登录 注册 返回主站
F10资料 推荐产品 炒股必读

属于新城的未来---站在岸上永远学不会游泳

  • 作者:回眸一瞥
  • 2020-06-23 23:07:30
  • 分享:

新城2020年预计竣工面积3596.53万平米,计划新开工1665.08万平米。


从历年的情况来,实际竣工面积和预计竣工面积相差不大。


2019年末正在建设的面积为8497.78万平米。


可以明显出一个问题2020年计划新开工面积比往年都小很多,只有1665.08万平米。


而2018年计划开工面积2040.49万平米,2017年计划开工面积2581.5万平米!


可以认为新城只要买了土地就会全面开工,不会把土地闲着!高速运转!


而2020年之所以计划开工面积只有1665.08万平米的因就是新城手里只有这么多土地没有开工了!


通过估算,我计算的2019年末尚未开工的土地建筑面积为1524万平米,基本吻合!


所以特别期待新城今年多拿地,这样它的高速发现就不会受阻!可喜的是新城今年拿地特别积极,连乌鲁木齐都是吾悦广场了!


按照计划竣工3596万平米,去化率60%计算,可以结算2157万平米,按照1.16万/平米售价计算,销售额2502亿,刚好实现今年的销售目标!

如果要保住前十,则去化率需要达到70%,销售额将达到2900亿!

按照新城远期目标2025年开业300个吾悦广场计算。新城吾悦广场未来的租金收入是非常可观的,预计2025年末租金收入为322亿,净利润按40%计算,为128.8亿元。未来五年商业广场就可以实现5倍的收入增长。


关键的问题就是他是否可以在2025年实现300个以上的吾悦广场???


截止2019年末,合计124个吾悦广场了,其中开业63个,在建61个。还差176个,为来保证平均每年拿35个一定没有问题。


未来租赁收入如何计算???


这个计算过程也特别简单。公开资料显示

1年以内的吾悦广场租金约0.22亿/个

1---2年的吾悦广场租金约0.77亿/个

3---4年的吾悦广场租金约0.9元/个

5年以上的吾悦广场租金约1.67亿/个


结合每年新开业的数量,就可以计算出租金收入和净利润。


我初步判断

2020年开业30个

2021年开业37个

2022年开业45个

2023年开业50个

2024年开业55个

2025年开业55个


这样对应

2020年租金收入57.49亿

2021年租金收入93.68亿

2022年租金收入135.9亿

2023年租金收入190亿

2024年租金收入250亿

2025年租金收入322亿


对应净利润为

2020年租金净利润收入23亿

2021年租金净利润收入37.5亿

2022年租金净利润收入54亿

2023年租金净利润收入76亿

2024年租金净利润收入100亿

2025年租金净利润收入128.8亿


新城经过2020年的恢复,队伍稳定了。2021年保守2800到3000亿,报表一定会平滑利润的,锅里的肉我们等着就行了。


新城最大的优势就是高周转,不仅房地产高周转,就连吾悦广场也是高周转,1年半开业一个,实在是太厉害了,队伍相当成熟了。


果未来租赁上涨,确实大概率超逾期!万达开业运营323个,营业收入都有786.56亿,平均2.4亿一个!


新城的1.67亿/个,还有很大的空间。


年初我特别希望能给曲德君股权激励!目前实现了。就等着分红了。


截止5月份新城控股拿地建筑面积830.45万平米,拿地金额303.5亿元,平均楼面价3655元/平米。新增吾悦广场17个(概略)!


以上只计算了新城的商业广场的收入,真正的大头在住宅开发!

住宅开发未来的净利润估计

2020年净利润144亿

2021年净利润153亿

2022年净利润162亿

2023年净利润180亿

2024年净利润198亿

2025年净利润210亿


再加上公允价值变动产生的非经常性净利润每年22亿,并逐年增长,按照以上计算新城控股的归属净利润如下

2020年净利润192亿

2021年净利润218亿

2022年净利润245亿

2023年净利润286亿

2024年净利润328亿

2025年净利润368亿


是不是五年三倍股!如果估值还能提升,可能就是六倍股了!


最近新城控股的股价一直很疲软,市场先生因为王振华事件,而显得很焦躁。虽然王晓松是87年的,甚至比我还小,但我对他是任的,既然迟早要接班,以临危受命的形式出现更能体现出他的能力和担当。


诸葛亮出山的时候也不过27岁,牛逼的人物往往具有较强的学习能力,南京大学毕业的王晓松显然是具备学霸基因的!


陈德力走了,曲德君来了。虽然很多高管跟着陈德力离职了,甚至不参加股权激励,但黄驾宙来了,这并不能否认现有管理层的能力。牛逼人身边都有得力的干将。


当年中国平安的马明哲从香港挖来梁家驹,李源祥是梁家驹的得力干将,后来成长为中国平安联席CEO,负责保险业务。直到去年底,被友邦以5000万年薪+2亿奖励挖走。


站在岸上的人永远学不会游泳。多经历挫折是好事。中国平安2008年投资富通失败,损失200亿。孙宏斌还坐过牢,投资乐视亏150亿。任正非还被骗过项目款,被国企开除。董明珠还含着眼泪从经销商库房拉走格力的空调,格力电器整个销售团队还被同行挖走,唯独董明珠不去!


每个企业都有自己灵魂人物,你,只要不是伤经动骨的挫折,实际上是我们最好的投资机会。


最近我一直在思考,如何成就自己?想来想去,我认为应当要学习廖化,跟着关羽打天下,而不是当土匪。关羽、张飞正式跟着刘备才名留青史?相未来属于新城,属于跟随他的投资者。



温馨提醒:用户在赢家聊吧发表的所有资料、言论等仅代表个人观点,与本网站立场无关,不对您构成任何投资建议。本文中出现任何联系方式与本站无关,谨防个人信息,财产资金安全。
点赞14
发表评论
输入昵称或选择经常@的人
聊吧群聊

添加群

请输入验证信息:

你的加群请求已发送,请等候群主/管理员验证。

时价预警 查看详情>
  • 江恩支撑:9.06
  • 江恩阻力:10.06
  • 时间窗口:2024-06-20

数据来自赢家江恩软件>>

本吧详情
吧 主:

虚位以待

副吧主:

暂无

会 员:

32人关注了该股票

功 能:
知识问答 查看详情>