新城控股—凤凰涅槃，展翅腾飞长江证券发布投资研究报

新城控股—凤凰涅槃，展翅腾飞

长江证券发布投资研究报告，评级: 买入。

新城控股(601155)战略依旧深耕长三角，当前经营趋于稳定

公司深耕长三角地区并聚焦重城市群，现已成为“住宅+商业”双轮驱动、实现全国化布局的综合性龙头房企。上市以来公司大力扩展业务版图，截至2019年末已进入全国112个大中城市，销售规模实现跨越式增长，近期发布的股权激励计划也彰显公司对于未来的发展心。2019年前三季度，公司营收与业绩实现稳健增长，完成2019年度股权激励考核标准的确定性较高。

销售实现跨越式发展，土储丰富且拿地成本可控

自2015年上市以来，公司销售规模实现跨越式增长（2015—2018年销售金额CAGR高达91%，销售面积CAGR约为74%）。2019年销售额为2708.01亿元，销售规模位居全国第8（克而瑞口径）。土储方面，截至2019上半年末公司土储高达1.34亿平米（长三角地区约占47%），且拿地成本可控。随着长三角一体化发展逐步推进，公司未来有望充分受益。

“住宅+商业”双轮驱动，共筑持续发展动力

公司以“住宅+商业”双轮驱动作为核心战略模式，在深耕住宅开发的同时进行商业综合体的开发运营。住宅方面，公司通过住宅产品体系的多元化覆盖不同的居住需求，辅以标准化开发及装配式建筑应用。商业方面，公司打造体验式商业广场“吾悦广场”系列，同时通过轻资产模式享受自持溢价。

融资渠道趋于顺畅，财务状况持续向好

公司融资成本稳定（2019上半年平均融资成本6.48%），近期境外债的成功发行表明融资端正持续恢复；资金方面，2019上半年公司现金短债比为1.76，财务风险可控；负债方面，今年前三季度公司资产负债率为88.01%（剔除预收款项后的真实负债率为77.70%），2019上半年净负债率为76.6%，较2018年同期下降约39.1个百分；盈利能力方面，2019年前三季度公司毛利率为36.59%，净利率为14.14%，均显著高于行业平均水平。

投资建议公司运转趋于平稳，维持“买入”评级

公司深耕长三角，受益于“双轮驱动”战略，近年来销售规模持续高增。我们认为当前情况下公司运营趋于平稳，预计2019—2021年公司业绩分别为124.83/165.63/208.99亿元，增速分别为19%、33%、26%，对应当前PE值分别为6.4、4.8、3.8倍；NAV每股81.85元，对应2020年2月17日收盘价折让约56.96%；维持“买入”评级。