个内部的效率提高，再从组织架构的层面层级，最近也在思考整个扁平化管理，组织团队来灵活的去应对一些市场的变化，尤其是在产品力层面，以前我们一直在提倡标准化，但是标准化默默的往下沉，对于标准化的理解，大家的能动性和主观能动性是在不断的变化的，所以在这方面是有一些调整的。

另外一方面，是会持续的做深耕，这个深耕的话，并不一定会是在所有的城市所有的区域铺开，可能还是会聚焦二三线城市，在二三线里面的局部的区域，像现在的天津项目就很明显，所以保底花了四五年的时间已经把品牌打开了。

后期我们会在这个里面选择合适的深耕的一些区域，在这个里面做一些更加细分的研究，最终会深耕到某一个区域或者某一个城市，我相在未来如果说我们这么做的话，未来纯住宅的利润会有一定的提升的空间是在的。对于拆分上市这块，暂时是不会去做一些拆分的，对于未来的规划，可能线下沟通会比较好，会牵扯到新城体系三家上市公司一些大的规划情况，所以是不太方便透露的。

整个交流环节还是很轻松愉悦的，在股东提到与其他同竞争的行业标杆时，董事长也是用很好的方式进行了回复，引来了股东会阵阵欢笑，活跃了整个会议的氛围。

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