【华创地产？袁豪团队】大悦城业绩预告评业绩预告增长14-24%，商住协同拿地优势凸显

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袁豪   鲁星泽   曹曼   邓力

     评

 1 19年业绩预增为23.5-25.5亿元，对应同比增长14-24%，低于我们预期

1月19日，公司预告2019年归母净利润约23.5-25.5亿元，约比上年同期重组前增长69%-84%；约比上年同期重组后增长14%-24%；基本每股收益盈利约在0.60-0.65元/股。公司业绩低于我们预期。根据克而瑞数据，公司2019年销售额约620亿元，较2018年同比增长27%。综合考虑到19年销售稳增推升预收款进一步增长、19年拿地积极以及地价较低隐含后续毛利率较高、以及19年业绩低于预期等三方面因素，我们下调公司19-21年业绩分别下调至24.7、30.0和38.0亿元，分别对应同比增长+20%、+21%、+26%。

 2 逆周期积极拿地、成本控制再优化，“商业+住宅”整合优势逐步显现

2019，公司拿地面积528万平、同比+168%，拿地金额292亿元、同比+130%，拿地态度积极；拿地均价5,334元/平，占比同期销售均价仅19%，并且较18年拿地均价6,433元/平下降14%，拿地成本控制优秀。其中19H2拿地面积395万平，拿地金额186亿元；拿地均价4,720元/平，较19H1拿地均价5,882元/平下降20%，较18年拿地均价6,433元/平下降27%，拿地大增同时成本控制优异，其中昆明、武汉、济南等城市拿地均有商业协同效应，拿地隐含毛利率较高。事实上，2017年至今，公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块，总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%，其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%，“大悦城”商业地产+住宅开发的拓展模式持续验证。

 3 24亿股权融资占比8.41%，引入太保、工银助力发展、推动负债率优化

1月2日，公司公告定增顺利完成，最终确定发行3.60亿股、募集资金24.26亿元；成功引入两家战略投资者，分别为太平人寿保险有限公司和工银瑞投资管理有限公司，申购价格为6.73元/股；两家战投持股比例分别为6.61%和1.80%，合计8.41%；中粮集团及一致行动人明毅持股比例从75.64%稀释至69.28%。值得注意的是，本次定增是2018年至今唯一一单A股房地产股权融资成功足额发行的案例，并且定增完成后公司货币资金增加、股本增加，推动负债率优化；此外，根据规定本次引入定增参与方持有股票需要锁定3年，未来太平人寿将与公司开展全面战略合作，也将推动公司更有质量的发展。

 4 投资建议业绩预告增长14-24%，商住协同拿地优势凸显，维持“强推”

大悦城作为内资商业地产标杆，卡位一二线核心资产，拥有极强的招商、运营和品牌力，历年租金稳定增长。AH平台整合后拿地端获得强大优势，积极拿地之后也推动销售持续快增，核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。鉴于公司19年业绩低于预期，我们将公司2019-21年每股收益预测分别下调至为0.63、0.76、0.92元（预测为0.76、0.88、1.11元），现价对应20PE为9.1倍，较每股NAV14.09元折价51%，目前现价仅略高于定增价6.73元，考虑到公司优质资产低估，维持目标价9.86元，维持“强推”评级。

 5 风险提示社零增速不及预期，公司住宅开发业务结算进度不及预期。

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华创地产研究团队

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袁   豪     房地产行业  首席分析师

复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

鲁星泽     房地产行业  研究员

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

曹   曼     房地产行业  研究员

    同济大学管理学硕士，CPA，FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

邓   力     房地产行业  研究员

  哥伦比亚大学理学硕士

    2018年加入华创证券研究所

袁    豪  首席分析师

        13918096573

  鲁星泽   研究员

        18390086688

     曹    曼   研究员

        13816593032

        邓    力   研究员

        19928735949

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