虽然管理层是烂稀泥！但凤凰7块还是值得的！

第一、看财报。

1、公司2021年实现营业总收入4.4亿，实现归母净利润3529.5万。估计主要是盐城、镇江、泰兴项目计提资产减值准备。差！

2、公司总资产78亿，负债20亿，其中流动负债只有13亿，负债率26%。放眼地产股，没有这么低的，好！

3、每股未分配利润2.25元，差不多21亿。铁公鸡。

第二，硬资产，加起来约37亿。

1、看的见的资产，持有南京证券1.74亿股，价值16亿，可变现能力强，都不带发公告的。

2、持有华夏证券ETF基金1.72亿份，价值1.8亿。

3、2016年募集资金用于项目建设的还有2.7亿。其中募资资金2.3亿用于理财。

4、存款2.4亿，不过这个存在凤凰集团，有点不懂。

5、公司自有银行理财6.7亿。

6、可随时用于银行支付的存款18.5亿。这里头应该包含了以上3、4、5项，合计11.8亿。

第三，注入江苏银行8.9亿股的消息，莫能两可。可以忽略

2022年4月，公司就江苏银行股权注入替代性方案的进展情况请示凤凰集团，凤凰集团回复公司根据目前你司财务状况和金融监管政策，我集团将所持江苏银行股权注入你司存在障碍。从充分保护中小投资者利益的角度出发，我集团参照了《上市公司监管指引第4号——上市公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及上市公司承诺及履行》的相关规定，积极寻找可行替代方案。我集团已将资产寻找范围从集团体系内扩大至体系外，就一些资产的注入与你司进行了磋商，并就拟订的方案持续与主管部门进行事前沟通。因你司为房地产企业，方案是否可行存在不确定性。我集团将继续与主管部门沟通，并及时向你司反馈息。我集团作为你司控股股东，将继续履行控股股东应尽的义务，支持你司发展相关业务，提高上市公司质量。请广大投资者注意投资风险。

第四、说在建项目

1.镇江凤凰和颐居项目，以准现房入市。

预计2022年二季度开始销售。2022年四季度局部竣工交付。

总建筑面积约22.6万平方米，总投资20.5亿。 规划有19栋花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。

周边预售房房价9600元/平。现房卖一万每平不成问题。这年头现房比预售房肯定好卖。2022年的收入全靠这个项目了。

2.泰兴凤凰文化广场项目

总建筑面积约46.6万平方米，总投资额为21亿。用于商业、普通住宅。截止2021年，泰兴项目三地块已全部完成竣工备案和交付。

其中，泰兴凤凰广场投资8亿，于2022年1月17正式开业。

3.宜兴凤凰怡然居项目

总建筑面积约17.2万平方米，总投资额为13.8亿元，

产品类别为花园洋房、低层双拼别墅，项目配套有活动中心，康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。

目前该项目1、2组团花园洋房已交付；

4组团低层双拼别墅可销售面积约21,777平方米，已于2022年1月3日全部交付；

3组团已预售，可售面积为11,237.45平方米；

活动中心总面积5,797.46平方米，地上3,058.47，地下2,738.99。目前已装修并投入使用。

（公司办公，物业办公，售楼处），因正式用电配电房位于康复中心地下室，所以暂时使用临时用电，未通过竣工验收；康复中心总面积15,294.87（其中地上11,283.41、地下4,011.46），目前正处于基础施工阶段，预计2022年年底竣工。

第五，说库存。

公司尚有库存办公、商业、住宅合计可售面积约19万平方米，可售车位2803个，库存货值约23亿元。

其中，办公库存11.52万平方米（南通2.6万、盐城1.86万、合肥7.06万）；

商业库存5.64万平方米（盐城4.93万、泰兴0.23万、镇江0.48万）。

总的来说，库存确实比较大。对于地产行业来说，所面临的迫切问题是将企业已开发项目尽快销售完、交付完；短期内迫于市场的压力，部分地产企业可能面临破产和重组现象，长期看也会有不少地产企业因为利润问题相继退出这个行业。

第六，经营计划

1、计划2022年全年实现营业收入9亿元。

2、公司近三年没有增加新的土地储备，在公司转型尚未明确，公司属性没有变化的

情况下，积极争取土地储备是公司生存下去的当务之急。要拿地。也也可厚非！

3、依托大股东，整合优质资源，引进资源互补、强强联合的战略投资者，走持续、稳定、健康的发展之路。

4.力争养老试点项目工程全部竣工，凤凰怡然居作为公司在养老产业的一个试点，各项工作正在有序推进，力争2022年实现工程竣工。

总的来说，43亿的市值说不过去，光存款和股票基金就37亿，再加库存23亿，还有再建项目，不管管理层多么烂，凤凰股份7块还是值的。