负债率4连降！佳兆业轻盈奔千亿！

2019年，我国房地产行业在经历了规模冲刺之后，负债率成为了不得不面临的难题。随着房企2019年财报的密集发布，去杠杆、保利润成了众多房企不约而同的选择。

3月31日，佳兆业集团（01638）召开了了2019年全年业绩会议，得益于对大湾区的精准布局，以及优质的旧改项目，佳兆业取得了规模、净利双增长。而曾经“高负债”的标签，则被持续削弱。

年报显示，2019年全年，佳兆业合约销售金额881亿元（人民币，下同），超额完成预期目标，同比增长26%。毛利138.3亿元，同比增加24.3%，毛利率28.8%。归母净利润同比大幅上涨67.1%，达45.94亿元；与此同时，佳兆业净负债率下降92个百分，这已经是佳兆业净负债率连续第4年下降。

冲千亿，佳兆业的底气在哪里？

2017年，佳兆业宣布3年达到千亿的业绩目标。2020年，3年之前将至，新冠疫情下的房地产行业经历了一个寒冬。在业绩会议上，佳兆业CEO麦帆回应了2020年的业绩预期称，2020年的业绩目标总体上还是没有变化，与去年持平略有增长，应该是1000亿的销售额。

近三年，佳兆业的复合增长率为40%，从2019年亮颇多的财报中，不难出佳兆业无惧疫情的心从何而来。

销售方面，佳兆业2019年全年合约销售金额达881亿元，同比增长26%，超额完成全年目标，其中，粤港澳大湾区贡献占比61%，旧改项目占38%。在克而瑞房企百强榜单中，佳兆业较去年上升10位，一举进入房企销售TOP30。

盈利方面，实现营收480.2亿元，同比增长24.1%；毛利138.3亿元，同比增加24.3%；毛利率与去年持平，为28.8%；税后41.64亿元，同比增加26.4%；归母净利润45.9亿元，同比大增67.1%。

难得的是，在销售规模及盈利稳步上升的同时，佳兆业在降负债问题上成果瞩目。

2016年至2018年，佳兆业的净负债率分别为308%、300%和236%。2018年的业绩会上，佳兆业董事局主席郭英成曾表示，2019年的目标是将净负债率降到200%以下。年报显示，佳兆业2019年全年净负债率大幅下降92个百分，为144%，超期达成目标。

公司债务结构也不断向好，截至2019年底，佳兆业的总借款约1172亿元，一年内需偿还的借款约为318.92亿元。而佳兆业持有的现金及银行存款，较去年年底增长61%至370亿元，完全覆盖短期债务，但降负债仍然是佳兆业2020年的发展方向之一。

佳兆业的债务管理获得了多方认可，在2019年被国际三大评级机构评为稳定，为公司扩大融资渠道、降低融资成本奠定了基础。在融资渠道方面，公司境内新增ABS融资渠道，成功发行人民币26亿元ABS产品，票面利率为5.4%至7%，年期为1至4年。海外融资方面，去年10月发行的4亿美元优先票据成为佳兆业即2014年之后首次在美国证券法第114A条例下发行的美元票据。

派息方面，董事会建议派发末期股息每股10港仙，中期股息每股3港仙。全年派息每股13港仙。

深耕大湾区

优质土储支撑长远发展

充足优质的土储，也为佳兆业增添了底气。

目前，佳兆业拥有房地产项目176个，分布在全国48个城市。2020年的可售货值为1800亿，其中一二线城市占比近90%，大湾区占比约55%。随着粤港澳大湾区和先行示范区“双区”利好逐步落实，佳兆业区域红利优势进一步显现。

一直以来，佳兆业坚持布局高质量发展城市群及核心城市。年报显示，2019年，佳兆业结合各区域土地供应及自身库存情况，审慎安排土地储备的补充，继续在经济蓬勃发展的地区物色项目资源。共购入30幅土地，新增土储权益建筑面积超412万㎡，平均成本约为6609元/㎡，占当年销售均价约35%，拿地成本控制得当。

△佳兆业拿地成本情况

目前，公司土地总储备约为2700万㎡，一二线城市土储面积占比近80%，大湾区土储面积占51%；按货值计算，对应货值5300亿元，大湾区占比约65.5%，其中深圳和广州货值占比分别为32.9%和12.2%。目前公司所拥有的土地储备，足够支撑未来5年发展所需。

△佳兆业总土储分布情况

土储充裕、成本合理、回报率高，这无疑会是公司未来业绩增长与盈利能力的有效支撑。

立足主业发展多元

公司租金、物业收入超6成

被称为“旧改之王”的佳兆业，2019年年报中，旧改数据依然亮眼。

公司拿地渠道较为多元，主要方式有收并购、招拍挂及旧改。其中，旧改将会成为佳兆业越来越重要的拿地渠道。

在国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”的利好政策下，佳兆业迎来了旧改土地供应的集中释放。2019年，佳兆业城市更新投拓项目19个，令城市更新项目占地面积同比增长约33%，达到近4000万㎡，项目达到147个，对应货值约2.5万亿元。大湾区旧改占地面积达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。

共转化8个项目进入土储，包括6个深圳项目、1个上海项目及1个惠州项目在本年度成功纳入土地储备，可售货值近350亿元，这些项目的转化，令集团实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。未来，随着项目转化的加速，旧改的贡献比例还将进一步提升。业绩会上，麦帆表示，公司计划每年从城市更新项目中转化80到100万㎡的土地供应开发。

鉴于佳兆业在城市更新领域多年来的贡献，2019年9月，公司还荣获“2019中国房地产城市更新领先品牌TOP1”。

但佳兆业绝不仅仅止步于旧改项目，而是立足于地产主业，发展新事业。

2019年，佳兆业体集团拓展体场馆7个，目前在全国11个城市新资产运营17个体场馆，继续保持最大明体场馆的运营地位。孝感佳兆业空港科技城正式发布，打造大武汉产城标杆。与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作，首所共建学校将落地深圳。

多元化的发展也为公司带来了良好的收益，年报显示，公司租金收益同比增长63.6%，至4.6亿元。物业管理服务收益同比增长76.7%，至9.1亿元。酒店及餐饮业务收益同比增长10.8%，至2.8亿元。戏院、百货店及化中心业务收益同比增长35.3%，至6.6亿元。

旗下物业公司佳兆业美好，同样表现喜人。全年实现营业收入约12.62亿元，同比增长40.9%。派发股息每股52港仙，同比增加188.9%。

未来，佳兆业的新事业，将与地产主业务形成更加有的效协同效应。

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