楼市被“速冻”！有三个“反常”消息，堪称罕见！专家：刚刚开始

一方面，是土地市场全面降温。

近日，房产研究机构克而瑞最新发布的《2019年8月40城土地市场报告》显示，8月份，40城整体土地成交面积环比下降16.9%，平均土地成交均价环比下跌1.8%，量价齐跌。与此同时，40城市土地出让收入环比下跌30.3%。

成交面积、成交价、溢价率的全面下行，证明2019年的楼市，正式告别了“高价地”的时代，房企从“冒失”到“谨慎”，只不过才几个月的时间而已。

新房市场，从八月中旬的广州开始，番禺某盘从每平米最高4.6万元降到3.6万元，降幅超过20%。有前20强房企相关负责人透露，在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市，其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款，可以给予总价3-5个的优惠。

与此同时，恒大率先开启“抢收行动”，连十月份的促销折扣都先一步推出，融创公开表示不再拿地，禹洲、世茂等实力房企也纷纷表态，对后市持悲观态度。

二手房市场也是如此，在刚刚过去的8月份，13个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中。其中，除南京外，其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降，厦门降幅最大，达25.3%。

很明显，从突如其来的“躁动”，到全方位的“疲软”，九月的楼市，直接被“速冻”了。

在这样的关键时刻，更有三个“反常”的消息值得重视。

9月12日中新经纬报道称，某房产研究机构数据研究中心发布第36周20城新房成交报告。“金九”首周(第36周)新房表现并不乐观，20城新房销售面积回落，环比下滑14.5%，尤其一线城市下滑明显，仅深圳成交面积小幅上升，北京、上海、广州成交面积分别大幅下滑37.7%，30.9%，29.4%。

20个重城市环比下滑的幅度还不到20%，但是，单单北上广这三个城市，成交量下滑都达到了30%以上，很明显，一线城市开始率先出现弱势的成交氛围了。

为什么说一线城市的成交量下跌，会引领全国的“风向”呢？

道理很简单，楼市无论是躁动期还是下行期，一线城市都是首先出现成交波动的市场，正如2015年时京沪深首先上涨，随后波及到省会与三四线一样，在人气变淡的阶段，同样也是北上广出现大幅度的转冷，最终传导到其他城市。

众所周知，在8月末，央行正式宣布房贷利率以LPR为锚，不再参考基准利率，自10月8日起，首套房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上lpr为4.85%）；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基（按最新5年期lPR为5.45%）。

LPR的新规“尘埃落定”，对楼市的影响意义深远，表面上，最大的变化是取消了利率的“折扣”，以后房贷打折将成为历史，长期来，意味着实体经济融资成本将会持续走低，房地产资金面的管控有增无减，“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。

某房产大数据研究院近日发布的《2019年8月中国房贷市场报告》显示，其重监测的35个城市中，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3个基；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2个基。

这是比较反常的，尽管房贷利率参考LPR下个月才开始施行，但机制已经落地的情况下，各地的房贷利率并没有出现人们预想中的下降，反而呈现上升之势。

据《每日经济新闻》9月12日报道，8月单月，同策研究院监测的40家典型房企融资规模仅368.26亿元，环比大幅下降近六成。

房产专家严跃进称，“对于融资方面的压力，后续还是需要通过降价促销方式来实现资金的回笼。同时在销售过程中需要和投资者积极沟通，防范资金断裂等市场错觉”。

融资，是房企最重要的资金来源，无论是银行贷款、票据、公司债、托，只有借来钱，才能维持拿地-盖房-卖房的高速运转，一般来说，融资额的变动，充其量每个月上升或下降40%以内算是正常波动，如今直接大跌60%，只能用“罕见”来形容。

之所以说这三个消息反常，是因为突破了我们平时的“认知规律”，尤其在如今日益转凉的市场氛围下，更凸显出了一丝“拐”的味道。

比如，历来最坚挺的一线楼市人气出现下降，LPR公布后，房贷利率非但没有下降，反而逆势上扬。房地产资金规模下降的速度，更是大大超出了预期。

放在平时，这三个消息随便拿出来一个，都会对市场形成“震动”，更不用说三个一起出现的“效果”了。

对刚需购房者来说，这是不折不扣的好事，“金九银十”历来是打折促销的旺季，房企为了回笼现金流，在四季度交房和完成业绩的双重压力下，可能会出现更多突破“下限”的特价房。

据证券时报近日报道，同策研究院总监张宏伟在接受采访时表示：摆脱融资困境是当前房企的棘手问题，这种情况在9、10月份还会持续，最主要的应对方式是加快销售回款，另外可以通过引入战略合作或项目合作来化解风险。

房产专家严跃进的法更加“悲观”：预计下半年土地市场量价热度亦会有所下降，直到2020年二季度伴随土拍复苏与新需求积蓄，市场方有望逐步回暖。

2020年二季度是什么时间？从现在算起，相当于还要再过至少半年的时间，市场才能有反弹的可能性。两位专家虽然对后市的时间判断有分歧，但有一非常一致：楼市被“速冻”，只是刚刚开始罢了。