荣盛分拆物管上市赶潮 物业成“二代”练兵场

撰 |武俊  来源 | 风财讯

延续疫情之下房企分拆物业管理公司上市的热潮,5月10日，荣盛房地产（002146.SZ）发布公告称，公司拟分拆所属的荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）到香港联交所主板上市。

荣盛发展表示，本次分拆上市有助于突出公司生活服务板块的发展优势，提高公司及荣万家的持续运营能力，并能够完善荣万家的激励和治理机制，使得其内在价值得以充分释放。通过本次分拆上市，可以有效的增强荣万家的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。

近年来，房企分拆物业板块上市成为热潮，从大的行业趋势来，受投资者好所产生动辄几十倍的高估值，疫情之下，打破“最后一公里”的物管公司又重新凸显行业价值。以此来，面临处在风口期的物业股，荣盛发展正奋力让自己飞起来。

中体量物管企上市的考量

分拆荣万家独立上市，荣盛发展仅披露荣万家2019营收等财务数据，至于相应在管面积及规模并未有相关说明，不过，我们可从与荣万家类似的营收物管企业判断其大致规模。

2019年，荣万家实现营业收入约13亿元，利润总额1.35亿元，净利润1.01亿元。截至今年一季度末，荣万家负债总额12.04亿元，净资产4.37亿元。

在已经上市的物管公司中，佳兆业美好、奥园健康和时代邻里从营收及利润数据与之相似。奥园健康2019年营业收入为9亿元，净利润为约人民币1.63亿元，物管面积为1510万平米，净资产为约人民币8.46亿元。佳兆业美好2019收益约12.62亿元，净利润1.67亿元，总在管建筑面积达4620万平方米；时代邻里2019实现营收约人民币10.81亿元，归属股东净利润约1.2亿元，总在管建筑面积4650万平方米。

这类物管企业尚未有与行业头部物管企业一教高下的能力，后者已经基本脱离“母体输血”转向行业收并购。而中型物管企业尚未有独立生存的能力，不过在大树荫蔽之下依然有不错的表现。

以荣万家为例，2007年，物业管理业务贡献的营收仅为2302万元，在总营收中占比尚不足1%；不过，2015年，物业服务业务贡献的营收已达到了3.7亿元，占比约为1.58%。

2016年-2018年间，物业服务分别实现营收4亿元、4.68亿元、6.74亿元，同比增幅分别为8.09%、16.93%、43.90%。

据荣盛发展披露，2016年-2018年间，荣盛物业管理面积分别为约2235万平方米、2600 万平方米、4000万平方米，布局的城市数量也从2016年的20余个扩张至40个。

这期间，荣盛发展于2018年对荣盛物业增加了5000万元的长期股权投资。2019年7月，中鸿凯盛对荣盛物业增资9896万元。增资完成后，荣盛物业注册资本由5500万元增加至6031万元。

“二代”练兵场

此次荣盛的物业板块分拆上市的另一个则是荣盛掌舵人耿建民的女儿隐现其中。

根据公开消息，荣万家除母公司荣盛发展持股91.2%之外，另一位股东为河北中鸿凯盛投资股份有限公司（以下简称中鸿凯盛），持股8.8%。

经风财讯了解，中鸿凯盛和荣盛发展有诸多关联。根据天眼，中鸿凯盛成立于2015年底，第一大股东及实际控制人是荣盛发展董事长耿建明的女儿耿凡超，耿凡超目前在中鸿凯盛的持股比例为44%，同时担任董事兼总经理职位。

据媒体此前报道，耿凡超名下的企业与荣盛发展近几年来的转型策略匹配。2015年，荣盛发展谋划转型，先后进军旅游地产及金融业。2016年，荣盛发展正式宣布由传统的房地产开发逐渐转型为“大地产、大健康、大金融”以及新型产业全面发展的“3+X”战略格局，耿凡超名下的投资和任职多与这些产业有关。

不过耿凡超的个人微博却少有与家族事业的交集，更多是在记录工作以外的生活，如旅行、美食、自拍、追星。和其他追星女孩一样，为了偶像吴亦凡的演唱会，她先后奔赴南京、北京和重庆，一条接一条的发布吴亦凡演唱会视频。

事实上，由子女出任物业公司舵手在行业中并不鲜见。宋都股份董事长俞建午之女俞昀出任宋都服务董事会主席，年仅25岁。27岁的赵伟豪作为实控人，持有鸿坤物业约78.17%的股份；星河商管上市前夜，黄楚龙将20%股权以“奖励计划”的方式转给了次子黄德林。

此外，欧宗荣亦将物业板块交予大儿子欧国强之手，正荣服务股权比例显示，欧氏三兄弟中的老大欧国强持股7.7%，至于老二欧国耀、老三欧国伟并没有出现在股东名单中。而新城“少帅”王晓松，也曾在新城控股内部大力推进新城物业的发展，希望通过“新橙社”APP来实现物业O2O。

扩融资

2020年，上市的物管企业有烨星集团、兴业物联，由于自身体量较小，虽处在物管业的红利期，但在二级市场表现依旧差强人意，开年至今跌幅已超15%。相比于此，荣万家的体量大致与时代邻里、佳兆业美好相当。没有意外的话，上市应该也会受到投资者的强势关注。

另外，当前期间业绩较好也为荣万家成功上市提供了机会，荣盛发展2019年报中提到，“物业板块营业收入、净利润分别完成计划的 104%和 185%；外部拓展面积 2141.26 万平方米，完成计划的 268%。”

大多数情况下，背靠母公司获业绩增长是物管公司初期的扩张发展之路，反之，物管公司上市亦是母公司拓展自身融资的途径之一。

业内人士认为，荣万家上市的意义除赶潮物业股上市的窗口期外，开拓自身融资渠道是更为重要的因。

事实上，在今年的业绩会上，荣盛发展就已透露出对融资方面的重视。荣盛发展在业绩会上回复投资者问题时提到“公司2020年的融资计划为520亿元，今年会加大银行开发贷的比重，并会做公开市场的债券发行等动作。”

上中提及，河北中鸿凯盛持有荣盛发展8.8%股权，股权穿透后，中鸿凯盛持有荣盛发展旗下金融公司荣盛兴城15%股份、荣盛康旅15%股份、四众互联10%股份。

据了解，荣盛发展2019年的融资成本在3.2%-12.8%之间，今年近期发行的两笔债券为3月19日发行一笔14.1亿元的超短期融资券，发行利率6.98%。2月7日，发行3亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为8.75%。

于规模之路狂奔后，2018年荣盛发展首晋千亿新兵，自然不可免于负债的困扰，其2019年末总资产2545.95亿元，资产负债率82.45%，虽较2018年下降1.59%。但负债仍旧偏高。千亿之后，2019年，荣盛发展签约销售额增13.58%至1153.56亿元，净负债率为79.70%，较2018下降8.16%。

千亿之后的荣盛发展，降杠杆与扩融资的选择，荣万家将会充当一个怎样的角色？