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【中信建投房地产】我们该以什么姿势期待按揭利息抵扣个税政策?

作者：AloneRoad
2018-06-19 11:32:02
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注:该报告发布于2015年12月4日

核心内容

出发点是个税改革，但节奏不可过快预期: 该政策的出发点始于个税改革，关于房贷利息抵扣个税的说法在2013 年就已出现。今年5月，国务院批复《关于2015 年深化经济体制改革重点工作的意见》中又一次提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017 年付诸立法，其中特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。购房抵税在国内早有先例，1998 年至2003 年上海曾实行过购房抵扣个税的政策，对促进房屋去化效果立竿见影。虽然从政策预期上，按揭贷款利息抵扣个税是个税改革的一个重要方向，也似乎符合全国去库存的大思路，但对于政策推进的节奏不可过高预期。由于按揭抵扣是以家庭为单位征收个税，在现行的分类税制下征税是以个人为单位，因而按家庭抵扣个税成为按揭抵扣个税最大难点，此外分类税制改革从13 年提出至今尚无实质性进展，其间涉及立法推进、利益博弈以及技术障碍，想要在短期内落地的可能性不大。

海外经验证明政策可以撬动购房杠杆+住房自有率：从海外经验来看，按揭贷款利息抵扣个税的做法较为普遍，据我们整理，目前美国、荷兰、丹麦等国允许扣减，比利时、爱尔兰和瑞典只有部分按揭利息允许抵扣。从美国的经验来看，美国税负以所得税为主，有关房地产的各种税收优惠也集中体现在所得税的抵扣或减免上，政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展，并收到明显成效，按揭利息抵扣个税等政策通过加速现金再融资和二次按揭极大地促进了美国的自有住房比率。

政策效果测算：更高收入、更长周期购房人群受益更明显：如果政策落地，会如何影响购房决策？我们对此做了测算，结果显示，当月供越高（对应月收入越高），税率越高的情况下按揭抵扣个税的额度越大，因而购房成本下降效果更好，即高收入人群受益更为明显。从房贷周期来看，按揭周期越长，按揭抵扣个税的效果越明显。因此，我们认为按揭贷款利息的减免效果，会随着个人购买能力的增加及按揭贷款周期的延长而放大，如若抵扣该部分个税，高收入群体将更收益，同时购房者也会更加偏向于启用更低的首付和更长的贷款周期。仅仅从政策本身的角度，我们认为收入更高以及房价更高的区域会更加受益于政策落地，而目前这些区域往往是不缺需求的地区，这与当前加速三四线城市去库存的思路似乎有些不符，甚至有可能进一步强化当前主流城市区域房价泡沫化的可能。因此如果按揭贷款抵扣政策要出台的话，区域地区的限制以及额度的限制（如美国）可能会是政策的附加条款。

深度正文

第一、出发点是个税改革，但节奏不可过快预期

房贷利息抵扣个税，是指住房按揭贷款利息支出可以作为税前抵扣项，对应调整适应税率档次，再扣减速算扣除数后，个人应纳税额将降低。

该政策的出发点始于个税改革，据我们整理，关于房贷利息抵扣个税的说法在2013年就已出现，财政部部长楼继伟在接受媒体采访时表示，下一步改革个税的方向，是由目前的分类税制转向综合和分类相结合的税制，在对部分所得项目实行综合计税的同时，会将纳税人家庭负担，如赡养人口、按揭贷款等情况计入抵扣因素，更体现税收公平。

目前我国现行的个税制度来自于2011年，国务院常务会议通过的《中华人民共和国个人所得税法》的修正案，其中个人所得税实现的是分类税制，即将个人所取得的各项应税所得划分为不同的种类，根据不同应税种类实行不同的税率和不同费用扣除标准，实行按年、月、次等频次征税。但随着我国经济的快速发展，人民收入水平的不断提升，人民收入来源也愈加广泛，在现行的税制下，客观上已很难将所有的收入纳入对应的应税类别，因而逐渐暴露出来相应的问题：1、难以真正衡量纳税人真实的纳税实力；2、费用扣除过于简单，产生不公平的现象，因此个税改革搬上日程。

