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【中建投地产|年报评】龙光地产坐拥大湾区优质资源,续写优质成长篇章

  • 作者:乌托邦企鹅
  • 2020-03-30 10:39:49
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题图为深圳龙光玖龙玺

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核心观

业绩增长强劲,优质成长属性明显。公司2019年实现收入574.8亿元,增长30.2%;实现股东应占溢利112.7亿元,增长36.0%;实现股东应占核心溢利100.2亿元,增长42.7%。公司利润率的提升主要来自于费用率的管控和少数股东损益占比的降低。1)从毛利率来,公司毛利率从33.7%降至31.6%;2)成本管控得力,销售管理费用率(销售金额口径)较上年降低0.4pct至2.9%,同时得益于公司良好的债务结构和稳健的经营风格,其财务费用率降低0.6个百分至1.4%;3)期内公司结转项目的权益占比提升,使得少数股东损益占净利润的比重由2018年的7.9%降至2019年的2.5%。

销售接近千亿,大湾区旧改货值有序释放。2019年全年公司实现权益销售金额915.2亿元,完成全年目标的108%。2020年公司全年权益合约销售金额的目标为1100亿元,较2019年增长20%。我们认为,粤港澳大湾区乘政策之风发展潜力巨大,公司储备项目亦可受益政策红利释放,叠加公司对南宁和汕头区域长达十余年的深耕经验,2020年完成销售目标是大概率事件。

财务稳健,用评级再上调。截至2019年末,公司的净负债率小幅提升4.4个百分至67.4%,但仍处于行业较低水平。期内公司成功发行了8.5亿美元的优先票据和50.1亿元的境内公司债券,境内公司债券平均票面利率5.58%,在民营房企中处于低位。期内加权融资成本为6.1%,较去年持平。

财务预测和投资建议

维持买入评级,上调目标价至16.52港元(目标价为15.55港元)。我们预测2020-2022年公司EPS为2.52/3.05/3.70元(预测为2020-2021年2.29/2.78元)。可比公司2020年PE估值为6X,因此我们给予公司2020年6X的估值水平,按即期汇率换算为16.52港元。

风险提示1)粤港澳大湾区推进可能不达预期;2)海外疫情持续不利影响传导至国内购房需求;3)业绩结转可能不达预期。

(以下为节选内容,非报告全)

1 优质成长属性明显,财务稳健融资成本优势明显

1.1 业绩增长强劲,盈利能力不断提升

公司2019年实现收入574.8亿元,增长30.2%;实现股东应占溢利112.7亿元,增长36.0%;实现股东应占核心溢利100.2亿元,增长42.7%。公司利润率的提升主要来自于费用率的管控和少数股东损益占比的降低。1)从毛利率来,公司毛利率从33.7%降至31.6%;2)成本管控得力,销售管理费用率(销售金额口径)较上年降低0.4pct至2.9%,同时得益于公司良好的债务结构和稳健的经营风格,其财务费用率降低0.6pct至1.4%;3)期内公司结转项目的权益占比提升,使得少数股东损益占净利润的比重由2018年的7.9%降至2019年的2.5%。

1.2 销售接近千亿,大湾区旧改货值有序释放

2019年全年公司实现合约销售金额960.2亿元,同比增长33.7%,其中权益销售金额915.2亿元,完成全年目标的108%;实现合约销售面积691.5万平,同比增长57.1%;合约销售均价13886元/平,较上年下降2429元/平。随着长三角区域首年销售额破30亿元,公司的“粤港澳大湾区”加“长三角都市圈”加“西南城市群”的全国化布局策略逐渐丰满。从重深耕的四大区域销售贡献来,深圳区域、其他大湾区城市区域、南宁区域以及汕头区域销售占比分别为12%(-20pct)、44%(+18pct)、7%(-17pct)和25%(+18pct),其中,深圳区域和南宁区域销售贡献有所下降,其他大湾区城市、汕头区域以及海外等其他区域贡献有所提升。具体城市来,公司在深圳、惠州、佛山及南宁四个城市销售额过百亿,南宁销售额及面积蝉联第一。

