融资成本居高不下 当代置业分拆物业公司上市“补血”

财联社（北京，记者 李洁）讯，据港交所日前披露，当代置业旗下物业企业第一服务控股有限公司（以下简称“第一服务”）递交了IPO招股书。

招股书显示，2019年第一服务的总收入为6.25亿元，毛利为2.18亿元，管理的总收益建筑面积约2720万平方米。

分拆旗下物业板块上市的背后，是当代置业居高不下的融资成本。2019年其加权平均借贷利率达到9.9%，比2018年度的8.2%上升1.7个百分。

“部分物业公司的地产母公司融资条件较差，融资渠道狭窄，不得不尽量减少对于附属物业公司的输血，甚至想从物业公司抽血来支持母公司的发展，所以推动物业公司上市以构建融资平台的内在动力更强。至少在附属的物业公司上市融资以后，可以立即减轻对其继续输血的压力，甚至还可以在一定程度上回哺母体。” 中国企业资本联盟副理事长柏喜曾对表示。

分拆物业公司赴港IPO背后

据了解，第一服务成立于1999年，凭借提供绿色物业管理服务实现快速扩张。该公司于2016年5月挂牌新三板，并于2019年12月摘牌。

从新三板退市不到半年，该公司即向港交所发起了IPO冲刺。

招股书显示，2017年-2019年，第一服务的营收分别为3.79亿元、4.95亿元、6.25亿元。此外，其主要按包干制收益模式自物业管理服务产生收益，分别占2017年、2018年及2019年物业管理服务收益总额约99.8%、99.8%及99.9%。

值得关注的是，于2017年、2018年及2019年，第一服务按包干制管理的分别六个、三个及四个项目产生亏损，亏损金额分别为190万元、60万元及100万元。

“遭受亏损均可能对我们的经营业绩造成不利影响。”第一服务方面表示，若出现营运资金短缺，将削减成本力求减少资金短缺，但是成本节约措施及节能措施也未必能减少有关亏损。

此外，2017年-2019年，第一服务的毛利分别为1.23亿元、1.65亿元、2.18亿元；利润分别为0.42亿元、0.53亿元及0.84亿元，复合年增长率41.6%。

“中长期维度下，物业公司利润率能否维持稳定的关键在于增值服务发展情况及自身经营能力的提升。”东方证券在研报中称。

据财联社了解，与开发商旗下的物业公司普遍对母公司高度依赖相似，第一服务的大部分物业管理项目，均来源于控股股东当代置业 。

2017年、2018年及2019年，由当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米及940万平方米，分别占物业管理服务的收益总额的95.2%、85.8%及79.4%。

“我们大部分收益来自我们为当代置业所开发物业提供的物业管理服务。倘若当代置业集团遭受严重影响其物业开发工作的不利发展，我们可能会失去商机，经营业绩、财务状况及增长前景可能会受到不利影响。”第一服务在招股书中表示。

不过，第一服务也在逐步降低对于母公司的依赖。招股书披露，第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的100万平方米增至2019年的420万平方米；在管的第三方开发商开发的物业产生的收益由2017年的0.075亿元增至2019年的0.56亿元。

前4月仅完成全年目标16.9%

财报显示，2019年当代置业的融资成本为4.2亿元，同比增长62.9%；加权平均借贷利率为9.9%。

“当代置业的借贷利率在行业里是偏高的，应该注意防范借贷成本进一步上升，如果超过10%，企业面临的融资风险会比较大。”亿翰智库一位研究员表示。

事实上，自2019年以来，当代置业发行了多笔高息海外债。据不完全统计，去年该公司发行了10亿美元债，票面利率均超过12.85%。进入2020年，该公司在2月发行2亿美元绿色优先票据，票面利率为11.8%，在3月发行1.5亿美元绿色优先票据，票面利率为11.95%。

在3月份行业整体融资成本下降的背景下，当代置业发的美元债利率仍高于行业平均水平，可见融资成本较上年未有明显改观。

在负债方面，2019年该公司负债进一步上升。报告期内，其总借款账面余额约184.96亿元，较2018年的159.28亿元增加16.1%；净负债率为82.7%，较2018年底的81.9%上升0.8个百分。

“我们是一个高周转的企业，高负债并不可怕，可怕的是资产质量不好，产品不好没有人要，那就麻烦了，没有流动性就会陷入困境。我们的情况还是周转得很快，一时的相对高的负债其实也并不可怕，我们还得继续提升周转速度。”当代置业一位高层曾表示。

2017年，当代置业执行董事兼总裁张鹏就曾提出3年内完成500亿销售规模的愿景，在2018年当代置业全年业绩会上，张鹏再次重申，维持2020年的500亿目标不变。然而受制于调控、疫情等多方面因素，该公司已将今年销售目标调整为420亿元。

数据显示，今年前4个月，当代置业合约销售额约71.17亿元，相比2018年同期下降7.6%。若按全年销售目标420亿元计算，2020年前4月，当代置业仅完成全年目标的约16.9%。

“前4月的完成率是比较低的，主要是受到疫情的影响，后续当代置业需要在销售端发力，否则在没有明显的政策利好下，其完成420亿销售目标困难是比较大的。”一家知名研究机构的分析师告诉记者。