震惊！上海陆家嘴滨江豪宅跌至6万+/㎡

　　来源丨米宅长三角

　　作者丨夏良

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　　震惊！

　　从9万+跌至6万+/㎡！

　　世茂滨江现大批急抛房源

　　这两天，上海的地产圈都在讨论世茂滨江花园“严重低于市价抛售房源”的消息。

　　世茂滨江？对，就是在上海浦东陆家嘴金融城旁的滨江豪宅，没有个几千万别想住进去！

　　↑2019年1月20日安居客即时房源息

　　纳尼！没错吧！世茂滨江才6万+/㎡？一年半前，这可是外环外，闵行莘庄、青浦徐泾的价格！

　　从2008年全球金融危机之后，很少听说上海哪里有豪宅抛售的，但是这次，好像是来真的了！

　　这是从某中介聊天群内获取的，而且还真有人特地去询问，部分房源已经卖出了！

　　有人说，这是小公司坚持不住了，所以卖房套现。陆陆续续还会有不少房子抛出来。

　　有人说，有一种2008又将到来的感觉。

　　也有人说，这个价格好诱人啊，现在接盘会有风险吗？

　　更有人担心，这个可能就是2019年拐的导火索，各板块价格将被重新定义。

　　到底陆家嘴豪宅抛售内情如何？会产生连锁效应吗？我们继续扒一扒。

　　先来下，世茂滨江当前市场价位到底如何？

　　这是来自安居客的即时息，世茂滨江花园是陆家嘴建设的最早一批一线滨江豪宅，而且以大户型为主，目前挂牌均价在91028元/平米。

　　其实，最早来自福建的世茂许荣茂许老板，也是因为这批豪宅的成功发家的。当年，世茂滨江的售楼电话是68888888，世茂滨江55层高的“上海商品住宅层高记录”直至今日都没有被突破，可见其当年“叱咤上海滩”的霸主地位！

　　↑从黄浦江上眺望世茂滨江花园小区

　　我们再链家网上现在挂出来的房源，报价都不低啊，有9万多的，也有单价10万多的。

　　那么，这批遭抛售的房源到底什么价位呢？也有人在聊天群里分享了出来。

　　是不是低出很多？

我们再跟周边同类商品房小区比一比，当然，后面的老公房、老破小，价格比较低，不具有可比性。

　　2

　　“二房东”巨头优派克

　　扛不住高杠杆卖房求生

　　深挖一下，部分房源有1600万-2000万借款抵押。

　　市场经济时代，便宜有便宜的道理。

　　根据公众号：沪申楼市的说法，事实上，目前这几套房源都有高达1600万到2000万的民间借贷抵押，属于高风险“药单”。

　　把房子抵押出去的这家公司是谁？

　　据知情人士透露，这家公司就是上海最大的“二房东”行业传奇公司——优帕克。

　　优帕克是干什么的？

　　简单说，由于早年外资、江浙资本大量购买上海陆家嘴沿江豪宅投资，出现了大量业主无暇打理的房源。

　　而另一边，外派到上海的外国人中高管租房需求又十分旺盛，于是就出现了中间人，也就是俗称的“二房东”，低价租下土豪们无暇打理的房源，配置家具、软装，并提供打扫、班车等服务后，联络外企的行政部门，出租给外派到上海的外国人中高管居住，并从中赚取差价。

　　可以说，这一业务为社会创造了巨大的价值，盘活了闲置资产、满足了外派外国人中高管的租房需求，一举多赢，上海的外企，尤其是在陆家嘴办公的外企几乎没有没租过优帕克房子的。

　　高峰时期，优帕克在上海管理着数万套房源，并大力扩张、不管赚不赚钱是房就收、力求做大规模上市。

　　这时你也到，章开头那个大V的微博，说的是某公司B轮融资失败，也就是包租公司融资失败了，这其实是行业当前困境的一个缩影，只不过人家有老底，卖房子出来过冬哈~

　　豪宅抛售背后，折射当前中介、包租行业冰冻三尺，“卖身”求生！

　　这轮肇始于2016年的楼市调控，让本风光一时无两的中介行业、包租行业（长租公寓类）一下迎来转折。

　　随着近年央企、民企大规模崛起，外企风光不再，同时在外企工作的中国人管理人员又大规模崛起、逐渐占据了本需要外派外国人到中国担任的中高层职位。

　　所以就产生了新的变化，外派到上海的外国人中高管逐年减少、租金预算也止步不前，来自中国各地的土豪、网红取代外派外国人成为了上海豪宅租赁市场的绝对主力客户。

　　但是，有一不同的是，这些中国人不像外国人、外企，可以直接自己去租房子，根本不需要二房东。于是手中囤积了大量面向外企外派外国人中高管房源的优帕克迎来了最可怕的情况——房屋空置。

　　一边要付房租给房东，一边房子又租不出去，上海的“二房东”行业陷入困局，能退租的退租，能裁员的裁员，整个行业不断收缩。

　　这两天，有不断有房东爆出新的消息，比如有一位彭先生就说，“优帕克拖我押金一年多了。从承认到拖延到交涉，一年多时间里找各种理由拖欠，现在索性是你去法院告吧，我们就是不退。”

　　一位X建华的说，“我在优帕克租的房子于12月初退房，已经退租1个多月已经结清了所有的水电余款。但是他们公司一拖再拖不愿退押金，目前致电他们公司，直接跟我说公司没钱，让我报警和去法院起诉。”

　　……

　　所以，话说回来，直到今天，整个行业最大的霸主——优帕克开始卖房求生，而这些房屋本身的负债率又已经高达80%，仅仅20套房源的总负债可能就有3亿元的规模。

　　凛冬中的上海“二房东”行业、优帕克、中介们，能够挺过难关吗？

　　3

　　一线城市CEO盘

　　涨幅不如中产社区

　　高杠杆更是玩不得

　　曾经有粉丝问我，你说黄浦江两岸是上海楼市的“第一世界“，且上海顶尖豪宅的价格与之城市的国际地位还很不匹配，那么，相比香港、伦敦，上海的滨江豪宅未来是不是还有想象的空间？

　　我一直认为：一线城市的CEO盘，尤其是极具稀缺性的滨江豪宅，归根到底，是一种身份和地位的象征，具有非常强的“传世”价值。但论绝对涨幅，肯定不如城市中坚力量们更青睐的中产社区。

　　举个例子：2005年，张江汤臣豪园二期（浦东内中环间）的均价7600元/平米，现在均价是79800元/平米，14年间增长了10.5倍；

　　2005年，当时的世茂滨江花园，已经卖到了33000元/平米，现在即使按安居客的91028元/平米的挂牌均价来算，14年间仅增长了2.75倍！

　　因此，可以用“高处不胜寒”来形容一线城市的CEO盘，除非你达到了这个身价，买了自己住，否则投资CEO盘，未来你的接手者，将只能是“小马云”、“小强东”、“小思聪”这金字塔尖的极少数人，而这部分人届时一定会选择那时候更新、更好的CEO盘。轮到你“卖房求生”的难度将更大！

　　-END-

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