新城控股发行美元债 | 逆境更能清一家企业的本质

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2019.12.08

伟大都是在苦难中坚持，熬出来的。

推崇“骆驼化”的【新城控股(601155)、股吧】，凭借着骆驼一般的耐力和持续长跑的能力，正在一步步摆脱年中的危机阴影。

2019年12月6日，多家媒体报道称，新城控股集团旗下新城环球有限公司成功发行了一宗3.5亿美元的高级无抵押票据。该票据计划12月16日于新交所上市发行，2021年到期，发行利率7.50%。

莫老爷认真研读了这则消息的全，感受到以下四号，跟大家做个分享：

第一，该债券初始指导价位于8.25%区域，最终发行利率7.50%，足足降低了接近一个百分的融资成本！

第二，回顾2018年年底，新城控股发的几期债券利率都在七个多左右，今年经历这么多风雨，依然还是七个多，实属不易。

第三，虽然7.50%的水平没法和一些央企比，但却低于近期大多数同行民营内房股（不名了）接近10%的水平。

第四，这是一次无抵押的发债，由母公司新城控股提供担保，说明新城控股在资本市场的誉已经全面恢复。

当前行业形势下，地产公司的命脉就在于融资，此次新城控股发债成功是公司“安全着路”的证明。投资人的积极认购，则体现了大家对公司的发展前景重拾心。

整个转危为安的过程，是遭遇负面影响后，管理层迅速反应，并采取正确调整措施方案的功劳。如今，新城控股无论是在销售业绩层面还是整体经营层面，都回到了正常轨道。

01

业绩稳步增长、经营稳健向好

首先是销售业绩层面。新城控股今年的业绩表现不错，坐稳了TOP8的位次。

官方数据显示，前11个月公司累计实现签约额2465.5亿元，同比增长24.2%；累计实现签约面积2188万平方米，同比增长37.5%。比克而瑞的榜单数据高出5亿。

今年全年新城控股的目标是2700亿元，前11个月的进度条是91%，鉴于房企每年最后一个月才是冲刺销量的高峰月，其达成年度目标是大概率事件。

整体销售规模稳步增长的背后，得益于“地域深耕”战略的执行，新城控股今年多区域销售额超百亿。

举几个例子：苏州区域公司，9月底销售额突破了200亿元；大本营常州，前11月流量销售金额188.23亿元，稳居当地第一，且超出第二名100多亿元；截至11月30日，天津公司年度签约金额也突破了100亿元......

与此同时，新城控股在土储方面也恢复了拿地。今年三季度受负面事件影响，暂缓了拿地，但四季度仅仅11月便在天津、江苏宿迁等地新增3幅土地。拿地是房企发展潜力的先行指标。

其次是公司整体经营层面的表现。自8月起，多个融资渠道开始好转，已经有几家城商行恢复了新增贷款，且已完成部分款项提款；另有一家合作的主力银行恢复放款；四大国有银行的合作也在沟通中。根据三季报，新城控股取得借款收到的现金达234.17亿元，7-9月共增加25亿借款。

现在的新城控股，可以说是钱在逐步到位，地也在有序新增。 

反应到资本市场，股价也给予了公司正向回应。截止12月5日收盘，新城控股股价涨幅为49.6%，在TOP30房企中涨幅仅次于【中南建设(000961)、股吧】。而七月初，受负面事件影响，股价曾一度从43.65元下滑至8月初的22.99元。

今年的新城控股，完美展示了一匹骆驼在逆境中坚韧无畏、勇于负重、默默跋涉，最终走向黎明地平线的画面。

02

“住宅+商业”双轮驱动模式日渐自

每次写新城控股，莫老爷都要重申“住宅+吾悦广场”双轮驱动的业务模式，因为这是其最核心的竞争力。如果你懂了这一模式，你也会对新城控股非常自。

政府喜欢重资产，也很喜欢吾悦广场，这是众所周知的事。所以，从供给端新城控股可以通过吾悦广场拿到同一地段最便宜的地，在销售端，又因为吾悦广场具有强势提升地段价值的实力，卖出的配套住宅则是同一地段同类产品中的最高售价。一头一尾，新城控股都是最大的赢家。

来一组数据：2019年上半年，吾悦广场模式拿地总金额162亿元，面积1200万方，楼面价仅仅1352元/平方。

现在更可怕的是，经过多年的沉淀，中间端的吾悦广场自身也可以实现造血，租金涨幅趋势良好。

公开资料显示：2017年新城控股23座吾悦广场租金收入10.2亿元；2018年43座吾悦广场租金收入为21.64亿元；2019年上半年已开业的44座吾悦广场租金收入17.41亿元。

