毒眼丨上市房企海外“融资潮”背后：偿债高峰和销售低谷的夹

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1月上市房企的境内外发债总量高达1095.8亿元，环比上升91.8%。

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在政策调控下，楼市逐渐回归理性，购房者观望情绪提升，导致上市房企的销售同比明显下滑，销售压力加大。

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随着债务到期，上市房企需要发行新债不断滚续，未来上市房企海外债务规模将会维持在高位。

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在楼市趋冷的背景下，上市房企迎来偿债高峰期，只能大举借新还旧，而有些上市房企则未雨绸缪，抓住这个窗口期加速融资，增强公司资金链的安全，最后形成了这次的“融资潮”。

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腾讯证券特约 作者：格隆汇 陈国九

一进入2019年，国内上市房企不是在融资，就是在融资的路上。

根据克尔瑞数据，1月上市房企的境内外发债总量高达1095.8亿元，环比上升91.8%。其中占比最大的是境外债，占比达67.6%，环比增幅则达到了141.9%，主要是由于多个企业发行了大额的境外优先票据。在发债成本方面，1月平均发债成本为6.98%，环比继续小幅下降，但仍处于相对较高水平，上市房企仍面临较大的融资成本压力。

2月春节假期过后，上市房企“融资潮”持续翻涌。

2月11日，奥园集团公告称，发行2.25亿美元优先票据，票面利率为7.95%；

2月12日，正荣地产公告表示，发行2.3亿美元优先票据，利率为9.80%；同日，华夏幸福公告称，其子公司向境外专业投资人增发1亿美元高级无抵押定息债券，票面利率为6.5%；

2月13日，融创发布公告称，公司拟发行于2022年到期的8亿美元7.875%优先票据；

2月14日，时代中国控股有限公司公告称，公司已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同日，世茂房地产控股有限公司称，发行10亿美元优先票据，票面利率6.125%......

这次上市房企“融资潮”背后有何因？

上市房企公告里的答案是：融资用于现有债务再融资，以及一般企业用途。

实际上，在政策调控下，楼市逐渐回归理性，购房者观望情绪提升，导致上市房企的销售同比明显下滑，销售压力加大。

根据克而瑞数据，1月，中国百强上市房企中有超3成上市房企的权益销售金额同比下滑，其中TOP50企业下滑幅度明显，权益销售规模较去年同期下滑10.7%。而三大龙头上市房企的销售额更是出现了大幅下滑，当月销售额均同比负增长近30%。

2019年春节期间，上市房企没有迎来“春节返乡置业”行情，销售表现冷淡。春节两周（1月28日至2月10日）克尔瑞对40多个重监测数据显示，成交量有所回落，同比下降14%，其中三四线市场不容乐观，暂以23%同比跌幅居前，成交量同比腰斩的城市不在少数。

另一方面，2019年上市房企将迎来偿债高峰期。

在2015年宽松的楼市政策和货币环境下，国内楼市迎来“牛市”，上市房企纷纷举债放大杠杆，加快全国化步伐。2017年国内政策转向金融去杠杆，房地产调控政策密集出台，使得中资地产将目光转向海外美元债。而海外美元债券也具有募集规模较大且资金用途较灵活的优势。根据海通证券数据，2017年中资上市房企美元债开始井喷，当年共发行507.28亿元，创历史新高。2018年共计发行 497.70 亿美元，发行规模小幅回落1.89%。

（数据来源：海通证券）

就到期时来，中资地产美元债将在未来三年（2019-2021 年）迎来到期高峰，根据海通证券数据，截至2018年12月31日的存量中资地产美元债未来三年到期规模将分别达到 275、339和308亿美元。

（数据来源：海通证券）

随着债务到期，上市房企需要发行新债不断滚续，未来上市房企海外债务规模将会维持在高位。但目前美联储放缓了加息和缩表的进程，短期至中期人民币汇率来自美元攀升的压力、以及美债收益率上行的压力有所减弱。境外债市场的波动及偿付规模受汇率影响的风险降低。

值得注意的是，国内上市房企多选择发行优先票据，例如1月中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行了大额的境外优先票据，尤其是中国恒大，单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据。优先票据是公司债的一种，但具有清算时偿还债务的优先权，需要企业资产担保，对债权人而言安全性更高，对债务人而言发行的成功率更高，相应地发行的利率也比较低。

在楼市趋冷的背景下，上市房企迎来偿债高峰期，只能大举借新还旧，而有些上市房企则未雨绸缪，抓住这个窗口期加速融资，增强公司资金链的安全，最后形成了这次的“融资潮”。

根据中金的研究，目前AH地产公司在手现金对短期游戏负债覆盖倍数约为1.2倍，行业整体短债偿付压力处于可控范围。以碧桂园为例，截止2018中报数据，碧桂园总负债为12606亿元，其中有息负债为2939亿元，一年以内的短期负债及长期负债当期部分仅为1081.04亿元，而2018年中期现金为2099亿元，足以覆盖短期有息负债。

（数据来源：中金公司）

自2015年这一轮房地产牛市以来，上市房企的销售集中度就不断提升。即使在政策调控下，拥有资金、品牌和土地优势的龙头上市房企市占率持续提升。

（数据来源：克尔瑞，中金公司）

由于头部房地产公司一般为全国性布局，在三四线楼市降温背景下，凭借一二线城市土储能有效对冲部分风险，在此轮周期中表现出更强的销售韧性。而更稳定的销售回款也是财务稳健的重要保证。

此外，上市房企采取预售制，业绩结转存在一定时滞。过去两年的销售高增长使得2018年度业绩具有高确定性，尤其是头部上市房企。根据wind数据，已发布业绩预告和快报的70家地产公司中，预增或扭亏的有40家，占比57%，其中增幅超过500%的有3家，增幅位于30%-100%的有11家。而根据主流卖方研究机构对50只主流地产股的业绩预测，wind一致预期2018年营业收入同比增长29%。

在楼市政策持续调控下，头部上市房企在融资渠道、融资成本、业绩和销售等方面具有显著的优势，面临海外债务到期的压力时，头部上市房企的资金链将更具安全性。