新城控股业绩平稳增长，净负债率骤降，投融资活动已恢复

7月8日，新城控股发布6月份及第二季度经营简报。经营简报数据显示，今年6月新城控股实现合同销售金额约260.66亿元，销售面积约223.38万平方米，继5月环比上升24%后，6月销售环比再次上升约16%；1-6月公司累计实现合同销售金额约975.21亿元，累计销售面积约877.53万平方米。

6月18日，新城控股联合中冠以总价22.85亿竞得杭州临平1宗住宅地块。6月17日，新城控股以6.66亿摘得石家庄2宗商业服务用地。同日，以5.71亿摘得贵阳1宗商住用地。

2019年，新城控股实现营业收入858亿，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿，同比增长20.61%；扣非净利润99.8亿，同比增长31.4%。

2019年，新城控股销售额2708.01亿，同比增长22.48％，下半年黑天鹅事件后，公司加大销售回款，同时下半年投资活动减少，偿债增加。2019年净负债率16.36%，同比下降32.85个百分。

1、业绩平稳增长！

2019年，新城控股销售额2708.01亿，同比增长22.48%，销售面积2432.00 万平方米，同比增长34.21%，销售额和销售面积位列行业第八。

2015年至2019年，新城控股销售额从319.29亿增长至2708.01亿，4年间销售额年复合增长率为70.7%，其中2017年和2018年，新城控股销售额分别突破1000亿大关和2000亿大关。

2019年，新城控股销售额增速放缓，这与楼市景气度有关，2019年TOP10房企销售额平均增速为18%，新城控股22.48%增速还算不错。

2020年1月到5月，新城控股销售额714.55亿，同比下降23.06%，受疫情以及2019年下半年拿地较少影响；销售面积654.15万平方米，同比下降17.84%，其中，5月份销售面积同比转正。新城控股2020年合同销售额目标为2500亿，较2019年下降7.68%。前5个月，销售额目标完成率为28.58%，处于行业正常区间。

2019年，新城控股营收858.47亿，同比增长58.59%，其中，房地产开发销售实现营收803.22亿，同比增长58.00%，租金及管理费40.55亿，同比增长83.19%。

房地产开发销售又可分为住宅销售和综合体销售（即吾悦广场综合体中的住宅和小商铺销售），2019年新城控股住宅销售收入422.67亿，同比增长44.33%，综合体销售收入380.56亿，同比增长76.56%。

2015年到2019年，新城控股营业收入从235.69亿增长至858.47亿，4年间营收年复合增长率为38.15%。

2019年，新城控股销售毛利率为32.46%，较2018年下降4.05个百分，毛利率下降的主要因在于住宅项目受到“竞地价、限房价”的行业政策影响，2019年住宅项目毛利率25.60%，同比下降8.69个百分。综合体项目毛利率36.96%，物业开发及管理毛利率67.56%，这两项业务毛利率与去年基本持平。

细分城市来，南京、苏州、宁波、上海、合肥、佛山等在16、17年高位获取的土地项目，受到销售限价政策等的影响，毛利率下降较大，核心区一二线城市毛利率下降是造成整体毛利率的主要因。

2019年，新城控股销售费用43.72亿，同比增长92.81%，管理费用38.20亿，同比增长68.55%，财务费用8.92亿，同比增长5.98%。销售费用和管理费用的大幅上涨导致期间费用率有所提高，2019年期间费用率为10.58%，同比增长0.65个百分。新城控股董事长王晓松曾在业绩会上表示，2019年上半年按照规模扩张的需求做了包括人才储备在内的诸多准备，下半年，行业政策和企业自身情况变化后，亦未做人员精简等举措，造成管理费用的增长。

2019年，新城控股公允价值变动损益26.47亿元，同比下降4.96%，投资收益26.90亿，同比增长18.66%。2019年，公允价值变动损益和投资收益占净利润比重为40.04%，较2018年的41.38%，下降了1.34个百分。

2019年，新城控股资产减值和用减值合计10.82亿，同比增长158.23%。由于毛利率下降、费用率增长，减值增长，2019年净利率15.53%，较2018年下降7.02个百分。

