管中窥“报”系列之二 |龙湖思考，快与慢

新冠肺炎疫情阴翳下，行业在艰难去化，亦在多方筹钱。

痛是必然全国现场销售“停摆”，整个二月，一手房断崖下降，二手房全线败溃。整个三月，虽起势苗头显现，且政府祭出散纾困政策包，但对资金吞吐量巨大的地产业，无异斗升之水。

年年喊穷，2019年尤甚。是曰当年有528家房企破产缴白旗。2020年，后来人前赴后继，全国申请破产房企又超百余！

又是一年财报季，几家欢喜几家愁。

新地产推出“管中窥报”系列，以一家之言，管窥房企大鳄如何应对周期大考。

管中窥“报”系列之二 | 龙湖思考，快与慢

|刘健会

编辑|李惠聪

3月24日龙湖集团控股有限公司（00960.HK，下简称“龙湖”）发布年报，2019年累计实现合同销售金额2425亿元，同比上升20.9%，超额完成2400亿元的销售目标。

对于此次龙湖年报表现出的业绩，资本市场也给予了肯定。

在龙湖发布年报后的两天公司股票已上涨超过10%。在调控最严的年头龙湖能销售能增长超过20%确实不易，行业龙头万科仅仅增长3%，两者形成了鲜明对比。

即便是在过去几年高周转滚滚洪流中，龙湖仍然坚守一贯稳健的财务风格，相对地成为行业头部企业中的一只“慢牛”。

疫情爆发后，房企日常的周转模式被打破，从拿地到销售回款都受到重大影响，此前激进房企开始面临财务上的难关。

龙湖得益于长期以来的财务风格，财务上并无压力，甚至表示，今年融资已经基本完成。

虽然当下房地产为受疫情影响最大的行业之一，但龙湖董事长吴亚军认为“疫情是一个非常好的压力测试，“强”的公司，过去的积淀会在危机面前产生爆发力。”

吴亚军所说的“强”的公司中必然包括龙湖，但她的强定义与传统定义有些不同。

吴亚军定义的“强”

吴亚军解释她所理解的“强”不是说要强、好强，而是指过去的积淀在未来某一天的危机中，能够产生一定爆发力。

在今年的线上业绩发布会上，吴亚军表示，她对疫情中公司团队的表现非常骄傲。“疫情是一个非常好的压力测试，团队过去做的任何准备，今天都有了意义。”

回头，龙湖长期以来确实准备不少，以低负债率经营多年并常年保持手中资金重组，这些过去的准备，在疫情之下成为最大的护城河。

吴亚军所谓的“压力测试”，确实压力十足，一季度情况并不乐观，但仍要求公司实现增长。龙湖首席执行官邵明晓坦言“2月份龙湖天街关店数量接近八成，龙湖实行减租政策，涉及费用近5亿元。” 

虽然目前龙湖旗下的39个商场已全部开业，名义上的复工面积达到50%～60%，但客流和客户心仍在恢复中，预计3月份能恢复至五成左右。

邵明晓认为，中小学及大学开学时间是商业地产回暖重要的判断指标。他预计，4月上旬至中下旬，多个城市的大学及中小学将陆续复学。邵表示，龙湖此次减租给营收上带来的影响，会在未来通过逐步运营去消化，并表示全年力保60亿元商业租金收入达成。

在一季度利润下滑超过一半以上，未来形式仍不明朗，依然要保60亿元的商业租金收入，或许这就是吴亚军所说的爆发力。

龙湖管理层预计，即便在疫情严重的状态下，公司仍可以保证比较正常地活着。哪怕市场情势微弱，相比去年，今年的利润指标仍要考虑有所增长，并将销售目标定为2600亿元。

龙湖在2019年增长超20%的情况下，2020年的增长目标仅为8.3%，这样的计划似乎过于保守。

野村证券的研报表示，龙湖2020年的销售会高于公司指定的2600亿元，未来将进一步提高对龙湖的估值。

随着2019年的最强调控和2020年的新冠疫情的爆发，房企资金链越发成为公司生命线。过去的“借新还旧”模式在当下已不再灵光。而龙湖作为头部房企中最重视资金链安全的公司之一。

手中有钱，心中不慌

自2019年年末，内房债开始在国际资本市场上受到冷落，为了能够让现金流继续运作，房企所发债券的票面利息越来越高，10%已经不少见。

而2019年龙湖平均融资成本为4.54%，平均贷款年限为6.04年。同期，该公司净负债率达51.0%，维持低位；在手现金609.5亿元；一年內到期债务为139.3亿元，占总债务比例为9.5%，现金短债比达4.38，流动性充裕。

华创证券的一份研报指出，龙湖平均融资成本4.54%的背后或有三大因素助力。

其一，该公司善于进行统一的资金把控，在行业加杠杆期间仍能保持净负债率在50%—60%区间。

其二，龙湖集团长年期、低票息境内外资本市场融资能力不断增强，并获得了国际长期资本认可。

其三，销售和资金双双稳增的态势，也成为龙湖集团业绩的压舱石。

龙湖首席财务官赵轶在业绩会上也表示“龙湖稳健的财务盘面和自律的融资是应对未来市场不确定性的底气。”

