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【中信建投房地产｜周末小品（十四）】一提政策就慌得一比？从近期政策变化展望下半年调控思路

作者：圪燎货
2018-07-08 19:03:36
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6月末，住建部等七部委联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。近期和投资者交流过程中，大家也非常关心下半年房地产政策的走向，如何看待下半年政策的趋势？我们详细整理了今年以来重点城市政策的发展历程，其中的脉络相信对大家判断下半年有所帮助。

从5月以来住建部约谈城市谈起

住建部今年以来多次鲜明表达态度，分别在1月、“两会”期间、5月19日以及最近的6月末，都鲜明表态房地产调控目标不动摇、力度不放松。在行动上，5月份住建部就房地产市场调控问题约谈成都、太原、西安等12个二三线城市，其中房价快速回暖、楼市出现过热苗头是这次约谈城市的备注。

我们可以看到，住建部约谈的城市都是今年以来房价上涨预期较强的城市，根据统计局发布的70大中城市的数据显示，约谈城市的房价增长幅度超过全国平均水平，例如昆明、贵阳、太原等城市在今年的均价累计涨幅在20%上下。

约谈的效果立竿见影。随后12个城市中共有11城出台新政了或强化了原有政策。

据我们整理，限购政策方面，有太原、成都等5城市首次出台或者在既有政策上进行了强化；限贷政策方面，有大连、海口等3城市首次出台或者在既有政策上进行了强化；限售政策方面，有长春、贵阳等7城市首次出台或者在既有政策上进行了强化；限价政策方面，有三亚、长春等4城市首次出台或者在既有政策上进行了强化；摇号政策方面，有成都、西安等城市强化了摇号政策，主要强调了应提供不低于一定比例的房源优先保障刚需人群；预售证管理方面，有西安、长春等城市强化了预售证价格申报的指导联席会议制度和预售证申报次数与建筑面积相挂钩的政策；市场舆论引导方面，有太原、海口等5个城市发文提及加强监测预警、舆情监控和舆论引导等内容。

在约谈12个城市后，5月19日，住建部发文重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并推出6项具体措施，包括：加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，切实加强资金管控，大力整顿规范市场秩序，加强舆论引导和预期管理，进一步落实地方调控主体责任。目的在于：稳房价、控租金、降杠杆、防风险、调结构、稳预期。可以看到，以“稳”为主是今年住建部核心调控目标，而针对房企的降杠杆也是稳房价、防风险的另一种措施。

下半年会有哪些补丁政策可能出台？

基于这样的思路，我们认为下半年房地产政策的走向将依然是稳定预期、打击投资炒作为主，而并不是消灭需求。尤其是热点城市在之前严格的政策环境下所衍生出来的一些新增乱象，将是下半年查缺补漏的重点。除了传统的四限政策的复制，我们认为下半年的新增补丁政策主要分为两个方面：需求端打击投机炒作，供应端整顿违规行为，加速供给。

需求端：打击投机炒作

1、购房对象口径调整

对购房对象审核进一步细化。1、将限购对象由自然人调整为家庭，摇号买房方面同一家庭也只能参与一个项目；2、严查涉及假结婚、假离婚骗购住房的行为，对离婚一到两年内申请住房贷款的离婚客户施行差别化信贷政策（如按二套房信贷政策执行），对家庭拥有住房套数按离异前家庭总套数计算等；3、对未成年人、在校大学生等进行购房限制。当前北京、上海、广州、武汉、海南、成都、长沙等城市已陆续出台相关政策。

2、人才落户购房的条件升级

针对部分利用人才和落户政策绕过限购限贷政策的行为，长沙和成都等城市当前已紧急出台相应补丁政策，规定不受购房限制的人才至少博士、正高职称以上，否则需要缴社保一至两年才有购房资格。

3、限制企业买房

鉴于部分城市的投机客群通过注册多个“壳公司”以参与新房摇号、规避限购、获取套利空间的情况。西安、长沙、杭州、上海等四城已出台了暂停企业在限购区域购买商品房，同时对于已购买的商品房采取3-5年的限售措施。我们预计未来针对企业买房的限制可能会向其他存在价格倒挂的城市蔓延。

4、优先刚需购房

除“新四限”政策外，需求端的政策导向也将更加倾向于优先满足刚需人群的购房需求。具体实施的层面主要包括：1、供应层面上，增加新建住房里中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例；2、购房优先级层面上，让无住房交易记录的家庭可优先选购（尤其对于限价摇号楼盘）；3、购房补助层面上，提高首次购房人群的公积金最高贷款额度等。

