缓解股价低迷，房企大股东集体增持打“强心剂”

文| 时代财经 黄昱 在融资持续缩紧的背景下，“钱荒”、“发债中止”成为近期房地产市场的热门话题，受此影响，上市房企的股价集体波动。而为了缓解资本的紧张情绪，不少房企纷纷祭出增持“大招”。

据时代财经不完全统计，四月以来，在A股和港股上市的房企中有11家发布了大股东的增持计划，其中A股有4家，分别为中粮地产(000031,股吧)、泛海控股(000046,股吧)、金融街(000402,股吧)以及曲江文旅(600706,股吧)，港股有7家，包括禹洲地产、合景泰富、龙湖地产、旭辉控股、融信中国、新城发展以及朗诗在内。

多位业内指出，正常情况下大股东增持自家公司的股份是因为他们觉得股价被低估了，希望通过增持行为来显示对公司未来发展的信心，并借此积极影响资本市场对公司的评估，从而提升股价，使得公司更容易从资本市场获得融资。

事实上，一直以来，内房股都存在着估值偏低的困扰。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，内地房地产开发商在中国香港地区和国际资本市场的估值非常低，除被大股东和深港通、沪港通炒上去的几家大型房地产上市公司，中小型房地产上市公司估值都在4-8倍的市盈率之间，这种情况在香港已经持续20年了。

大股东集体增持

今年以来，大部分房企股价表现疲软，不少呈现下降趋势，其中曲江文旅从年初到6月19日的股票跌幅达到了42.8%，泛海控股从1月6日至6月21日的跌幅为21%，禹州地产从5月初至6月21日的跌幅为13%。

2月以来地产板块调整明显，截至6月11日，申万房地产板块市盈率下跌至12.09，地产板块/沪深300的相对估值为0.96，已经低于2014年的最低水平。面对股价被低估，包括禹州地产、中粮地产、泛海控股、龙湖地产、曲江文旅等在内的多家房企的大股东都披露了增持计划。

此轮大股东增持潮中，最为引人注目的莫过于4月以来吴亚军家族信托五次增持龙湖集团股份，总共耗资约3.5亿港币，增持股数目约为1554万股，持股比例升至43.83%。5月，旭辉大股东林中及其一致人以每股平均价6.0793港元增持70万股，涉资约425.55万港元。相比之下，泛海控股大股东增持的规模最大。

据泛海控股公告显示，控股股东中国泛海从5月21日至6月15日累计以约2亿元增持了公司0.55%的股份，同时计划从6月20日至2018年12月31日斥资1亿元至10亿元增持公司股份。经过多次增持，截至6月21日，中国泛海及其一致行动人持有泛海控股的股份达到了70.2%。

据深交所数据显示，截至6月21日收盘，泛海控股的股价为6.18元/股。中国泛海认为，泛海控股目前的股票市值不能完全反映公司转型战略实施以来的价值，此番增持股份是基于对泛海控股持续稳定发展的信心和对公司股票价值的合理判断。

房地产板块表现低迷除了与当前大盘走低的大环境有关外，还与房地产市场日渐收紧的融资环境有一定的关系。

伴随着严厉的楼市调控政策，房企融资难已成为公认的事实。中信建投(601066,股吧)分析认为，当前房企较多融资渠道都收到了管制，如房企股权融资重新冻结，公司债等债权融资开始受到监管，银行贷款被要求更加关注资金“合规”与抑制居民杠杆率，信托类、银行理财和私募资管等非标债权渠道部分被关闭。

包括碧桂园、花样年、富力、合生创展、新城控股(601155,股吧)等多家房企发债计划已经中止。数据显示，2017年全年上市房企公司债发行 799亿元，同比下降90.4%，同时发债成本逐步上升，平均发行利率由2016 年10月的4.96%提升至2018年5月的6.82%。

中信建投指出，目前房企发行公司债没有停止，但是对于用途有着较为明确的规定，仅能用于偿还到期公司债或用于租赁住房项目建设，且对企业的资质审批和发行额度也有了严格的管控。此外，股权再融资成为房企最严重收缩的融资渠道之一，Wind数据显示，2017年上市房企通过定增实际募资金额346.7 亿元，同比减少68.9%。

股价与融资

上市公司高管和大股东增持自家公司股票无外乎三大因素，一是出于对公司控制权的考虑，二是为了维持股票市价，三是对公司未来发展的信心。中信建投地产首席分析师陈慎表示，就目前情况来看，房企大股东和高管增持公司股份主要还是因为股价下跌希望借此稳住市值。

有业内分析人士认为，一般而言，在上市公司有股权融资需要、重大利好或收购以及定向增发股票价格出现倒挂的情况下，大股东会通过增持来提升股票市值。

黄立冲指出，股权质押融资是房地产企业常见的融资手段，它可以缓解短期流动资金压力。不过股权质押往往要求股价下跌幅度不能超过金融机机构设定的预警线和平仓线。

当股价连续下跌接近预警线时，金融机构会要求大股东补仓；而当达到平仓线，大股东又无法补仓和还钱时，金融机构有权将所质押的股票在二级市场上抛售。黄立冲指出，“如果某段时间股价比较低迷，大股东都会通过增持股份给市场一些积极的信息，以支撑股价。”

Wind数据显示，截至3月13日，股票质押比例超过50%的房企有17家，如银亿股份(000981,股吧)的股权质押比例达到了79%，万通地产(600246,股吧)有65.9%，泛海控股有61.33%，泰禾集团(000732,股吧)有57.93%，中洲控股(000042,股吧)有57.31%。

一方面股价直接影响了大股东通过股权质押从金融机构所获取的融资金额，另一方面对于公司的融资能力也有一定影响，黄立冲认为，股价低迷肯定会影响公司的融资能力，一般来说，在市场公允价值内，股价越高融资能力越强。

不过，不容忽视的一点是，大股东增持对于股价的支撑并非万能，资本市场对一家房企股价的评估是受到多种因素影响的。在黄立冲看来，最重要的是三个方面，一是对房企商业模式的认可程度，二是商业模式的潜在风险，三是负债比率。

与此同时，信用风险也是资本市场对企业进行评估时的关键因素。今年以来，在行业去杠杆的背景下，房地产市场已经有多起债务违约现象，其中，中弘股份(000979,股吧)截至6月19日累计逾期债务本息合计35.1亿元，全部为各类借款。受到债务违约的影响，大公国际已经将中弘股份主体信用等级调整为B，评级展望维持为负面。

中信建投研报数据显示，房企在2018年所面临的偿债压力将达到5683亿，2019年高达7844亿，2020年将依然维持在 6210 亿的高位，2021年进一步上升至7327亿，直到 2022 年后房企偿债压力才开始有所缓和。

黄立冲表示：“任何投资都要考虑所存在的风险，未来两三年是中国上市房企债务违约的高潮点。”在此背景下，房地产板块已经处于非常低的估值水平。