王玺龙与观对话：熊猫公寓托管未来

　　编者按：8月1-4日，博鳌房地产论坛将连续第十八次在海南举办。十八年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

　　我们寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野，寻找引领中国地产创新与发展的力量。当他们的故事放置于中国房地产的宏大背景时，我们也就拥有了一种不一样的解读中国房地产的路径与模式。

　　观地产网处于风口的长租公寓、年轻的熊猫公寓、90后的CEO王玺龙，这一切编织在一起，总能引人注意。

　　王玺龙介绍，熊猫公寓团队成员除了互联网部门之外，其他大多都有地产背景。但与其他长租公寓依附地产业务不同，熊猫公寓是从石榴集团孵化出的一家内部创业公司。

　　起初，熊猫公寓是石榴集团孵化出的一个创新型企业，集团的话是“扶上马还要送一程”，对于一些不太熟悉的环节，集团会进行辅导，比如说财务部门、成本部门、工程部门等，未来在成熟之后，可能会逐渐从集团分离出来。

　　从开发商到创业公司，王玺龙最大的感受是，两者的工作状态是完全不一样的。此前是打工的状态，需要去争取资源；但现在在创业中，更多的是要学会分配资源和节省资源。

　　未来，王玺龙对行业前景颇具信心的同时，也清楚地认识到，目前长租公寓在刚性需求、消费升级两方面的驱动下，必须在产品和服务上获取取胜之匙。

比轻资产更“轻”

“最近忙吗？”

　　“最近很忙，和几个比较大的国企、开发商在谈合作，佛山、西安、南京，各地跑，项目。”

　　忙于跑项目的王玺龙，心中有着一把衡量“轻”与“重”的标尺：“重资产是买楼、买地；轻资产是租楼、租地；无资产的模式就是托管，别人的项目我来运营，收取相应的收益。”

　　目前的熊猫公寓，主要采取轻资产、托管两种业务模式，托管和承租比例为六四开。显然，除了背靠母公司石榴集团，相对方便地获取租赁房源之外，王玺龙更热衷的是比轻资产更“轻”的托管运营。

　　据了解，熊猫公寓已建、已投入运营的项目都在北京，有十个店，五千套房；其中，十里河、卷烟厂等项目都是托管形式的。因为投入改造、租金的成本较少，所以总体来，托管的资金需求不大，且资金回笼更快。

　　据王玺龙介绍，公司托管模式的IRR能够达到48%到79%之间，而成本主要投入到人力板块以及部分的升级改造中。

　　运营指标中，除了“出租率”外，“间夜率”也是熊猫公寓所关注的。具体来，间夜率细致到每一天的收益，从另一个角度体现运营情况。

　　假如在一个月的最后一天，把所有房子都租出去，月出租率即为100%；但该项指标并没有考虑到这个月的前20余天没有出租收益的情况。鉴于此，若换成间夜率计算，则仅为三十分之一。

　　截至目前，熊猫公寓投入运营一个半月以上的项目，间夜率都在94%左右。王玺龙也给自己未来三年定了个目标——30万套房源的托管量级。

规模化与未来

　　在王玺龙眼中，长租公寓是一种规模经济；规模越大，确实越有利于成本的控制与收益的提高。

　　“到一定程度后，有一些部门不需要再扩大，比如说IT部门，同一套系统能兼顾到更多的房源；规模越大，成本摊得越低，收入越高。所以在这种情况下，规模越大越好，而且当规模到了一定程度以后能够做其它事情。”

　　因为规模化，熊猫公寓逐渐将自身定性为“互联网企业”。据王玺龙介绍，熊猫公寓在7月底、8月底会分两次推出一款互联网平台产品，希望能够推动公寓平台的建设。

　　在布局上，熊猫公寓将主要聚焦于四个一线城市以及西安、成都、武汉、佛山、东莞、苏州、杭州、南京等8个强二线城市。

　　目前，在集中式的房源周边三到五公里内，熊猫公寓也会寻找一些分散式房源。未来，王玺龙更好的是重资产和托管模式；而他认为，轻资产更适合于分散式房源，集中式轻资产未来是非常不受青睐的。

　　在王玺龙来，做集中式房源的轻资产，可能面对的是二房东、三房东甚至四房东，中间有诸多环节会出现问题，每一方的问题都不一样；反之，分散式房源对接的是个人，更清晰、更简单。

　　长租公寓风起之处，各方主体纷纷介入，中介系、开发商系、创业系等在该领域中跑马圈地。

　　王玺龙对此表示：“属于哪个派系并不重要，能不能把这个事做好，用什么样的思维把你的竞争力做到什么程度很重要。所以，鹿死谁手不好说，谁在这个行业里面会是翘楚，是领头公司，现在不好说。”