莫老爷大胆推测下，未来吾悦广场是有可能脱离住宅业务独立拿地开发的，甚至，吾悦广场有望独立上市。

一位新城控股商业开发板块的读者向莫老爷透露：

“第一，吾悦广场的竞争力越来越强大，开发周期也在不断刷新纪录，从36个月到24月，甚至现在有的实现了18-20个月；

第二，同时，出租率也在上升，目前是90-100%之间；

第三，商业伙伴队伍更是一天比一天壮大，现在已有上千个战略合作伙伴。它们很多在吾悦广场设计阶段就已经与新城控股达成合作，预留位置。而为了确保开业时的满铺，吾悦广场也会提供一系列服务助力商家装修。”

2019年11月30日，莫老爷老家广西桂林市临桂新区的桂林吾悦广场开业了。莫老爷的家人亲临现场后的评价是：“太火爆了，一条街都堵住了，它提升了桂林商业品牌级次、丰富了本地消费业态，也带给了桂林人民全新的生活体验。”

桂林吾悦广场汇集了国内外知名品牌188个，首进临桂品牌超70%，并有34个品牌首次进驻桂林。

而这不是个案，整个11月，除了桂林，吾悦广场还陆续在天津津南、淮北、汉中等地实现了开业，每一座都人气爆棚！并且，还有一个现象是，很多座吾悦广场落地后，都会对周边的商业体“降维打”，吸走周边商业体的流量。

据悉，在国内商业广场远远没有饱和，有研究表明到2025年中国将会有3500座大型购物中心（超过8-9万平方），目前只有一半未到。全国还有大量的345线拥有30-50万甚至100万人口的城镇，连一个大型购物中心都没有。再拿新城控股的发家地常州来说，一个常州这样的城市，就能同时存活4座吾悦广场，全国还有那么多座常州同等量级的城市，这些都是吾悦广场开疆拓土的空间啊！

2019年11月27日，于上海开展的“2019年新城幸福商业年会”透露：截至11月27日，新城控股已在全国范围内开业55座吾悦广场，至年底开业数量将达到64座，并已完成全国98座城市、120座吾悦广场的布局规模。按照规划，到2020年，将实现100座吾悦广场开业。

在三四线城市，新城控股“住宅+吾悦广场”的双轮驱动模式，真的是秒杀其他一切开发商。

03

逆境更能清一家企业的本质

这段话说的不错：”一家企业是否优秀，不是它顺境中的成长，而是它跌入逆境时能否触底反弹；一个企业家是否优秀，也不是他顺境时的纵横捭阖，而是要他逆境时能否控制好情绪，化解危机，从容自救。”

通过新城控股年中的负面事件，莫老爷到了这些现象：

第一，即使当时融资渠道受到影响，急需资金，但新城控股始终坚持谈判底线，没有借高利贷，乘人之危利率加价的根本不接触。对比一些有过相同遭遇的同行，甚至都沦落到向高管和员工借钱。

第二，出售的40个项目，迅速获得多家品牌房企接盘，侧面说明新城控股在业内的口碑与誉，有困难时大家都来帮忙，并且支付资金很及时。最重要的是，没有贱卖，没有被趁火打劫，都是以合理的价格出售，甚至回血到的是超预期的资金。

第三，高管团队不离不弃，非常敬业。多少同行企业身陷旋涡，高管们即刻鸟兽散，不到丝毫忠诚度，而这期间，新城控股的高管团队还是很稳定的。当然反过来，公司11月份也提出了对梁志诚、陈德力、袁伯银、管有冬、陈鹏等103名中层管理人员及核心骨干2019年股票期权与限制性股票的激励计划。

第四，二代掌门人王晓松带给大家太多“惊喜”，谁也没想到，80后的他能如此临危不乱，令新城控股短短时间内先是一切回归如常，接着一切向好发展。

据莫老爷了解，不久前，新城控股刚刚召开了一次股东会，全程便是由王晓松主持的，与会股东这样评价他：“近距离观察王晓松与公司管理层，他们逻辑清晰，思维敏捷，从王晓松与高管们互动的肢体动作中，也能够出王晓松的统率能力不错。现场整个管理层近十人，有着江苏商人特有的儒雅、沉稳和睿智。”

最后，莫老爷想说，新城控股不是一家个人公司，而是一家上市公司、公众公司，公司还得往前走，吾悦广场立志于成为区域经济的新业态，它还要进驻更多的三四线城市，为当地政府和老百姓塑造他们都喜欢的吃喝玩乐商业综合体，那么多人的消费幸福生活等着它去提升，我们多给这家奉“骆驼精神”，刚刚从苦难中走出来的企业一些祝福吧。

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