新城控股 盈利水平持续提升 吾悦广场稳健扩张

双轮驱动显成效

房地产行业进入调整周期，今年又叠加疫情影响销售承压，考验各大房企底盘。求稳已是房企共识。

昔日黑马新城控股（601155.SH）近年来已确立稳中求进的总基调，提质增效，由 “冲规模，提排名”转为“以资本回报率为核心，聚焦利润”，去年经历危机淬炼后新城又加快调整应对，在今年上半年有了明显回报。

2020年半年度报告显示，新城控股营业收入持续提升，吾悦广场经营稳健增长，现金充裕债务稳健，且拿地和融资都已恢复正常节奏，显示新城已平稳“过关”。

新城控股各项业绩数据均实现高质量稳健增长今年上半年营收377.36亿元，同比大幅增长121.15%；净利润32.04亿元，同比增长23.59%；扣非归母净利27.47亿元，同比增长33.91%。

最近几年，新城控股的“住宅＋商业”双轮驱动战略渐显成效，商业项目“吾悦广场”对业绩的贡献稳步提升。

受行业增速放缓特别是疫情影响，部分房企上半年出现销售额同比下降，今年前六个月新城完成975.21亿元。不过，新城全年可售货值超过4000亿元，随着市场开始恢复，下半年推盘速度加快，加上四季度历来是销售高峰，预计新城完成全年2500亿元销售目标基本无忧。

财报显示，截至6月底，新城控股销售房屋产生的预收账款增加至2287.7亿，较年初增长15.73%，为新城全年的营业收入做出了更加有力的保障。

坚定双轮驱动战略 

新城控股追求稳健高质量发展，核心动力是“住宅＋商业”的双轮驱动模式。前者重在现金流、但市场波动较大，后者则以租金收入丰补利润、持续经营能力强，两者互补才能够驱动新城长期平衡健康发展。

住宅方面，新城坚持地域深耕策略。上半年，新城控股在常州、南京、长沙等城市销售表现良好，业绩均位列当地房企前列；天津、温州、淮安、镇江、肇庆等城市，新城控股的市场占有率均在TOP 5以内。

值得一提的是，新城控股今年的拿地已恢复节奏、土储继续稳健增长。数据显示，今年上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，足以满足未来2-3年的开发运营所需，土储充裕。

上半年，新城战略性增加了北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展了西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重省会城市，高能级土储货值进一步加大。

新城控股目前的土地储备结构中，一、二线城市占35.75%，长三角区域三、四线城市占34.90%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为新城控股下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。

商业运营管理方面，由于今年疫情及随之而来的减租退租对商业地产影响甚深，为和商户共克时艰，吾悦广场也采取了减租政策。包括在疫情初期对全体商户实施为期67天的租金减半政策，4到5月间对影院、教育培训、健身、KTV等因疫情管控延迟开业的相关商户租金减半。

但吾悦广场上半年的整体表现仍然可圈可。半年报显示，吾悦广场已开业面积共586.62万平方米，同比增长了42.72%。受新开业广场增长以及部分商场逐步进入成熟期的推动，上半年吾悦广场实现租金收入21.32亿元，同比增长22.46%，平均出租率达到96.08％。

商业地产整体受到冲的情况下，市场对是否继续投入这项回报较慢的重资产抱有疑虑。但新城控股对双轮驱动战略依然坚定不移，正在加快吾悦广场的全国布局落地。

仅6月最后两天，新城控股接连落子5座吾悦广场。6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服，这意味着西宁将拥有第二座吾悦广场。

值得注意的是，今年推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股持续拓宽在西北地区的商业版图，目前已布局西北地区全部省份，并覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。

截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

财务稳健 恢复融资

新城控股稳健的财务状况为双轮驱动扩张提供了强力基础。在稳健方针的指导下，新城控股近两年致力于实现经营降杠杆。

最新半年报显示，新城控股剔除预收款项后的资产负债率为77.47%，这在头部房企中属于较优秀的水平。净负债率为35.06%，较2019年同期下降41.56个百分，几乎与万科齐平，在房企中处于绝对地位，这也说明新城控股依然拥有较大的债务扩张空间。

截至报告期末，新城控股在手现金约650亿元，短期债务375.81亿元，现金短债比超过1.73倍。新城控股的流动性无虞。

参照最近传言的监管对房企融资设定的“三道红线”，新城控股的财务稳健性确定，债务增长空间较大。

市场投资者对新城控股也抱有长期心，上半年融资恢复较快。今年头六个月，新城控股先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元人民币；发行超短期融资债券，募集资金30亿元；境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。

新城的责任与担当

一家有温度、有情怀的企业，一定是一家具有高度社会责任感的企业。

作为头部房企，新城控股在实现稳健发展的路上，始终将企业发展与社会责任紧密相连，通过实实在在的行动推动社会滴进步。

近年来，为积极响应国家打赢脱贫攻坚战的号召，新城控股持续通过自身的产业、品牌、渠道、资金等优势与贫困地区的资源精准对接，通过产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫、乡村环境治理等多元方式助力国家打赢脱贫攻坚战。

新城控股创立的“七色光计划”，在助推教育帮扶方面已初步构建起新城公益生态链。“光彩图书馆”是“七色光计划”的核心项目之一，截止今年上半年，“光彩图书馆”的足迹已遍及14个省份48所乡村小学，捐献图书12万余册，有2000余名来自全国各地的志愿者参与，使近8000名学生获得帮助。

履行精准扶贫的社会责任，新城持续积极开展对社会公益活动的投入，上半年已累计投入710.6万元用于慈善事业，覆盖11个地区、13个项目。

一系列行动背后，彰显的是新城在追求效益的同时，发挥房地产行业优势，履行房企应有的责任，这也是一个成熟的大企业应有的责任与担当。