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土拍市场摇号再现:房企或有被套风险?

  • 作者:高端大气上档次
  • 2019-04-04 11:55:07
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(标题:土拍市场摇号再现: 房企或有被套风险?)

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”

未拍先火。4月3日,无锡出让四幅宅地,参拍房企超过60家,包括已布局无锡的华润、保利、融创、龙湖、中南、蓝光、美的、路劲、金科、新力等多家房企,也有像【新希望(000876)股吧】、 融 、正荣这样的还没将无锡纳入战略版图的房企。

最终融创以24.43亿元拿下无锡两幅地块,滨湖区地块达到最高限价242185万元,折合楼面价1.8万元/平方米,将于4月4日上午9:30现场摇号确定竞得人,参与摇号的房企有4家。 土地市场 摇号发生在2017年年底-2018年上半年之间,2018年下半年开始市场基本面发生变化,地价走低,摇号情况不再出现。

刚在香港谢幕的内房股年报季中,包括 世茂 房地产副主席许世坛、融地产主席欧宗洪等闽系房企大佬们接连抛出“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险”的观,融创董事长 孙宏斌 也表示,今年土地市场风险太大。话音未落,4月以来几场 土拍 硝烟四起,房企跑步入场,尤以长三角一体化示范区内的市场为甚。

同策咨询数据显示,3月全国300城市土地成交量价均出现回升环比上涨,但同比下滑。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,近期长三角一体化示范区土拍火爆,包括苏州吴江拍出的地块,楼面价比市区楼面价高。张宏伟认为,房企有被套风险,落入长三角一体化示范区里面的吴江、嘉善、青浦三个地区,是住宅库存量最大的区域,现在出让地楼面价太高,年内销售变现压力过大。开发企业资金面仍然紧张。土地市场存在不确定性,尤其是“一城一策”,要稳住去年四季度以来的地价。火爆的土地市场,或引发政策落地,今年仍存不确定性。比如杭州已经出了溢价30%就要做相关配套的政策。

拿地逻辑

资金面有所改善、房企回归二线城市意愿明显、长三角一体化示范区概念突出。这是大部分业内人士认为各地相继出现土拍市场火爆场面的三个因。

从已发布年报的房企来,手握几百上千亿现金的房企不在少数。在这一波拿地潮中,刚刚在业绩发布会上表示今年拿地风险大的融创董事长孙宏斌,就在4月3日拿下无锡两幅地块,溢价率分别约为22%、79%。

进入3月份,市场发生微妙变化,房企在资本市场融资顺畅之后,开始补充买地需求。反观房企们的土地储备与增长速度,补仓的需求是存在的。比如大部分房企手中土地储备仅够未来2-3年开发。以绿城中国为例,由于该公司此前出现过土储断层,导致2019年一季度因为没有货值可销售,而没有回款,直接影响了投资。

而为了全年业绩提速,房企在1、2季度拿地,是可以保证年底快速回笼资金的最好选择。

4月2日,杭州主城区出让4宗地块,共收金56.66亿元。金地以上限价格17.60亿元+自持比例21%竞得祥符东单元地块,楼面价22277元/平方米,溢价率29.41%;【阳光城(000671)股吧】以上限价格15.71亿元+自持比例22%竞得三塘单元地块,楼面价26263元/平方米,溢价率29.73%。

相比杭州、无锡土拍市场的火爆,4月以来还有贵阳、成都、绍兴、苏州、常熟等地进行了土拍。参拍房企多达数十家,比较活跃的房企有金地、融创、华润、阳光城、世茂等,他们均在近期土地市场有所斩获。

2018年 一手房 市场销售规模达15万亿,到达新高,而且业内预期调控长效机制下,一手房市场未来几年的销售体量至少也在10万亿左右。从房企已发布的2018年年报来,不少房企迎来了业绩的高光时刻,不仅在2018年实现了销售金额、利润等重要财务指标的上涨,还在降杠杆的大背景下,把负债率往下调整了。

以世茂为例,世茂在一季度已完成1000亿货值的收购。许世坛透露,一季度新增的1000亿货值的收购,有500亿可转化成今年的可售货值,而这500亿中大概有200亿货值能在年内实现去化。

来自同策研究院的一份报告表明,房企融资回暖了。2019年3月,40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元,自2017年11月融资达1246.18亿以来(其中包含恒大600亿元的股权融资),首次突破1000亿大关。

报告显示,3月,40家房企融资总额环比2月大幅上涨85.25%;各债权融资方式融资额度均大幅上涨,最高涨幅达464.84%;股权融资绝对值占比双升。

杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出,一方面资金面宽松,预期乐观推动,现在大房企的资金成本低,钱多,拿地就比较积极,上半年大家会比较乐观。另一方面是市场行情回暖,多地销售火爆,地价创近半年新高,出现“楼市共振现象”,互相影响。

被套风险

实际上,4月以来的这几场土拍,除了杭州土拍溢价达到上限、无锡出现摇号之外,也不乏底价成交的土地。比如世茂所拿绍兴地块、红星地产所拿无锡惠山区地块。

“其实总价也不便宜,但我们算得过账来就拿了。”一名底价拿地的房企高管事后对投资者分析指出,最近市场火爆了,所以公司也不敢竞拍高价地块。

他进一步指出,如果说土地市场这样下去的话,会否带动住宅市场上扬,会否引发进一步调控政策再度落地,也是大部分房企比较担心的问题。“因为市场好不容易稳定下来了,不希望再面临波动。”

土地市场回暖的另一面,是住宅市场的成交上涨。京沪深一线城市二手房成交明显回暖。比如,上海二手住宅网签量为25931套,环比增加142%,创2016年10月以来的新高。按照常规,二手房市场对一手房市场有一定推助。就在无锡土拍之前,近日无锡已有多家楼盘上调价格,或以开盘加推的手段揽客。上海、苏州、无锡3月成交量创新高。

而记者了解到,为了规避风险,参与这波土拍的房企大部分都捆绑了合作方一起拿地。合作拿地、开发的概率比过往有提升。

一个事实是,经历过多次 楼市调控 之后,房企风险意识明显加强。世茂在3月份内参加了60多幅土地的拍卖,截至3月26日,才拿了两幅。4月2日,世茂以底价3.36亿元拿下绍兴一幅商住地。这很符合许世坛对今年土地市场的判断。

许世坛曾在与世茂投资者沟通时坦言,当前的土地市场又变得疯狂了。在他的观察中,土地市场在2019年10月份,很多城市地价都有10%-20%的下滑,但是今年3月地价又全变回去了。“我记得在市场最热的时候,我们可能投一百块地,只能拿到10-15块,今天我们再投一百块地,可能十块都拿不到。当然我觉得可能跟测算也有关系,我们测算比较保守。”

通过采访多家房企发现,有的企业现在投资测算基础还是地价不涨,但不少房企全都是测算价格会涨。仍以世茂为例,该公司一项标准是希望地块毛利可以有25%左右,净利有8%-10%。“但测算下来很多地块都是0-2%、3%的净利润,最近很多房企拍了(地)是负利润,如果价格不增长是负利润。”

无独有偶,融主席欧宗洪面对投资者时也坦承,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融在2月份也在杭州拿地了,但房价如果不涨的话,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。



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