供给端：打击违规行为，加速供应上市

1、打击违规行为

对于市场乱象和违规行为的打击，主要体现在如下几个层面：1、居民杠杆层面，加大对首付贷等场外配资行为的查处力度，严防个人消费性贷款、经营性贷款等违规资金流入购房市场；2、购房流程层面，查处开发商收取高额茶水费、仅接受全款或拒绝公积金等变相提高购房门槛的行为；3、市场信息层面，打击和抓捕捏造虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价的行为和个人，同时加大对中介平台的整治力度，对虚假价格、面积、房源等现象进行整改。

2、加速供应上市

针对开发商，政策也要求或者鼓励其房源加速上市：

加快供应方面，打击捂盘惜售和囤地惜建：要求开发商在公开全部准售房源的同时，需要一次性推盘而不得通过分批次开盘的方式捂盘惜售，如长沙，在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。在土地层面，全面清理闲置土地,严格落实年度土地出让计划

激励方面，建立商品房预售许可与周边价格相挂钩的动态调整机制，给予低价销售的楼盘以提前预售的资格等政策绿色通道。以期达到疏堵结合，促进政策实施效能的结果。

3、强化土地价格和配建条件的管理

强化土地价格的管控，具体包括施行“土地价格熔断”机制，即事先对竞价地块设置最高限价，当土拍流程中突破限价时，终止该地块的出让。以及强化对于土地配建条件的管理，提高土地招拍挂中租赁住房和人才公寓的配建比例等。

关于房地产税……

下半年房地产税的进展也是我们近期交流大家关注的一个问题，而且一提起来就众说纷纭，我们在这里仅仅谈谈我们的看法。

首先，我们认为房地产税的推出是大势所趋，长效机制的建设离不开财税制度，而正如财政副部长史耀斌所述，房地产税的目的并不是为了抑制房价，而是筹集财政收入和调节收入分配，其酝酿并不是针对当前楼市短期的问题。从进展来看，3月政府工作报告提出稳妥推进房地产税，4月份所公布的《全国人大常委会2018年立法计划》，房地产税被列为“视情在2018年或以后年度安排审议”一项，今年草案是否有进展是关注的重点。

其次，按照3月财政部副部长的介绍，未来我国房地产税的设计会参考国际上的共性制度，对我国可能的征收模式给出了一定的方向。按照我们上半年的梳理，各国房地产税有以下几大共性：1、因城施策，不同城市不同税率；2、地方税种，成为地方政府的重要财政收入来源；3、税基按评估价值征收；4、明确的免税和优惠措施。各国税负占家庭收入比重在2%左右，占比并不高。

我们有理由认为，国内房地产税的制定如果也是因城施策，各个地方政府在税率和税收优惠措施方面会有综合的考虑，对于房地产市场的考虑一定是倾向于平稳而不是打击，对市场真实需求的影响也可能非常有限。

下半年更需要关注的是供应的提速

我们早在1月份就强调，今年对房地产调控政策放松的预期不切实际，调控政策不动摇、不放松将贯穿全年。因为当前房地产市场最为关键的矛盾在于去库存之后所带来的低库存环境，而严格的限价令所产生的一二手房价差则加剧了投资投机性需求的入场。只要这两个要素没有得到解决，我们认为个别城市的乱象还是会时有发生，因此行政化的手段是必要的。

从今年以来住建部等部委的表态来看，对于房地产市场调控的思路还是在于“稳”，稳房价和稳预期，在相对低库存的环境下用行政手段以时间换空间，未来通过住房供给结构的变化来实现长效机制是一个可见的思路，因此我们认为对于下半年打击乱象没必要过于恐慌，更多将是补丁政策，是对当前需求结构的纠偏，而不是新的政策核武器。

相对而言，我们认为下半年更加需要关注供应的问题。如我们在3月份报告中强调，需求当前不差，供给的弹性将决定需求的弹性。从我们跟踪数据来看，二季度以来重点城市的供给确实正在逐步修复，我们跟踪的数据显示一、二线重点21城6月商品住宅批售面积环比涨幅超过40%，同比也有近4%的修复。

而展望下半年，我们有理由相信供给的规模将进一步释放，一方面在于三季度开始房企开始迎来供给的高峰，另一方面则在于今年融资环境趋严的环境下，房企出于现金流的考虑也将加速推盘以实现现金回笼，近期部分房企提出将供货节奏提前的案例将不会是个例，这也将带来三季度房地产市场销售的热度持续。