市场加速复苏，关注布局均衡性房企

榜单研究方法及指标体系

当前行业增速放缓，长期处于窄幅波动之中，企业在经营的策略上也发生着深刻的变化，企业逐步摒弃盲目全国化散占位的逻辑，深耕式培育百亿城市、千亿区域。

企业发展逻辑的转变不仅仅是品牌影响力的增强、资源能力的蓄积，更多的是抗风险能力的提升，企业在区域上的竞争力将直接表现在规模上的持续增长。

为明确区域竞争格局，挖掘区域标杆形象，优化区域资源配置，亿翰智库作为第三方研究咨询机构，遵循"科学、客观、公正、专业"的研究则，采用指标建模法、因子分析法以及专家打分法来进行定量和定性相结合的评估企业的区域竞争力。

在研究指标选择方面，采用8项一级指标，涉及"战略、投资、开发、产品、工程、营销、品牌、组织"八大能力，25项二级指标，围绕着企业业绩表现、重策略、品牌塑造和资源储备等季度高频变量进行评估。

新冠肺炎疫情的突发确为行业短期发展带来一定不确定性。

从政策端来，"房住不炒"的逻辑不会有所改变，"一城一策"将更加灵活，政策的重心在于维持地产行业的稳定发展秩序。特别是在十三五规划收官之年，经济发展和社会稳定目标不会有根本改变。

其中，房地产行业由于其特定属性，必将在经济发展秩序和社会稳定中扮演重要角色，所以地产行业的稳定至关重要，基于此，虽然疫情对短期经济发展造成一定负面影响，但"不将房地产作为短期刺激经济的手段"仍将持续有效，房地产调控政策会更精准化、细致化，但大幅放松的可能性不大。

从行业长期发展上，疫情的短期影响不可规避，但行业长期持续健康发展的态势未变。

疫情对于房地产行业的影响在于供需两端。

从需求端来，除了封闭型城市，需求的释放在于春节期间的返乡置业，而此类需求或不能在年内其他时刻释放；其他城市需求或有一定延后，但在疫情平息后，积累的需求将大概率有序修复，所以对于需求端的影响来，短期确有影响，但长期可控。

从供给端来，由于项目开工、施工暂停，供给端却也受到一定影响，待疫情平息，房企可通过赶工将延迟的工期追回，叠加预售审批等优化政策的支持，房企供货或无较大挑战，真正挑战或在于竣工端，延迟交付成为企业共同难题。

从市场端来，全年销售总量或有所下滑，前低后高趋势明显，城市分化显著。一季度房企销售业绩受到的影响已为行业共知，当前行业的关注更在于后期市场的走势，正由于需求的特性，疫情后期，需求进入释放周期，企业销售端也将表现强劲。

无论从经济水平、产业基础、配套设施的完善度、人口支撑力等方面，一二线城市都具有先发优势，因此不同能级城市间的分化仍将持续，分化特征也将更加明显。

榜单解读

本期市场表现解读房企推盘质量增加，3月市场全面反弹

据亿翰智库监测，第一季度山东区域TOP20房企销售金额共计508亿元，同比2019年下降约33.5%。我们将从山东区域商品住宅市场供给和需求两方面进行分析。

第一阶段（1.1-1.23）需求严重不足。这一阶段供大于求，企业年末加大了推盘量，但是市场却并不买单，成交量无明显拉动。济青成交量同环比双降，济南1月去化率降至32.5%，省内三四线城市总体表现平稳。

第二阶段（1.23-2.29）市场彻底冰封。这一阶段供需双降，成交量几乎为零。受疫情影响，省内居民全部被要求居家隔离，返乡置业需求降为零。同时各地市有关部门相继发，要求企业关闭所有线下售楼处，企业将售楼处移至线上，企业大多为老盘销售，无项目加推也没有新盘推出，线上销售效果不佳。

第三阶段（3.1-3.31）复苏来袭。3月企业全面复工复产，房地产市场也加速恢复。这一阶段，为吸收2月需求的集中释放，企业新盘开始密集推出，核心城区项目占比明显增加，供给质量大大改善。以青岛为核心的胶东经济圈和以济南为核心的省会经济圈城市群市场全面反弹，济南3月成交量环比2月上升了470%，成交面积高达97.6万㎡，为近6个月的最高值，济南青岛都出现了多个开盘当天售罄的明星项目，例如华润公元九里、融汇爱都紫麟台。

本期企业表现解读业绩同比普遍性下降，均衡性布局房企优势显现

亮一融创中国——领跑山东区域，全产业布局山东

2019年第一季度，山东区域房地产企业的最大赢家非融创莫属，据亿翰智库监测显示，第一季度融创中国在山东区域销售额69.7亿，摘得山东区域销售榜头名，同时也一举夺得济南和青岛双料销冠。

融创在山东的特就是"快"业绩增长快就是融创最显著的特征，2015年首次进入济南，2018年便以216亿的年销售额登顶。2016年进入青岛，仅仅两年时间2018年便成为了青岛销冠，业绩复合增长率高达133%。

在地产业绩飞速增长的同时融创在山东也进行了"地产+"的全面布局。由融创化集团所投资开发的"东方影都融创影视产业园"在2018年正式营业，是中国首个为全球电影制片人提供制作服务的影视产业园。

在医疗康养方面，2019年，融创与清华大学、青岛市政府及西海岸新区管委签署协议，宣布在青岛西海岸新区合作共建"清华融创青岛医学中心"，开启在鲁大健康产业布局，青岛阿朵小镇，威海国际生态健康城等5个康养项目上马。

2019年融创旅城单项目销售额破百亿，2019年青岛融创茂出租率达到了100%。

疫情期间融创展现了头部企业的责任担当，推出了"集团联防、社区防疫、生活保障"三重防疫体系，为融创的业主们提供最贴心服务。另外融创旅免除了1500余户商家36天的全部租金帮助租户共渡难关。

亮二绿地集团——积极扩充土储，继续加码山东

2019年第一季度，山东公开市场中共成交涉宅用地75宗，可建体量约736万㎡，近6.5成土地由外来房企竞得，其中绿地集团和新城控股两家房企在拿地面积和拿地总价方面均位列前茅。本土房企中，【鲁商置业(600223)、股吧】表现突出，与中国金茂联合拿下烟台莱山区学院西路建面49万㎡大型旧改项目。

2020年1-3月，绿地集团共在山东拍下7宗地，其中有3宗地位于济南、3宗地位于临沂，1宗地位于泰安，总建筑面积111万㎡，是第一季度在鲁拿地面积最大、投资力度最大的房企。

2020年1月9日，济南新一年的首场土拍，绿地以底价16.29亿元的价格将两宗位于彩石片区的地块收入囊中，将建设全国最大的商品贸易港。绿地2009年正式进驻山东，在鲁版图迅速扩张，现已布局十一城。

疫情期间，拿地势头不减，不断扩充在鲁土储，为其在山东区域占有较高的市场份额保驾护航。