销售额下降，脚踩红线，新城控股想靠商业板块逆袭并非易事？

  2021年第一季度，房企开始陆陆续续的发布2020年度业绩报告。

  新城控股赶在了第一季度的最后几天，发布了靓丽的成绩单。

  根据报告数据，新城控股2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5,337.53亿元，同比增长16.37%。

  表面，数据都在增长，不过，我们再一下他们的销售数据，就能出一些端倪了。

  2020年，新城控股全年累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%，销售均价1.11万元/平方米。

  对于已经狂飙突进四年的新城控股来说，销售业绩出现负增长犹如在高速行驶中踩下急刹车，但促使公司发展策略由“增量”转为“提质”的因，也许早已埋下伏笔。

  复盘来，新城控股实现高增长最初来源于踩中市场节奏，逆周期获得大量低价土地。

  数据显示，2015年至2018年，公司拿地强度分别为74.4%、82.4%、85.2%、50.3%，因为下沉三四线城市，从面积口径来的话，同期，拿地强度分别上升至297.7%、218.9%、268.3%、215.9%。

  商业方面，2020年12月30日，新城第100家吾悦广场正式开业，这个诞生于2012年的商业品牌，已经成为了新城与万达、龙湖、华润们等头部房企角逐的重要力量，商业板块上的表现让投资者们暂时忘却了行业排名上的不尽如意。

  房地产行业整体下行趋势不可逆，以“吾悦广场”为主的商业板块迅速发展，成为新城控股的新希望。

  截止2020年12月中旬，公司通过超短融、中票、公司债、ABN、ABS等多元化融资方式，累计融资89.57亿元；2020年上半年，公司综合融资成本为6.85%，较2019年略有回升。对于“住宅+商业”双轮均需要大量资金支持的新城控股来说，资金压力不容小觑。

  除了资金压力，部分投资人对吾悦广场的实际价值也存在疑问。新城控股以售代租的重资产模式，最终沉淀的是商业物业而非现金，吾悦广场实现规模快速扩张，很大程度源于扎根三四线城市且体量偏小，这类非核心城市核心地段的商业物业的资产增值空间不大。叠加新城控股的融资成本没有优势，吾悦广场的回报率进一步降低，规模扩张的必要性存疑。

  但是，我们要清楚的是，以吾悦广场为主的商业事业部仍然是未发育成熟的“小孩”，指望着这个年龄尚不足10岁的孩童养起一家市值800亿的地产企业并不现实，住宅开发仍是新城最重要的基本盘。

  对于投资者而言，销售额下滑会切实影响到新城后两年的业绩走向，而行业地位下降造成的影响，也是客观的。

  2020年初疫情来袭，新城把销售规模下降的主要因都归结到这一场突如其来的灾难之中。然而，对比行业前20房企，其他大部分只是调低了增速，而不是像新城出现了倒退的状况。

  从目前趋势，新城控股2020全年数据，恐怕不是很乐观。

  2020年前3季度，新城控股归属净利润47.4亿元，2019年同期为37.3亿元，同比增长26.91%——绝对数字也不错，但和营收的超高增长比起来，这一数字就不咋地了。

  值得一提的是，2020年前3季度，新城控股净利率只有8.00%，2019年同期为14.14%。

  和毛利率类似，新城控股的净利率2019年开始即呈下滑趋势，2018年高达22.55%，创下近年最高纪录。 接着2019全年，降至15.53%。

  从目前披露的数据，2020全年的净利润指标，不会太好。

  值得关注的是，住房和城乡建设部、人民银行于2020年下半年召开重房地产企业座谈会，形成重房地产企业资金监测和融资管理规则。

  据业内人士透露，会议拟给房企融资设置四档管理和三条红线。

  其中，三条红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

  从这，新城控股正好踩在第一道红线上。

  另外，2021年开年，新城控股内部人事就开始变动。董事长兼总裁王晓松，辞去总裁职务，但仍担任董事长。而此前分管新城控股住开事业部的联席总裁梁志诚，担任新城控股集团总裁。