肖涛：存量物业改造比新建物业困难不止一倍 但收益巨大

　　乐居财经讯王鸿

　　4月13日是中国商业地产行业发展论坛2019(第十六届)年会举行的第二天。经过昨天20场行业翘楚演讲，4场高端对话，创新、运营两大主题讨论之后，今天的年会主题围绕实操展开，以创新案例为切入更深层剖析行业问题，交流经验心得。乐居财经作为首席合作财经媒体全程报道。专题》》

　　世茂商业及主题娱乐创新事业部总监肖涛表示，存量物业改造比新建物业困难不止一倍。但是存量物业改造好以后，带来的收益也是巨大的。中国这两年慢慢进入了存量市场，根据上海市的统计数据，光去年上海有68家存量物业进行改造。作为一个亲历者来说，分享世茂广场改造的因由、困难，以及在困难中想到的办法，以及改造后的成果和我们的感受。

　　世茂广场的改造中，如何将本土的年轻人再吸引回来南京东路是首要问题。在过去的十多年前，我们委托给百联进行管理，刚好到2017年这一管理权到期，物业的硬件已经非常老旧，动线十分混乱。客户的体验感也是非常差，所以我们来决定收回来，我们进行闭店的改造，同时这个项目的定位很差，品牌的组合也是非常缺乏吸引力的。当我们收回来改造的时候，我们发现困难远比我们想像得多很多，首先面临的是清租，因为我们做全闭店式的改造在这个改造中是有很多的方式，一个是全闭店，一个是半闭店，一个是边改造边经营的，我们是全闭店改造。

　　其次，存量物业的改造并不是一个简单的物业商场的翻新和重新的招租，做存量物业改造最大的难是如何做一个定位，因为存量物业也就意味着这个物业一定是在城市的核心区域，它有很长的历史，也就意味着它周边的竞争是极其的激烈。全世界所有的步行街都有这样的通病，就是步行街一楼非常大的客流量，但是很难引导到客流，不管是巴黎的香榭大道，还是第五大道都会面临这样的问题，如何引导到客流，也是南京路的通病。

　　面临这样的一个问题我们怎么做？从招商来，对整个的项目做了定位梳理，我们定位为魔都潮流枢纽，重新梳理客群，定位是在20—30岁的年轻客群，我们做不到全客群的覆盖，所以我们摒弃了很多的业态，其次对本地和外地的客群做了梳理，我们希望覆盖到上海本地的客群，我们希望吸引到上海的年轻客人重新回到南京东路，这是我们对该项目的定位。就这个定位，进行了一系列的组合，有我们的主力店，在新概念店，在网红店，加上新零售店，以这样的组合直年轻人的要。