根据和讯房产,公司在业绩发布会上表示,2020年全年权益合约销售金额的目标为1100亿元,较2019年增长20%,同时2021年和2022年的权益销售额增速也将不低于20%。公司公告2020年权益推货金额达到1800亿元,具体来,大湾区、大西南区域、长三角区域、新加坡及其他区域占比分别为60%、19%、6%和25%。同时公司在业绩发布会上表示,当前已经有10个正在孵化中的城市更新项目,孵化的货值接近千亿元,未来将成业绩新增长,目标未来3年占当年核心盈利比例约20%。随着前期孵化的深圳大亚湾(单项目货值达270亿)等城市更新项目的陆续入市贡献销售。我们认为,粤港澳大湾区乘政策之风发展潜力巨大,公司储备项目亦可受益政策红利释放,叠加公司对南宁和汕头区域长达十余年的深耕经验,2020年完成销售目标是大概率事件。

1.3 坐拥大湾区优质土储,城市更新项目将成为公司业绩长期增长的重要引擎

2019年公司通过招拍挂新获取31个项目,总建面574.2万平,同比减少23.2%,权益拿地价292.9亿元,同比增长38.3%。从新获取项目成本来,2019年新获取项目平均楼面价5427元/平,仅占当年销售均价的39.1%,利润率维持在较好水平。从新增货值储备角度来,公司招拍挂新增702亿元,新增城市更新项目货值1690亿元。

截至2019年底,公司权益口径总货值8320亿元,总建面3667万平,平均楼面价4081元/平。其中粤港澳大湾区货值为6850亿元,占比82%,深圳货值则高达1707亿元,而孵化中并购及城市更新项目货值约4006亿元,占总货值的48%。公司当前的货值储备足够支撑未来三年权益合约销售额的增长目标。

1.4 财务稳健,用评级再上调

截至2019年末,公司的净负债率小幅提升4.4个百分至67.4%,但仍处于行业较低水平。期内公司成功发行了8.5亿美元的优先票据和50.1亿元的境内公司债券,境内公司债券平均票面利率5.58%,在民营房企中处于低位。期内加权融资成本为6.1%,较去年持平。得益于公司稳健的经营管理风格,年内标普及惠誉将公司用评级上调至BB;穆迪将评级展望上调至正面。

2 多元业务板块发力,高分红彰显价值

2.1 建筑业务与一级土地开发业务收入双双大增

公司建筑业务由子公司龙光工程建设开展。作为建筑项目的总承包商,龙光工程建设负责日常项目监督,包括为委任和管理分包商以提供劳务、整体建筑、设备安装、工程及装饰等服务,以及与项目拥有人和其他相关方协调。公司积极向产业链上游延伸,有助于形成对开发效率和成本的控制能力。近年来公司建筑收入增长迅速,2019年实现收入115.3亿元,同比大增175.8%。

一级土地开发业务方面,2019年公司实现49亿元收入,同比大幅增长359.1%,主要来自于深圳一家工厂的承包改建收入。

2.2 投资物业项目发展有序推进,租金收入稳步上升(略)

2.3 持续高分红,为股东创造价值(略)

3 盈利预测与投资建议维持买入评级,上调目标价至16.52港元

我们预测2020-2022年公司EPS为2.52/3.05/3.70元(预测为2020-2021年2.29/2.78元)。对公司2020-2022年盈利预测做如下假设

1)参考过去几年公司开发业务的结算节奏以及未结资源,我们预计公司2020-2022年的房地产结算收入增速分别为16.9%/16%/14.7%。

2)考虑到公司近年来大湾区货值的释放带动毛利水平提高,我们假设2020-2022年公司房地产开发业务结算毛利率略有小幅上行,分别为37.4%/37.5%/37.8%。

3)随着公司归母的扩大,销售管理费用率有望下行,我们预计2020-2022年公司销售费用率分别为2.3%/2.3%/2.2%,管理费用率分别为2.3%/2.3%/2.3%。

4)公司2020-2022年的所得税率维持在33%。

维持买入评级,上调目标价至16.52港元(目标价为15.55港元)。可比公司2020年PE估值为6X,因此我们给予公司2020年6X的估值水平,按即期汇率换算为16.52港元。

4 风险提示

1)粤港澳大湾区实质推进可能不达预期,经济相对不发达城市的需求不足,以及房价上涨空间有限;

2)海外疫情持续可能影响外需,造成国内失业率上升,进而影响购房需求;

3)开发业务开发进度存在不确定性,业绩结转亦可能不达预期。

证券研究报告名称《坐拥大湾区优质资源,续写优质成长篇章——2019年业绩公告评》 

对外发布时间2020年03月30日 

报告发布机构 中建投证券股份有限公司 

本报告分析师万炜、竺劲

执业证书编号S1440514080001、S1440519120002

研究助理黄啸天

关注方法

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