研报也性感：盘投行大咖眼中的龙光地产十大关键词

作者：王恒辉 财经专栏作家

大行评级历来都是重要的投资风向标，有多少券商大牛们围观赞，往往直接代表着这家公司在资本市场上的江湖地位。

刚刚完成中期业绩发布的龙光地产（03380.HK），已然成为券商投行大咖们眼中的地产“网红”。连日来，包括花旗、中金、中银、德银在内的多家全球知名投行，纷纷推荐龙光地产，其中不乏“大湾区龙头”、“核心标的”、“行业首选股”以及“高速增长的明星企业”等赞誉。

通过透析多家券商的研究报告可以发现，龙光地产被行业定义的诸多“标签”，给外界留下了深刻的印象。在此，我们盘了龙光地产2018年中期业绩的燃爆眼球的十大关键词，让大家一睹为快。

关键词一：高增长

1至6月，龙光地产累计实现合约销售额约为354.7亿元，同比增长83.7%，目标完成率处于行业前列。公司宣布上调2018年合约销售目标，由年初设定的660亿元调升至700亿元。

国泰君安、东北证券、【东吴证券(601555)、股吧】均指出，前瞻性精致布局推动龙光地产保持了继2017年以来的销售高速增长态势，鉴于销售增长强劲及全年可售资源非常充裕，龙光全年销售目标完成无忧，未来业绩可期。

关键词二：高盈利

在销售规模高速增长的同时，龙光地产的盈利性表现更加抢眼。报告期内，龙光地产盈利能力继续高位攀升，实现营业收入人民币151.54亿元，毛利润人民币56.11亿元，净利润人民币37.95亿元，核心利润人民币29.38亿元，核心净利润率高达19.4%，稳居民营上市房企前列。

中银国际指出，龙光2018年上半年的毛利率及核心净利润率分别达到37.0%和19.4%，显示出超强的盈利能力；【西南证券(600369)、股吧】指出，龙光地产毛利率和核心利润率逐年攀升，盈利能力领先行业；花旗认为，龙光多项核心指标远超市场预期，预期未来核心利润率在16%到18%，2018至/2019年核心盈利增长率高达50%，核心利润在未来3至5年能进入全国前十。

关键词三：高锁定

营收规模的确定性，决定了未来的利润规模。截至6月30日，龙光地产已售待结转的合约销售金额达到人民币474亿元，已经锁定2018年预计交楼收入的90%。此外，1至8月，龙光地产累计实现合约销售额约为人民币491.2亿元，同比增长81.6%，完成全年销售目标70.17%。

海通国际指出，龙光在粤港澳大湾区拥有大量优质土地储备，销售维持高速增长，业绩确定性强，盈利可见性高；【国泰君安(601211)、股吧】、海通国际、越秀证券等券商认为，在完成今年销售目标的前提下，龙光2019年的预计盈利锁定八成以上，未来盈利具有高度的可见性和确定性。

关键词四：高派息

今年是龙光地产上市五周年。为回馈投资者对公司的支持与肯定，董事会建议派中期股息每股20港仙，特别股息3港仙，并加派10%的五周年特别股息5港仙，合共派息每股28港仙，派息额占股东应占核心利润高达50%，处于行业较高水平。

花旗指出，龙光2018年中期分红率高达50%，远超市场预期，2019年预测股息率高达9.5%；德银预测，龙光2018至2020年预测股息率高达13%；中金预计，龙光地产2018 年和2019 年的股息收益率将高达9.1%及13.5%，股息优厚，居行业前列，投资价值凸显。

关键词五：新动能

总结2018年上半年，龙光地产孵化出两大新的业绩增长：一是城市更新项目实现快速转换，成为新的利润来源；二是为平衡区域业务布局，培育新的销售增长，在嘉善、吴江等地共获取三幅地块，开始战略性布局环上海一小时都市生活圈，进一步优化布局。

花旗指出，上半年，龙光地产成功孵化两个旧改项目，货值约200亿元，预计2018下半年及未来每年都会有相当规模的旧改项目孵化，成为新的销售及利润增长；德银认为，公司未来每年都有300亿元到400亿元的旧改项目推出市场，可望成为公司新的盈利增长。

