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【年报季】稳若新城

  • 作者:青山森林
  • 2020-04-03 10:46:23
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章来源微公众平台“天雷地火说地产”

01

有的企业追求疾速飞奔,有的企业追求稳如磐石。

单次的年报成绩单也好,长久以来的市场表现也罢,新城一直给到外界“稳健者”形象。

于新城而言,“稳健”和“高质量”绝非是对房企推崇热词的追逐,而是完全贴合地融入企业的战略和化。

提到新城,很多人都会提到“骆驼化”,骆驼稳行的形象。

更了解新城的人可能会知道,在“骆驼化”之前,新城内部还曾提过“舟化”,新城要从小舟进化成大船最终进化为商业航母。

3月27日晚间公布的年报和3月31日召开的年度业绩会,“稳”依然是最核心的字眼。

业绩会上,新城控股董事长兼总裁王晓松指出了新城2020年要走的路径从增量到提质,以资本回报率为核心,聚焦利润。

02

第一个稳,来自稳定的业绩。

从销售额2015年破300亿,2016年破600亿,2017年破1200亿,2018年破2000亿,再到2019年破2700亿。

数据稳步提升的背后,新城的行业地位一直在稳步提升并巩固。

在王晓松来,希望新城行业排名维持在10名左右,但新城不会单纯为追求排名而冲规模。


报告显示,2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%;扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%

截至报告期末,公司总资产达4621.10亿元,同比增长39.90%

2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,累计销售面积约2432万平方米,同比增长34.21%

此外,报告期内,新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业,全年租金及管理费收入增长至40.69亿元,同比大幅上涨92.3%

良好的业绩表现和持续稳定的盈利能力让新城有充足的底气给到投资者更丰厚的回报。年报披露,新城拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税),预计派发的现金红利共计38.34亿元。

自2015年B转A股上市至今,在未开展股权融资的情况下,包含此次派息,新城控股已累计分红99.6亿

03

第二个稳,来自稳步的战略。

新城对于战略的笃定,重表现在两个层面一个是双轮驱动,一个是区域深耕。

回新城近些年发展轨迹可以到,早些年在不少品牌房企忙于转型创新、规模扩张之时,新城却笃定了将商业与住宅置于同等战略地位,为业界不多的将商业、住宅作为双轮发展的企业之一。

大家所熟知的“吾悦”品牌已经成为商业地产的代表之一,吾悦广场的遍地开花也为新城的战略推进和品牌提升提供了土壤。

年报的数据来,新城2019年商业地产的表现依旧出彩。2019年全年21座吾悦广场满铺开业,截至2019年底,累计开业63座吾悦广场。

根据年报,吾悦广场已开业面积共590.62万平方米,同比增长51.44%,全年实现租金及管理费收入40.69亿元,超额完成年初设定的40亿元收入目标,同比大幅上涨92.3%,平均出租率达99.16%。截至2020年3月底,新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

对于商业与住宅的发展问题,王晓松表示,肯定不会重商业,轻住宅。因为商业和住宅是一个相辅相成的关系,新城也会把商住并进,这也是新城双轮驱动的一个最核心的目标,未来还是会维持目前的住宅和综合体的业务占比2:1的关系

还一需要肯定的是新城在区域深耕层面的布局和践行,大家也都知道,龙头房企们都已绞尽脑汁在区域深耕这块谋求更大的突破。

目前,新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司,分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司,其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

04

第三个稳,来自稳健的财务。

业绩持续增长的同时,新城的财务表现也越发稳健,稳步降杠杆、稳经营的特征比较明显。

2019年年报显示的财务表现,可以用一句话概况净负债大幅降低,流动性充裕

年报数据显示,公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%,主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和去年同期基本持平。

同时,净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分,至16.36%。


对于净负债从49%降到16%,王晓松也坦言,最大的因在于去年下半年新城拿地少,净负债率过低也不是非常好的表现,未来新城的净负债率会保持在40%到70%之间。

现金流层面。截至报告期末,公司经营性现金流净额为435.80亿元,货币资金约639亿元,短期负债约244亿元,现金短债比大于2,流动性充裕,偿债能力较强。

换句话说,新城在手现金充足,短期负债偿还压力小,可稳也可进,只要土地市场机会合适,可以快速发力。

融资方面同样表现稳健。新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道,拓宽多元化融资渠道,缓解资金压力。

截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.73%,在民营房企中处于较低水平

05

第四个稳,来自稳定的土储。

土储是房企的“弹药”,连续低价拿地,土储稳步增长让新城保持了持续发展的后劲。

截至2019年末,新城控股总土地储备达到1.24亿平方米,土储充裕,为公司后续发展提供坚实保障。

不仅要有土储而且要有好的土储,投资结构是反应一家房企布局能力的关键所在。

2019年新城控股新增土储位于天津、苏州、杭州、重庆、武汉、宁波、青岛、西安、郑州、合肥、长沙、太等重二线及省会城市,此外,也持续布局常州、徐州、台州、嘉兴等经济增长强劲、人口流入持续增长、有产业支撑的强三四线城市,企业投资版图覆盖各能级城市,布局结构较为均衡、完善。

值得一提的是,基于对土地市场窗口期的适时把握以及依托吾悦广场商业综合体拿地优势,新城控股还有效控制了拿地成本。

举个例子,2019年12月10日,新城控股以底价10.08亿元竞得湖州南浔区两宗商住地块,总出让面积19.85万平方米,楼面价仅1962元/平方米;2019年12月30日,又以7.5亿底价获得徐州新沂市4宗商住地块,总出让面积26.4万平方米,楼面价2841元/平方米。

据不完全统计,1月份至今,新城控还接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

06

第五个稳,来自稳妥的目标。

一家优秀企业对于目标的设定某种程度上可以反应这家企业的稳健和冒进。

此番新城公布了2020年的销售目标为2500亿元,较上一年度调降7%,可能有种声音会认为“过于保守”。

对于为何制定2500亿目标,王晓松表示,这是基于4000亿可售货值考虑。根据去化率60%,这个目标是中性、合理的。

“通过代建,增加项目合作、降低权益比等,有机会冲2800亿甚至3000亿元全口径销售额,但如此做意义不是太大。”

此外,据接近新城控股人士透露,新城控股计划今年新开业的吾悦广场数量是37-38座,到2020年底总的开业数量达到100-101座左右。定的今年新开业项目,开业时间集中在下半年,特别是四季度,其中11月和12月计划开业数量超过15座。

如今,受新冠疫情对项目推进的影响,新城年报里正式公告的开业数量是30座,相比计划只减少7-8座,已经超出外界预期。

高质量和稳健发展,清晰的战略指引之下,新城未来的发展值得投入更多的期待和关注。

— END —


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