13年十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》和2014年中央政治局发布的《深化财税体制改革总体方案》，反复提到过建立综合与分类相结合的个税制度。今年5月，国务院批复《关于2015 年深化经济体制改革重点工作的意见》中又一次提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案，并将于2017年付诸立法，其中特别提到“完善税前扣除”改革，其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

购房抵税在国内早有先例，1998年至2003年上海曾实行过购房抵扣个税的政策，对促进房屋去化效果立竿见影，天津市也从1999年就开始执行公积金贷款利息抵扣个税的政策。虽然从政策预期上，按揭贷款利息抵扣个税是个税改革的一个重要方向，也似乎符合全国去库存的大思路，但对于政策推进的节奏不可过高预期。由于按揭抵扣是以家庭为单位征收个税，在现行的分类税制下征税是以个人为单位，因而按家庭抵扣个税成为按揭抵扣个税最大难点，此外分类税制改革从13年提出至今尚无实质性进展，其间涉及立法推进、利益博弈以及技术障碍，想要在短期内落地的可能性不大。

第二、海外经验证明政策可以撬动购房杠杆+住房自有率

从海外经验来看，按揭贷款利息抵扣个税的做法较为普遍，据我们整理，目前美国、荷兰、丹麦等国允许扣减，比利时、爱尔兰和瑞典只有部分按揭利息允许抵扣。从美国的经验来看，美国税负以所得税为主，有关房地产的各种税收优惠也集中体现在所得税的抵扣或减免上，政府以此为杠杆来刺激和推动住房建设和房地产市场发展，并收到明显成效，按揭利息抵扣个税等政策通过加速现金再融资和二次按揭极大地促进了美国的自有住房比率。

最初美国税法规定在征收个人所得税时，对所有抵押贷款（如购买耐用消费品）的利息支出均可减免税收。但从1986 年起，此项法律改为只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可减免税收。根据1986 年美国国内税收法典（26 USC），住房按揭贷款利息允许有条件抵扣，条件如下：1、纳税人必须列出抵扣项，所有抵扣项加总需超过扣减标准。2、按揭贷款利息抵扣只能适用于首套房或者二套房；3、贷款用于购买、建造、或改善住房时，可以抵减100 万美元贷款利息，或者如果不考虑贷款用途只能抵减10 万美元额度的利息（分笔支付可以抵减50 万美元利息）。

之所以限制抵扣额度是因为一方面如果不设置抵扣额度上限，将扩大纳税人逃税漏税的渠道，纳税人可以通过按揭抵扣来冲抵到其他的支出，产生道德风险，另一方面，由于按揭抵扣对高收入人群的效果更为明显，如果不设置抵扣上限，有违税收的能力公平原则。

第三、政策效果测算：更高收入、更长周期购房人群受益更明显

如果政策落地，会如何影响购房决策？我们对此做了测算，结果显示，当月供越高（对应月收入越高），税率越高的情况下按揭抵扣个税的额度越大，因而购房成本下降效果更好，即高收入人群受益更为明显。从房贷周期来看，按揭周期越长，按揭抵扣个税的效果越明显。因此，我们认为按揭贷款利息的减免效果，会随着个人购买能力的增加及按揭贷款周期的延长而放大，如若抵扣该部分个税，高收入群体将更收益，同时购房者也会更加偏向于启用更低的首付和更长的贷款周期。

仅仅从政策本身的角度，我们认为收入更高以及房价更高的区域会更加受益于政策落地，而目前这些区域往往是不缺需求的地区，这与当前加速三四线城市去库存的思路似乎有些不符，甚至有可能进一步强化当前主流城市区域房价泡沫化的可能。因此如果按揭贷款抵扣政策要出台的话，区域地区的限制以及额度的限制（如美国）可能会是政策的附加条款。