达证券销售环比热度下降，投资走弱竣工保持高位

  乐居财经 李礼 5月25日，达证券发布2023年1-4月统计局房地产数据点评。

  销售低基数带动同比增长，环比热度有所下降 。2023 年 1-4 月商品房累计销售面积 37636 万平，同比下降 0.4%；4 月单月销售面积 7690 万平，同比上升 5.5%，环比下降 48.1%。2023 年 1-4 月商品房累计销售金额 39750 亿元，同比上升 8.8%；4月单月销售金额 9205 亿元，同比上升 28.0%，环比下降 39.0%。从同比数据来看，4月的商品房当月销售面积和金额均仍保持同比正增长，并且涨幅均有所提升，一方面去年 4 月受到疫情影响整体基数较低。环比方面来看，与市场高频数据反馈情况具有一致性，出现了较大的环比降幅， 2、3 月积压的市场需求集中释放后，市场整体出现相对明显的降温，叠加前期市场热度较高，房企推货提前，进入 4 月之后整体供需双落，因此 4 月的数据环比回落的情况也基本符合市场反馈情况。

  投资开发投资累计跌幅扩大，开竣工分歧持续。2023 年 1-4 月累计开发投资完成额 35514 亿元，同比下降 6.2%，跌幅扩大 0.4pct；4 月单月开发投资完成额 9540 亿元，同比下降 7.3%，跌幅扩大 1.4pct，环比方面下降 22.5%。新开工方面，2023 年1-4 月累计新开工面积 31220 万平，同比下降 21.2%；4 月单月新开工面积 7099 万平，同比下降27.3%，环比方面也有 32.7%的较大跌幅，新开工仍然持续低迷。主要原因可能在于1）新开工铺排提前。2）销售持续性有待验证，新开工意愿尚未明显提升。竣工方面，2023 年 1-4 月累计竣工面积 23678 万平，同比上升 18.8%；4 月单月竣工面积 4256 万平，同比上升 42.0%，涨幅较上月上升 10pct，环比下降 31.8%。

  达证券认为，后续投资端压力可能仍然较大。建安投资方面，在销售全面改善之前，投资意愿可能长期处在低位。土地投资方面，拿地“有效边界”收缩、土地供给减少，叠加成交价款滞后计入，今年土地投资意愿可能偏低。

  土地供应与成交仍处低位，供需两端压力仍存。供应方面，4 月 100 大中城住宅类用地供应土地规划建筑面积 2965 万平，同比下降 18.7%，跌幅较 3 月收窄。成交方面，成交土地规划建筑面积 1569 万平，同比下降 49.1%，跌幅扩大，供需比 1.89倍，环比略有上升。需求端与政策端或均难以支撑土地市场在 2023 年有明显提振。第一，需求端房企拿地“有效边界”收缩，土拍竞争加剧但有效边界并未有明显扩大。根据热门城市的集中供地情况来看，部分基本面有支撑、销售热度恢复较好的城市，今年的集中供地参拍房企增加，逐步有优质民企开始在这些城市积极补货，但其他市场相对较弱的城市，土拍仍然较冷，房企投资的有效边界并未有明显扩大，因此达证券认为今年土拍的总量来看未必会有明显提振。

  资金到位资金单月同比增长，销售回款带动资金端改善。2023 年 1-4 月房地产开发企业到位资金 45155 亿元，同比下降 6.4%；4 月单月到位资金 10447 亿元，同比上升 3.4%，涨幅收窄 2pct，环比下降 21.9%。从分项看，国内贷款 1-4 月累计金额6144.00 亿元，同比下降 10.1%，跌幅较 3 月扩大 0.5pct，定金及预付款 15925.00亿元，同比转正为 3.7%，；个人按揭贷款 1-4 月累计到位 8222.00 亿元，同比上升2.3%。4 月包含定金及预付款与个人按揭贷款在内的其他资金单月同比增速为26.3%，单月同比连续两个月转正，累计同比方面也实现正增长，可见随着需求端复苏，特别是 2-3 月的市场积压需求释放，房企的销售回款改善。销售逐步复苏下，房企经营和自身的 “造血”能力有所修复，也体现在投资端逐步有更多的民企开始参与土拍，房企资金端正在持续的改善中。

  销售持续性支撑力较弱，后续关注供需分化情况。尽管 2-3 月楼市销售有所回暖，但目前来看市场波动性较大，从五一假期的销售情况来看，受到出行影响，整体的成交和认购表现平淡，另外五一假期和 6 月业绩冲刺两个推盘高峰之间，5 月整体的供应可能也会缩量，并且由于城市之间的分化仍然十分显著，房企在需求购买力有支撑的核心城市虽然可以保持相对较高的流速和去化，但在这些城市的供货能力受到去年拿地的制约，而在较低能级的城市，3 月中下旬后市场降温明显，持续性相对较弱。

  达证券认为，核心城市成交支撑市场高度，有效供给决定回暖强度。后续市场的恢复程度，还需关注1）核心城市需求韧性。2）不同能级城市供应情况。达证券建议聚焦当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的国央企，如华发股份、越秀地产、招商蛇口、保利地产以及优质民企滨江集团。

  风险因素政策风险政策放松进度不及预期，预售资金政策调控超预期。市场风险地产行业销售下行幅度超预期。

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