赵轶还补充，2020年以后龙湖刚性到期贷款少，且均已做好还款安排，未来将继续保持融资主动性，以自律换自由。现在国内流动性相对宽松，优质企业还有去公开市场发债的机会。下一步，龙湖不排除在境内公司债领域进行融资尝试。

龙湖稳健的财务风格避过了当下融资贵、融资难的危险期，吴亚军表示“下半年往后，融不融资，无所谓了。现金流不是今天才着急的事，而是要天晴的时候补屋顶，你早就要着急。”

她表示龙湖2019年下半年就很注重现金流，1月份龙湖已完成全年的基本融资。

钱来的便宜，但花的谨慎。邵明晓表示，拿地是按照龙湖全年净负债率的控制来倒算，保持50%-60%的净负债率水平，今年公司的拿地金额会在去年的基础上稳中有增。

对于2020年的拿地计划，邵明晓表示“我们是平和的心态，在手现金相对比较充裕，用频率换概率，能达到我们的指标就拿，达不到就算了。”

所谓的“用频率换概率”，是指通过大量地参与土地竞拍，在认为合适的时机拿到性价比最高的土地。这种行为需要缴纳大量保证金，保证金对现金流和融资成本提出了较高要求。而现金流和融资成本正是龙湖的优势所在。

邵明晓认为，龙湖财务总体比较稳健，现金相对充裕，在土地市场相对冷的时候可以多拿一些项目，如果土地市场非常热，就会缓一缓。

从行动上是如此，今年1-2月，正值疫情爆发，行业内资金紧张，土地市场遇冷，但龙湖已经拿地17个块。

对于未来拿地规划，邵明晓说“我们也在观察，且走且。前提还是守住财务纪律，守住净负债率，不拿地王，不拿高价地，达到我们的指标，把节奏踩好。因为这几年下来都是这么做的，从整个集团来讲，包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动，应该说已经成为一种行活。”

年报显示，龙湖土储总建筑面积前五位的城市分别是重庆、烟台、济南、武汉、成都，避开北上广深热门地区，确实在严格遵守纪律。

而在拿地的另一个方向收并购方面，邵明晓表示，龙湖保持着差不多25%到30%的比例，比较倾向于项目收购，项目收购相对比较简单。但龙湖不是为了收并购而收并购，而是机会。

当然，硬币有两面。虽然龙湖守住了稳健，但不得不说岁月静好与激情澎湃难以兼得，行业一些房企黑马确实在上升期狠命滚动抓住了风口，甚至其中有一些后来者已超越龙湖。

稳健的利弊

吴亚军在2019财报中写道“热烈依旧的规模新高（全国房地产销售额16万亿），不改我们之前的表态——水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不复返，回归、重塑成为共识。”

其中提到了水大鱼大、蒙眼狂奔，这那个时代出现了如融创、新城控股等新进房企，融创更是做到了极致，负债率巅峰直逼200%。融创创造出的成绩是有目共睹的，后来居上销售达到了5000亿规模，稳居行业前五。

而在蒙眼狂奔的年代龙湖一直在走自己的路，结果就是被后来黑马超越。虽然“高周转”模式已是昨日黄花，但已经成长起来的规模房企已经开始站稳脚跟。

新城控股的负债率也在持续降低，开始寻求稳定，借着“高周转”的快车迅速从地方性的房企变为了头部企业。虽然此次疫情正在考验通过“高周转”成长起来的高负债房企，但通过“高周转”迅速增大的企业规模也会成为抵御当下危机的堤坝。

龙湖的财务数据固然不错，但也有声音对龙湖发出质疑，龙湖除了财务数据还剩下什么？有投资者称“龙湖当下最大危机而是品质和口碑的快速下降。龙湖未来也许会不错，但也仅仅是财务数据了。”

以质量和稳健著称的优等生龙湖，也开始面临高周转下的通病质量问题，并呈现增长趋势。在2019年龙湖半年报发布会现场，有一名自称是龙湖长沙业主的男子从长沙飞至香港“远道维权”事件，对龙湖口碑造成了一定程度重创，也有业内人士向记者表示，龙湖过去谈质量，现在改谈服务。

对于此事记者采访了一名施工单位人事，他表示“龙湖从中海挖走了一批骨干，这些人带来了中海作风和模式。我们搞施工的人都知道，中海的生意是最难做的，企业对质量要求严格，同时熟悉成本，价格压得很低，这些良好的职业素养也都被带到了龙湖。”

在他来，由于中海系背景出身的龙湖高管相继从龙湖离职，这间接导致了龙湖质量问题的积累与最后爆发。

龙湖是头部房企中的较为另类的一家，在高周转盛行时依然能坚守自己稳扎稳打风派。疫情下的行业寒冬莫不说是发展的另一个弯道，适宜有格局企业韬光养晦积蓄爆发的新力量，而龙湖也面临如何从一个成功走向另一个成功的挑战。

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