百亿营收上市房企整体净负债率下行 北大资源、恒盛地产却超300%

A股中该级别企业有21家超过100%，港股内房企中这一数值为10家

标财经研究员 黄凤清

作为资金密集型行业，房地产企业的经营扩张往往离不开融资，其中，银行贷款和发债是当前重要的融资手段。在金融监管加强、去杠杆的大背景下，2018年房企融资规模依然维持在高位。

2019年1月25日，中国人民银行发布《2018年金融机构贷款投向统计报告》。该报告显示，2018年末房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分。

同时，房地产企业亦加大了发债力度。用评级机构联合资的研究报告显示，2018年银行间和交易所市场共发行房地产债券390只，较2017年的191只大幅增加199只；银行间和交易所房地产债券发行规模共计4731.86亿元，较2017年的2371.74亿元增加2360.12亿元，增幅达99.51%。在海外发债方面，据Wind数据统计，2018年内地房地产企业共发行海外债券139只，同比增长56.18%，发行规模汇率换算后约523亿美元，同比增长13.3%。

与2017年相比，2018年海外债券发行增速大幅下滑，一定程度上与政策管控有关。2018年6月，国家发改委就《关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方债务风险的通知》相关问题表示，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

融资是一把双刃剑，一方面为房企提供了必要的发展资金，另一方面则给房企套上了债务的枷锁。一旦企业现金流不足以还本付息，将会产生债务危机，已摘牌的中弘股份便是前车之鉴。

有统计显示，2019年—2021年，房企债券将迎来到期高峰，兑付压力有如泰山压顶。那么，目前国内房企的债务压力孰高孰低？处于何种水平？

考虑到预售制度令房企预收账款较多，传统的资产负债率并不适合评估房企的真实负债状况，相比之下，净负债率更能衡量房企的真实负债压力和杠杆水平。根据有息负债、现金及所有者权益等指标，标财经研究院联合《投资时报》对2018年营收达百亿以上A股房企（36家）及港股内房企（38家）的净负债率进行了计算，推出《A股百亿营收房企净负债率排行榜》和《港股百亿营收内房企净负债率排行榜》。

分析结果显示，不管是A股房企抑或是港股内房企，2018年末整体净负债率均较上年同期有所下降。其中，A股百亿营收房企中，光明地产（600708.SH）等21家公司净负债率超过100%，净负债率上升的有14家；港股百亿营收内房企中，净负债率超过100%的有10家，佳源国际控股（2768.HK）等20家公司净负债率上升。

31家公司净负债率高于100%

根据公司年报及Wind资讯提供的数据计算，样本中36家A股上市房企2018年末整体净负债率为105.23%，较2017年末下降4.47个百分。具体到公司层面，有21家公司2018年末的净负债率超过100%，占比达58.33%，排名前十的公司分别为泰禾集团（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、华发股份（600325.SH）、光明地产、中南建设（000961.SZ）、新华联（000620.SZ）、金融街（000402.SZ）、阳光城（000671.SZ）、新湖中宝（600208.SH）以及绿地控股（600606.SH）。

迪马股份（600565.SH）、世茂股份（600823.SH）、海航基础（600515.SH）、中华企业（600675.SH）的净负债率则不足30%。其中中华企业2018年末净负债率为负，意味着该公司的货币资金足以覆盖其有息负债，债务压力较小。

港股内房企方面，38家样本公司2018年整体净负债率为78.37%，同样较上年末有所下降，幅度为4.32个百分。2018年末净负债率超过100%的有10家，由高至低依次为北大资源（0618.HK）、恒盛地产（0845.HK）、建发国际集团（1908.HK）、佳兆业集团（1638.HK）、富力地产（2777.HK）、首创置业（2868.HK）、佳源国际控股、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、融中国（3301.HK）。其中北大资源、恒盛地产的净负债率均在300%以上。而在榜单的另一端，深圳控股（0604.HK）、建业地产（0832.HK）、中国海外宏洋集团（0081.HK）的净负债率低于30%。

46%样本公司净负债率上升

与2017年末相比，不少大中型房地产公司的净负债率出现了下降。在A股百亿营收房企中，有22家公司的净负债率下行，包括达地产（600657.SH）、泰禾集团、金科股份（000656.SZ）、北辰实业（601588.SH）等。港股百亿营收内房企中，净负债率下降的有18家，包括融创中国、中国恒大、碧桂园（2007.HK）等。

尽管样本整体净负债率在好转，但依然有部分房企的净负债率呈上升之势。在A股百亿营收房企中，有14家公司2018年末的净负债率较2017年末有所提高，包括滨江集团（002244.SZ）、光明地产、新湖中宝、华侨城A（000069.SZ）等。其中，随着规模的扩张，滨江集团的净负债率由2017年末的-3.87%提高至2018年末的98.06%，上升幅度超过100个百分。

净负债率上升的港股百亿营收内房企则有20家，包括建发国际集团、首创置业、佳源国际控股、万科企业（2202.HK）、旭辉控股集团（0884.HK）、富力地产等。建发国际集团、首创置业的净负债率提升幅度均在30个百分以上，其中建发国际集团的净负债率由2017年末的207.4%升至2018年末的242.08%，攀升了34.68个百分。

（本报记者孟楠对此亦有贡献）