好莱坞=乌托邦？笼罩巨星光芒的项目为何在深圳黯然失色？

作者：e天剑

大家都知道美国好莱坞（Hollywood），她是世界巨星的汇聚地，是奥斯卡的举办地，是世界电影之都，是全球电影业的中心，盛产世界级电影大片，是美国化的象征，也是向全球传播美国化的第一媒介。

新崛起的世界大国——中国也需要一个“好莱坞”，雄心勃勃的深圳也有个“好莱坞梦”，希望能成为向世界传播中国化的窗口。五年前，深圳有一个超级项目落地，要造“中国好莱坞”。这个项目就是华谊兄弟化城。

五年前，华谊兄弟名导集结，巨星云集，佳片不断，高歌猛进，被誉为“中国大陆最具影响力的综合娱乐集团”。五年前，华谊兄弟作为“中国影视娱乐第一股”，备受资本市场青睐，名利双收。在品牌迅速提升、资本追逐的背景下，在房地产的疯狂年代，华谊兄弟开始了了多元化，开启了恢弘的造城计划。深圳华谊兄弟化城就这样诞生。

2014年5月16日，华谊兄弟以16.384亿元的底价将深圳市坪山两宗工业用地和一块商业办公用地全部竞得。其中 G11314-0090宗地属商业性办公用地，土地面积80082.79m²，使用年限40年，挂牌起始价为14.59亿万元。G11311-8015宗地、G11314-0091宗地属工业用地，土地面积分别为33298.91m²、69836m²，使用年限均为30年，挂牌起始价分别为0.364亿元、1.43亿元。两宗工业用地准入产业类别为广播、电视、电影和影视录音制作业。参与拍地的只有华谊兄弟一家公司，拍地只是走过场，早在2011年就与政府达成了合作意向。项目的注册名字叫华谊兄弟化城，前面已经拍到的三块地为项目一期，占地合计约18.32万m²，建面合计约47.35万m²。项目总体规划占地面积约118万平，总建面约261万平，总投资约130亿元，计划分三期开发，号称要打造“中国好莱坞”。华谊兄弟拿地时对外透露，计划三年建成一期。

然而五年过去了，一期还在缓慢施工。同在坪山比华谊兄弟早拿地半年的力高君御国际，已经竣工三年；区域内比华谊兄弟项目晚一年半拿地的金尊府，也已经竣工了。华谊兄弟没搞过房地产开发，为降低风险，找了专业的品牌房企珠江投资合作。华谊兄弟化城早已有围墙围着，是一个超大工地，有零星几栋楼已经封顶。建得最快的是用于卖楼的营销中心，美其名曰光影体验馆，已经开放两年了。一期公寓早就计划销售回款，广告打了又停，停了又打，好几个轮回了。成熟的珠江投资，不缺房地产开发能力和经验，五年了一期还没开业，来缺钱是主要的。近期终于拿了预售证开始销售，能否回现为项目输血呢？

有两个重要息要敲黑板！

一是项目名称改了。

项目注册名字叫“华谊兄弟化城”，来推广也叫“华谊兄弟化城”，但现在改成了“深圳国际影视化城”。华谊兄弟不是巨星云集、中国大陆最具影响力的娱乐集团吗？现在怎么要去掉华谊兄弟呢？华谊兄弟不能为项目带来溢价了？项目要发生变故？

二是华谊兄弟持续亏损中。

近年中国电影蓬勃发展，国内电影票房从2012年的170.7亿元增长到2018年609.76亿元，年均复合增长率达到23.6%。《战狼2》总票房达到56.81亿元，刷新华语票房纪录，成为全球最卖座的百部电影之一，位列全球影片票房TOP100榜第55名，这也是亚洲电影首次进入此榜，预示着中国电影正走向世界。

华语兄弟近年不但没有跟上中国电影高增长的节奏，而且是每况愈下。据每日经济新闻报道：4月10日，华谊兄弟公告了2019年第一季度业绩预告，继2018年预亏损近10亿，2019年一季度预亏超8600万。此外，华谊兄弟实际控制人、董事长王中军（王忠军）将向公司提供无息借款2.7亿元，作为财务支持。

华谊兄弟自从2014年开始进军旅地产、造影视化城以来，业绩连续下滑，股价持续下跌，市值已经蒸发了100多亿元，资金链紧张等问题接踵而至。为纾解困局，华谊兄弟采取多种融资手段，如向阿里影业借款7亿元；向多家银行申请综合授。中国影视第一股的光环正在褪去。

华谊兄弟执行总裁王中磊曾在2014年底向外界描绘其蓝图，“和地产商开发的实景娱乐项目将在4到5年内落地20个城市，每年为华谊贡献180亿美元收入”。多恢弘的计划， 如今五年过去了，全国建成的华谊兄弟化城还没有一座。百度了一下，第一座华谊兄弟化城是在上海嘉定，占地1000亩，曾计划2011年动工、2013年建成，但后来就没有影了。

有行业报告显示，目前国内已建成的影视城中，80%亏损，15%收支持平，仅有5%能够赚取微利。影视化城是前期投入巨大，回收漫长，房地产套路开发影视城是很难熬下去的。目前地产公司开发的影视城最大的是万达在青岛开发的东方影都，宣称是全球最大的影视化基地，总建面约540万，总投资约500亿元。这可是中国首富开发的，已经开业，后来还是挺不住了，转手卖给了融创。

美国好莱坞，是影视公司自发选择，伴随美国电影业黄金发展期而崛起，并且经过近五十年的聚集沉淀才成为美国的电影之都，并不是房地产开发商规划建出来的，而且美国也只有一座好莱坞。中国现在影视化城建成的的有100多座，横店化城是最大的、也是最成功的。横店影视城前期主要是精心打造影视拍摄基地，经过近20年步步为营、精心经营才成为中国影视化城里的NO.1，并不是按地产开发套路运作成功的。横店影视城虽然很成功，但在全国只有一座。像华谊兄弟化城，是典型的地产开发套路，影视城没有经营起来，就先开始卖房，这是本末倒置，典型的“圈钱造城”。一旦项目卖房回钱缓慢，项目施工就会更加缓慢。

而事实是华谊兄弟一期公寓，可能会是深圳最难卖的房子。

该公寓是商务公寓，要求必须是公司才能购买，而且仅限影视化相关行业公司。

商务公寓本来就很难卖，是很难升值的物业。本剑曾专门发《这种房拉响风险警报》，建议大家警惕公寓，“住宅是金，公寓是砖”。

而且此公寓限定公司限定行业，这在深圳十分罕见。这也说明政府的高明之处，确保项目要做专业的影视化产业城。本剑预计此类公寓会是深圳升值最慢的物业，也会是最难转手的物业。有意思的是，华谊兄弟化城地下拥有鹏茜矿洞，深入地下100—150米，地下总长度达15公里，堪称深圳最深坑楼盘，也应该是中国最深坑楼盘。这样的公寓，很可能是“买一套，套一生”。

华谊兄弟化城一期公寓已于2019年3月22日拿预售许可证，备案均价仅有27100，而且最低价才24800，几乎是深圳最低价。项目主力户型是46 m²一房、82 m²二房，总价也极低。到今天，项目拿预售证正好一个月，在权威的深圳市房地产息平台销售备案的房源还是0，可见销售艰难，印证了我此前的判断。

销售备案平台部分楼层截图

华谊兄弟资金已经极度紧张，影视化城销售艰难，谁来输血？项目未来堪忧，深圳 “好莱坞”会是“乌托邦”么？