2019年，归母净利润126.54亿，同比增长20.62%。

2015年到2019年，新城控股归母净利润从18.26亿增长至126.54亿，4年间归母净利润年复合增长率为62.03%，高于38.15%的营收增速。

2019年扣非净利润99亿元，超额完成股权激励计划的91亿元行权指标；由于房地产预售制，2020和2021年激励行权指标，实际对应的主要是2018和2019年房屋销售的结算，从2018和2019年销售额来，亦有保证。

2020年一季度，新城控股营收70.91亿，同比增长63.76%，归母净利润2.73亿，同比增长31.88%。

2、2019年下半年投融资活动减少，经营现金流增长！

2019年，新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，截至2019年末，新城控股土地储备达到1.24亿平方米。

2019年上半年，新城控股积极拿地，上半年拿地金额合计562.37亿，下半年拿地金额仅为52.29亿，不足上半年的十分之一。受黑天鹅事件影响，7月开始新城控股拿地金额骤降，其中8月和10月，公司均没有新增土地项目。

2019年12月，新城控股开始恢复拿地，2020年4月和5月，拿地基本恢复常态，其中4月份拿地12宗、权益土地金额约146亿，5月拿地10宗，权益土地金额约77亿。

2019年，公司经营现金流入1702.52亿，同比增长59.00%，其中销售商品、提供劳务收到现金1666.18亿，同比增长57.58%。而公司购买商品、接受劳务支付现金967.15亿，同比仅增长14.26%。

2019年，新城控股经营性现金流净额为435.80亿，是2018年38.17亿的11.42倍。新城控股通过加快销售回款和减少拿地，让经营现金流净额大幅上涨。

2019年下半年，新城控股出让21家子公司的控制权，其中18家在7、8两月卖掉。2019年全年，新城控股通过处置子公司及其他营业单位，收回18.53亿现金净额，2017和2018年均为0。

2019年公司投资现金流净流出90.27亿，较2018年-200.13亿，净流出大幅减少。其中Q1和Q2，投资现金流净流出100.31亿、51.38亿，Q3公司减少投资活动，投资现金净流入106.94亿，Q4投资活动略有恢复，投资现金净流出45.52亿

机会

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2019年，新城控股现金及现金等价物的净增额为190.72亿，较2018年的197.28亿基本持平。2019年末，公司现金余额639.41亿元，同比增长40.81%。

2020年Q1，新城控股筹资现金流净额为19.23亿，较2019年Q3和Q4巨额净流出，筹资方面有显著恢复。2020年一季末，公司现金余额528.64亿，同比增长22.08%。

3、净负债率大幅下降！

2019年末，公司总资产4621.10亿，资产负债率86.60%。

2019年末，新城控股预收账款与合同负债合计为1982.29亿，同比增长67.19%，如果剔除预收账款与合同负债，新城控股2019年末资产负债率76.53%，较2018年末增长0.59个百分。2015年到2017年，剔除预收账款与合同负债的资产负债率逐年上涨，2017年达到最高80.42%，2018和2019年有所下降。

2019年，新城控股净负债率16.36%，较2018年的49.21%大幅下降32.85个百分。净负债率下降的主要因在于，新城加快销售回款，减少拿地，经营现金流大幅转正，同时减少发债，加大偿债。

2019年末，新城控股有息负债合计740.76亿，同比增长5.10%。

2016年到2019年，新城控股有息负债增速分别为92.82%、70.85%、78.58%、5.10%，2019年有息负债增速大幅放缓。

2019年，新城控股平均融资成本6.73%，较2018年增长0.26个百分。2015年到2019年，新城控股平均融资成本分别为7.26%、5.49%、5.32%、6.47%、6.73%。

2019年末，新城控股货币资金639.41亿，同比增长40.81%。

2019年末，新城控股货币资金639.41亿，一年内到期有息负债306.02亿，现金短债比2.09，现金流安全。

2019年末，新城控股净资产619.35亿，同比增长21.54%，其中归母股东权益384.27亿，同比增长26.02%，少数股东权益235.08亿，同比增长14.87%。

2019年7月，黑天鹅之后，标普、惠誉、穆迪等评级机构陆续将新城系上市公司列入负面观察名单，但并未调整主体评级和债项评级。随着新城控股净负债率下降，现金流改善，重新获得融资能力，2019年底至2020年1月，标普、惠誉、穆迪又将新城系上市公司移出负面观察名单，把评级展望调整回“稳定”