房产股未来几年的投资，兼谈新城控股与华侨城

   2020年，房产股跌声一片，无论估值高低、业绩好坏，都在跌跌不休，那么，除了抱团股抽吸资金外，导致房产股下跌的因素有哪些，其持续影响如何？这里简单理一理:

1.房地产市场见顶，未来将快速缩小确实中国年销售17亿平米的商品房，以面积算，估计不到顶也增不了多少了，但是，一方面，中国城市化水平才60%，未来仍有大量人员需进城，同时，中小城市人口向大城市流动的趋势仍将持续，另一方面中国过去几十年建设的商品房，有许多都是结构、配套严重不符合现有人们对住房的喜好的，人们更新住房的愿望仍然强烈，因此，对新建商品房的需求，未来十年不会有明显的下降，再考虑到房价随CPI的上涨，未来十年房产市场的总体规模应该基本保持平稳。

2.三道红线出台三道红线主要出发是限制房企的无序负债，降低房地产行业对金融系统可能的冲风险，短期会迫使高负债房企降价走量回笼资金，并减少土地投资（土地储备），对上市房企来说，三年完成目标基本没有难度，再想湾道超车快速做大资产规模就很难了，部分土储多但质量较差的房企，新增货值减少可能导致未来销售额的下降。中期来说，会迫使那些依靠高杠杆才能获得一般收益率的房企退出市场，实质是房产去产能。短期有阵痛，但剩者有果子吃，上市房企是房企中的相对较好的，相90%以上都可以成为剩者。

3.银行货款比例限制从数据上，有些银行超标、有些银行仍有很大空间，总体没有影响，这类利空很快就过去。

4.土地招拍限房价竞地价2020年，一线城市和热二线城市普遍开展限房竞地价的出地出让方式，这将造成房企未来的净利润率明显下降，这些城市，虽然房子好卖，但毛利率将非常低，只有那些资金成本低、周转快的企业，如万科、绿城中国等，才能玩得下去，但即便如此，净利润率也会很低（资金成本低5%加上周转快，估计也就6~8%），销售额也需有较快的增长，才能维持净利润额不下降，这也是万科高层在21年初重新强调规模增长的因，因为万科的市场在一二线城市并且土地主要来自于招拍，规模不快增长，利润就得往下掉。

  以上四，前面三对房地产行业未来盈利没有太大的影响，杀伤力最大的就是第4房价竞地价.因此，未来投资房产股，首先就应选择受限价影响小，且在房产之外，有明确的第二盈利渠道的企业，这类房企业，在A股市场并不多，以下两个就该算是其中的优秀者

第一个新城控股，它50%以上的土储是通过商业中心配套而来，这些地基本上属于定向出让，底价成交，因此能保持较好的12%以上的净利润率，同时，其购物中心开业规模已达100座，预计21年租金收入将达95亿左右，租金已成第二利润渠道，并将在不久成为第一利润来源，这是A股房企最确定的可以摆脱房市波动实现持续成长的房地产公司，未来它的估值将向龙湖齐。

第二个华侨城，70%以上的新增土储是通过旅配套而来，比市场价格低非常多，它是受土地招拍影响最少的房企，预计未来8~10年，它是A股市场唯一销售净利润率可以保持在20%左右的水平的房企，是少数未来几年销售额能保持30%以上增长的房企。当然这一优势的取得，是取得一片便宜的土地，就要建设运营一个旅景区。据于商业竞争的保密需要，华侨城并没有详细公布旅盈利方面的数据，但是有心的人从公司公布的相关数据，是可以确认华侨城的旅资产是有不错的盈利水平的，早期的世界之窗，目前资产收益率超过30%，基本就是一台小型印钞机，后一的欢乐谷，每个投资也就10亿，门票收入大约每年3亿，去除人工、折旧管理费用，盈利也是确定无疑的，随着折旧、还华货结束以及将来门票价格上调，这些不起眼的欢乐谷，未来也会成为小型印钞机；最新一代旅是欢乐海岸系列，是在发达城市成熟地段的靠海、河、湖区域建造网红城市客厅，即将正式开业的深圳欢乐港湾是典型的代表在深圳最繁华的海湾地段，获取30多万平的沿海土地，只需进行绿化、精巧廊道、饰物、喷泉、灯光、广场、一个摩天轮，和周边有的城市建筑一起，就可打造成出迷人的城市客厅，投资不多，但配套的商铺、写字楼、酒店，租金收入却不少，广场作为演出、商业推广场地，将来也会产巨大的价值，廊道的广告价值也非常大。很多投资应该已经发现了华侨城房产开发价值，但担心旅是个消金洞，会跟当年的万达旅一样被坑。其实华侨城与万达旅有着本质的区别万达旅都是在二线及以下城的边缘或郊区，占地巨大而且旅投资巨大，这是把荒地做成熟地的生意，同时万达缺少旅运营经验，要做熟不易，很多都是开业时热闹一时，过一阵就冷了；而华侨城旅由于品牌优势，可以选址在一二线城市的成熟、配置优美景观的地段，地块不是特别大，旅投资也不大（19年北京欢乐谷五期、深圳欢乐谷“西部矿镇”、南昌玛雅乐园和顺德欢乐海岸 PLUS投入运营，固定资产才增加了13亿，19年已开业运营20个旅 项目，固定资产总共才158亿），加上华侨城多年的旅运营经验，开业一个成功一个，可以说，华侨城旅是一个把熟地做成旺地的生意，深受各地政府欢迎。华侨城目前股价极度低估，是由于旅公司无法公布旅方面的盈利状况（公布了，跟地方政府谈地，就很难拿到80%毛利的地块了），大家怕掉坑里，但是，未来几年公司业绩的强劲增长以及公司2020年经营现金流的转正，将消除市场的疑虑。作为未来每年业绩增长20%的地产股，10倍市盈率是正常估值，作为亚洲最大、世界第三的旅公司，20倍市盈率是起步，三年内向上空间10倍也属正常。