　　以下为观地产新媒体对熊猫公寓CEO王玺龙先生的采访实录：

观地产新媒体：最近忙吗？

　　王玺龙：最近很忙，和几个比较大的国企、开发商在谈合作，有佛山的、有西安的、南京的，各地跑，项目。

　　全国有13个城市未来五年会供给一千万套房源作为集体租赁住宅，这些集体租赁住宅只能由国企开发，但是运营可以介入到市场中，可以找市场中的民营企业来做。

　　我们现在对接了几个在开发集体租赁用房的国企，可以托管一些房源。

　　现在已建、已经运营的项目都在北京，有十个店，五千套房。

观地产新媒体：出租率怎么样？

　　王玺龙：我们算是出租率比较好的企业，熊猫出自石榴集团，石榴集团前身是专门做营销出身的，我之前也是做营销出身的，销售方面是我们的老本行和强项。

　　我们的项目只要运营了一个半月以上的，间夜率都在94%左右。

观地产新媒体：间夜率和出租率有什么区别？

　　王玺龙：比如说一个月最后一天把所有房子都租出去了，出租率在最后一天来是100%，下个月1号上个月的入住率也是100%。

　　入住率只考核有多少人已经签约了，并没有考核这个月前20几天这些房子有没有产生收益，如果没有，你的间夜率只有三十分之一。

　　所以，间夜率是能够真实体现收益情况的，每间房的每一个晚上都要有收益，一百间房一个月有三千个间夜。

观地产新媒体：项目都是轻资产租过来的吗？

　　王玺龙：托管和承租是六四开，因为石榴集团现在是我们的母公司，自己手里有地，有项目，也会租给我们。

　　重资产是买楼、买地；轻资产是租楼、租地；无资产的模式就是托管，别人的项目我来运营，收取相应的收益。

　　观地产新媒体：长期来，有没有想要去拓展重资产业务？

　　王玺龙：没有。未来三年或者未来五年要建集体租赁用房一千万套，这一千万套是由国企开发商进行开发和建造的。

　　对于我们这种民营企业来说，方向已经很清楚了，就是做运营，把运营做到极致，为什么要和别人抢地？

　　第二，为什么不整租？因为整租部分的市场价格非常高了，高到比较离谱的水平。

观地产新媒体：更加转向到存量市场？

　　王玺龙：对，三分之一的市场到存量市场，也就是说房地产下半场的发展形式已经定了，在这样的形式下，我们就可以很明确的知道要做一些什么事情，就是顺势而为。

　　我们对未来的市场非常好，现在广州、深圳、南京、苏州都是人口净流入的城市，而且流动性人口比例都非常高，比如说佛山这个城市流动人口占60%，流动性人口大于本地常住人口，这种城市一定有非常强的租赁需求。

　　租赁需求以前我们没有重视，现在租赁需求有两部分需求。第一，刚性需求，我就要住房子。第二，消费升级需求，以前住的房子很破，也花了很多钱，以前住的房子很不舒服，没有任何服务，而且我也花了很多钱。现在要提供的是房子产品很好，服务也很好，双好双优的产品。

　　观地产新媒体：资产更轻对于融资和上市不利。

　　王玺龙：没什么用，这个行业最终只有两种做法是最有价值和意义。第一，资产有多少，这里指的是重资产，租下来的资产在银行、险资和投资者来不叫资产。

　　第二，规模有多大，管理是多少人，托管的房屋量有多少，掌控的房源数量有多少，这就是我们的规模，规模决定了我们的大小。

　　所以，本质问题不是在于有没有租下来，核心问题是资产规模多大，管理的规模多大，这两个规模最重要。

观地产新媒体：未来三种模式哪个比重会更大？

　　王玺龙：未来就两种模式：重资产和无资产。轻资产是分散式的，集中做轻资产未来是非常不好的。

观地产新媒体：接下来打算怎么布局？

　　王玺龙：我们现在主要会集中在四个超级城市，然后是强二线城市，从西往东，成都、武汉、佛山、东莞、苏州、杭州、南京、西安，这8个城市是我们第二步要进入的。

　　现在基本上属于同时进入状态，因为有一些城市的业主在主动寻找我们去配合他们开发，在托管行业中，我们是唯一有开发商背景的，有信誉保证，做的事情和开发商比较在同一个频道上。

　　因为以前是开发商，我们知道开发商要什么，他们的流程需要哪些东西，我们就提供哪些东西，大家在同一频道上做事就比较默契。

观地产新媒体：有没有研究过托管的毛利怎么样？

　　王玺龙：很高，IRR我们能够做到48%到79%之间。

观地产新媒体：资金呢？

　　王玺龙：资金肯定会有，除了集团的资金以外，我们现在也在进行对外融资，现在已经开始做A轮了。

　　我们最开始的时候是集团孵化出的一个创新型企业，集团的话是扶上马还要送一程，有一些不是特别熟悉的路集团还会逐步给我们进行辅导，比如说财务部门、成本部门、工程部门，做得越来越好的时候可能会逐渐从集团分离出来。

　　观地产新媒体：怎么待现在通过资产证券化的方式进行退出？

　　王玺龙：这个很重要，这个对于购买资产以及资产变现来讲，甚至对老百姓理财渠道来讲都是至关重要的一。

　　因为资产证券化对老百姓来说是一个收益极其稳定的渠道，现金流也极其稳定的投资方式，所以资产证券化非常重要，大势所趋。

　　观地产新媒体：现在很多企业都在做长租公寓，未来哪一方会更有获得优势？

　　王玺龙：属于哪个派系的不重要，能不能把这个事做好，用什么样的思维把这件事情达到高的程度，能够把你的竞争力做到什么程度很重要。

　　鹿死谁手不好说，谁在这个行业里面会是翘楚和领头公司，现在不好说。

　　观地产新媒体：从之前开发商到现在的创业，对这两个行业的感受是什么？

　　王玺龙：创业和非创业对于整个企业的感情投入是完全不一样的，毕竟一个是自己的事业，一个是打工的状态，这是完全不一样的。

　　打工的状态有时候要去争取资源，但是现在更多的是学会分配资源和节省资源。一个是争取的状态，一个是分配的状态。