属于新城的未来---站在岸上永远学不会游泳

新城2020年预计竣工面积3596.53万平米，计划新开工1665.08万平米。

从历年的情况来，实际竣工面积和预计竣工面积相差不大。

2019年末正在建设的面积为8497.78万平米。

可以明显出一个问题2020年计划新开工面积比往年都小很多，只有1665.08万平米。

而2018年计划开工面积2040.49万平米，2017年计划开工面积2581.5万平米！

可以认为新城只要买了土地就会全面开工，不会把土地闲着！高速运转！

而2020年之所以计划开工面积只有1665.08万平米的因就是新城手里只有这么多土地没有开工了！

通过估算，我计算的2019年末尚未开工的土地建筑面积为1524万平米，基本吻合！

所以特别期待新城今年多拿地，这样它的高速发现就不会受阻！可喜的是新城今年拿地特别积极，连乌鲁木齐都是吾悦广场了！

按照计划竣工3596万平米，去化率60%计算，可以结算2157万平米，按照1.16万/平米售价计算，销售额2502亿，刚好实现今年的销售目标！

如果要保住前十，则去化率需要达到70%，销售额将达到2900亿！

按照新城远期目标2025年开业300个吾悦广场计算。新城吾悦广场未来的租金收入是非常可观的，预计2025年末租金收入为322亿，净利润按40%计算，为128.8亿元。未来五年商业广场就可以实现5倍的收入增长。

关键的问题就是他是否可以在2025年实现300个以上的吾悦广场？？？

截止2019年末，合计124个吾悦广场了，其中开业63个，在建61个。还差176个，为来保证平均每年拿35个一定没有问题。

未来租赁收入如何计算？？？

这个计算过程也特别简单。公开资料显示

1年以内的吾悦广场租金约0.22亿/个

1---2年的吾悦广场租金约0.77亿/个

3---4年的吾悦广场租金约0.9元/个

5年以上的吾悦广场租金约1.67亿/个

结合每年新开业的数量，就可以计算出租金收入和净利润。

我初步判断

2020年开业30个

2021年开业37个

2022年开业45个

2023年开业50个

2024年开业55个

2025年开业55个

这样对应

2020年租金收入57.49亿

2021年租金收入93.68亿

2022年租金收入135.9亿

2023年租金收入190亿

2024年租金收入250亿

2025年租金收入322亿

对应净利润为

2020年租金净利润收入23亿

2021年租金净利润收入37.5亿

2022年租金净利润收入54亿

2023年租金净利润收入76亿

2024年租金净利润收入100亿

2025年租金净利润收入128.8亿

新城经过2020年的恢复，队伍稳定了。2021年保守2800到3000亿，报表一定会平滑利润的，锅里的肉我们等着就行了。

新城最大的优势就是高周转，不仅房地产高周转，就连吾悦广场也是高周转，1年半开业一个，实在是太厉害了，队伍相当成熟了。

如

果未来租赁上涨，确实大概率超逾期！万达开业运营323个，营业收入都有786.56亿，平均2.4亿一个！

新城的1.67亿/个，还有很大的空间。

年初我特别希望能给曲德君股权激励！目前实现了。就等着分红了。

截止5月份新城控股拿地建筑面积830.45万平米，拿地金额303.5亿元，平均楼面价3655元/平米。新增吾悦广场17个（概略）！

以上只计算了新城的商业广场的收入，真正的大头在住宅开发！

住宅开发未来的净利润估计

2020年净利润144亿

2021年净利润153亿

2022年净利润162亿

2023年净利润180亿

2024年净利润198亿

2025年净利润210亿

再加上公允价值变动产生的非经常性净利润每年22亿，并逐年增长，按照以上计算新城控股的归属净利润如下

2020年净利润192亿

2021年净利润218亿

2022年净利润245亿

2023年净利润286亿

2024年净利润328亿

2025年净利润368亿

是不是五年三倍股！如果估值还能提升，可能就是六倍股了！

最近新城控股的股价一直很疲软，市场先生因为王振华事件，而显得很焦躁。虽然王晓松是87年的，甚至比我还小，但我对他是任的，既然迟早要接班，以临危受命的形式出现更能体现出他的能力和担当。

诸葛亮出山的时候也不过27岁，牛逼的人物往往具有较强的学习能力，南京大学毕业的王晓松显然是具备学霸基因的！

陈德力走了，曲德君来了。虽然很多高管跟着陈德力离职了，甚至不参加股权激励，但黄驾宙来了，这并不能否认现有管理层的能力。牛逼人身边都有得力的干将。

当年中国平安的马明哲从香港挖来梁家驹，李源祥是梁家驹的得力干将，后来成长为中国平安联席CEO，负责保险业务。直到去年底，被友邦以5000万年薪+2亿奖励挖走。

站在岸上的人永远学不会游泳。多经历挫折是好事。中国平安2008年投资富通失败，损失200亿。孙宏斌还坐过牢，投资乐视亏150亿。任正非还被骗过项目款，被国企开除。董明珠还含着眼泪从经销商库房拉走格力的空调，格力电器整个销售团队还被同行挖走，唯独董明珠不去！

每个企业都有自己灵魂人物，你，只要不是伤经动骨的挫折，实际上是我们最好的投资机会。

最近我一直在思考，如何成就自己？想来想去，我认为应当要学习廖化，跟着关羽打天下，而不是当土匪。关羽、张飞正式跟着刘备才名留青史？相未来属于新城，属于跟随他的投资者。