完房地产的表述 今年可以放心了

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　　关于房地产

　　今年政府工作报告关于房地产的表述，比较平淡。

　　今年房地产的主要任务是保持稳定，所以房价大涨的政策条件并不具备，这大家可以先放心了。小阳春也只是小幅反弹而已。

　　关于房地产的没几句，“落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展”，意思也就是落实好一城一策，房价大涨大跌都要地方来负责，部分行情差的城市放松一下是可能的，但一二线重城市想要放松限购限贷几乎没可能，但比如限价放松还是可以的，这样开发商投资就会回升，有利于经济增长。

　　另外从对GDP的设定目标来，好像也还不需要对楼市大刺激。

　　今年GDP增速目标定在6.0%-6.5%，比去年低了0.5个百分，而2017和2018连续两年都是将GDP增速目标定在6.5%左右，今年同2016年一样，增长目标重新设置为一个区间，也就有了余地。

　　减税可放水养鱼但回报时间长，短期主要依靠基建来拉动经济增长，可以立竿见影，所以今年的铁路、公路和水运投资加起来超过了2.6万亿，这方面的股票倒是值得关注。

关于城镇化

　　城镇化的表述非常值得我们关注。

　　过去，我们总说要发展中西部的小城镇，搞均衡式发展，修了很多路，建了很多特色小镇，但人口往大都市圈流的规律是不可逆的，结果出现很多鬼城，现在可能要顺应自然规律了，坚持以中心城市引领城市群发展，这就意味着要进入一个新阶段，即大都市圈发展。

　　比如粤港澳引领人口向珠三角流，那粤东粤西粤北那些人口流出的城市以后房地产真的没啥搞头了，中西部地区那些三四线城市更加不要去投资，要往珠三角长三角京津冀三大城市群周边，以及省会城市、重城市、沿海发达城市，以后都大有前途。

　　农业人口转移落户，以后不是特大城市，农村人口进城落户会很容易，这可是刺激内需的大蛋糕，进城了就需要买房，消费。

关于货币

　　报告提到要“把握好货币供给总闸门”，也就意味着货币可以宽松，但不会像2015年2016年一样放大水，主要是定向宽松，现在企业贷款的利率下调很明显，而且还可以转贷，比如你以前6%贷的款，现在没到期还可以给你降利率，这有利于企业投资。

　　报告里还提到要求“降低实际利率”，今年降息的可能性非常非常大，一旦降息，不光是企业，房贷利率下降也是大势所趋，只要利率下调，楼市成交量自然也会回暖，楼市回暖这倒是政府愿意到的，所以今年对刚需来说，是入市的好时机了。

　　今年M2与社融增长的目标没有披露，但今年新增“与国内生产总值增速相匹配”的要求。

　　货币供应量M2目标值=实际GDP增速 通货膨胀增速 其他因素，其他因素包括防风险、外部均衡等，以6%-6.5%的实际GDP增速、2.5%的通胀来算，M2目标增速大概在8.5%-9%之间。

　　央行调统计司司长盛松成2014年曾公开说过，合理的M2增速为，GDP增速 CPI增速 2至3个百分，只要在这个区间就是合理的。

　　2018年12月末M2增速是8.1%，实际GDP增速是6.6%，CPI是2.1%，加起来M2还小于GDP CPI，这在过去很多年都是没有过的，也就意味着以前都是加杠杆，去年一直在去杠杆，所以企业感觉很难受。

　　今年M2目标增速相匹配的话，那就意味着不会再是去杠杆了，不说加杠杆，最起码是稳杠杆了。

关于房地产税

　　今年是第二次在两会报告中提到房地产税了，与去年相比，“稳妥推进”变成了“稳步推进”，这意味着房地产税距离开征还早的很。

　　因为房地产税的节奏是，立法先行，充分授权，分布推进。

　　本届人大任期的5年内(2018-2023年)，则着重于立法落地。因此，预计立法将在2023年前完成，所以后面还有几年的时间。

　　所以大家不需要杞人忧天了，普通百姓也征不到你头上来，有这时间，房子多的贪官早转移了，而且真正的有钱人也不在乎那税收，房产税也不是降房价的利器，再过五六年，中国一二线城市的房价恐怕又上了一个台阶，要是因为期待房产税来降房价而不买房，那你恐怕就太幼稚了。

　　最后给大家推荐我朋友的公众号，李宇嘉地产笔记，李宇嘉是中山大学金融学博士，中国房地产业协会住房保障委员会专家组成员。曾任深圳市房地产研究中心高级研究员、研究部副部长，参与过深圳市多项房地产市场调控政策的制定与执行，参与住建部多项调控政策、住房政策的前期调研；对楼市见解非常专业深刻，欢迎大家关注。

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