关键词六：土储丰厚

上半年，龙光地产继续以多元化方式进一步扩充大湾区土地储备。通过公开招拍挂方式在珠海、佛山、惠州等城市新增项目24个，新增土地总建筑面积约645万平方米；积极参与城市更新，通过收并购方式在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目；战略性布局环上海一小时都市生活圈，平衡区域业务布局，培育新的销售增长。截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值增加至6412亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%。

花旗分析认为，公司优质土储货值充足，上半年货值高达6412亿元，城市更新项目实现快速孵化，成为新的销售及利润增长；国泰君安、海通国际、德银指出，龙光地产土地储备优质丰厚，将充分受益于大湾区未来经济发展及人口持续流入，为未来销售及盈利持续增长提供了保障。同时，龙光地产目前的估值并未反映出其充裕的可售资源。

关键词七：财务稳健

上半年，公司境内外资本市场融资渠道通畅，通过多元化融资方式，优化债务结构，实现了高质量的财务表现。报告期内，公司加权平均借贷成本为6.0%，低于行业平均水平；公司净负债比率66.3%，较2017年底下降1.6个百分，财务杠杆进一步优化。截至6月30日，公司持有现金及银行结余进一步增加至人民币276亿元，相当于1年内到期债务的2倍。

在中银国际来，得益于强劲的合约销售表现及资金回笼能力，龙光地产现金流状况稳健；东北证券认为，龙光地产的财务状况稳健，海内外融资渠道顺畅；国泰君安、越秀证券指出，通过多元融资管道维持了较低的融资成本，龙光平均借贷利率保持于行业较低水平；净负债率稳中有降，融资成本上升的行业环境，对公司的利润率影响不大。

关键词八：大湾区龙头

根据中期业绩报告，截至2018年6月30日，龙光地产土储权益总货值增加至6412亿元，其中粤港澳大湾区货值占比81%。在市场占有率上，上半年龙光在粤港澳大湾区核心城市深圳，龙光地产成交套数、成交面积及成交额均位居全市第一。此外，龙光地产在珠海、佛山、中山、惠州等多个大湾区城市发展强劲，大湾区主场优势进一步凸显。

国泰君安诗意赞龙光，“高增长高回报，湾区龙头阔步向前”，公司布局重仓粤港澳大湾区，丰厚优质的土地储备支持销售持续强势上涨，丰富的可结算资源为业绩确定性保驾护航；中信建投证券指，龙光地产是深耕珠三角20多年，是专注粤港澳大湾区的长跑者。

关键词九：核心标的

今年，改革开放迎来40周年。按照战略部署要求，要抓住建设粤港澳大湾区重大机遇，携手港澳加快推进相关工作，打造国际一流湾区和世界级城市群。粤港澳大湾区蓄势待发，给资本市场带来空前利好。

东吴证券指出，龙光地产重布局珠三角，是粤港澳大湾区的核心受益标的，区内城市间协同发展将会带动区域内房地产长期繁荣，未来龙光地产将充分受益；西南证券指出，龙光地产是粤港澳大湾区龙头标的，公司将充分受惠于大湾区的基础设施建设及政策利好，未来资产价值将继续提升。

关键词十：行业首选股

由于中期业绩表现亮眼，龙光地产获花旗、中金、中银、德银等多家全球知名投行一致推荐为行业首选股。花旗研报指出，龙光地产2018年中期分红率高达50%，远超市场预期；2019年预测股息率高达9.5%，预期2018至/2019年核心盈利增长率高达50%，而2019年预测市盈率仅为4.2倍，公司投资价值凸显，继续推荐龙光地产为中国地产行业首选，目标价16港元。

德银指出，公司竞争优势明显，土储总货值高达6412亿元，其中超80%分布在大湾区，为未来销售及盈利持续增长提供了保障，而2018年预测市盈率仅为4.8倍，投资价值凸显，继续推荐龙光为行业首选。

此前，德银、汇丰、花旗、中金、摩根士丹利、联昌国际等国际大型投行，已经多次推荐龙光地产为行业首选。